龚雪

摘要：“小产权房”是对一种社会现象描述，而不是一个标准的法律术语，它的实质是无产权房。“小产权房”是指未经法定征地及审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的房产。目前，我国禁止小产权房的交易，但回避不了小产权房屡禁不止的现实，本文将简要分析小产权房问题的症结，从而探讨小产权房问题的解决办法。

关键词：小产权房；土地出让金；保障性住房

“小产权房”是对一种社会现象描述，而不是一个标准的法律术语，它的实质是无产权房。《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”其中第2款规定“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”从而可以看出我国禁止房地产开发商直接在集体土地上开发建设商品房。2008年1月17日，国务院公布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》进一步强调要严格规范使用农民集体所有土地进行建设，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。国务院的该通知进一步表明小产权房属于违法建筑。2010年针对小产权房问题，国务院责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售的小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

“小产权房”缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷时，法院通常只能认定该买卖合同无效。“小产权房”不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护等问题时，购房者的权益难以维护。尽管如此，小产权房交易仍屡禁不止，甚至愈演愈烈。

一、小产权房概念与特征

“小产权房”是指未经法定征地及审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的房产。从地里位置来看，“小产权房”一般位于城市郊区以及城市周边乡村地区。“小产权房”建立在集体土地上，利用集体土地进行房地产开发应当先通过土地征收将集体土地变为国有土地，再通过国有土地使用权出让方式获取土地使用权再进行商品房开发建设，而“小产权房”使用的土地未经合法程序，也未缴纳土地出让金等费用。“小产权房”购房者的产权证是由乡政府或村政府颁发而非国家房管部门颁发。“小产权房”的价格低廉，因此购房者多为中低收入阶层。

二、小产权房问题症结

城市居民数量的迅速膨胀，城市住房刚性需求的激增，城市商品房房价的过高为小产权房形成、发展提供了土壤。小产权房通常没有缴纳土地出让金等税费，因此建设成本低廉，从而售价也比城市商品房便宜的多，城市中低收入者在无法承受高房价但需要解决居住的困扰下只好冒险购买“小产权房”。理论界将“小产权房合法化”的言论，使销售者和购买者以为小产权房在将来会被合法化，这种思想使购买者降低了风险意识，产生了投机心理。乡镇村等基层政府、农民及开发商为了追逐高额利益不断推动“小产权房”的发展。

三、小产权房问题之处理

“小产权房”关涉居民的居住权，关系到国家对土地资源利用的宏观调控，关涉耕地保护，甚至关涉到社区稳定。它是一个民生问题，更是一个综合性的社会问题。处理好“小产权房”问题使居者有其所，要从多方面综合治理。

（1）控制房价，降低房租，扩大保障性住房覆盖面，解决居民住房的刚性需求。在控制房价方面，首先政府在出让土地使用权时不应仅根据竞价高低决定中标人，而应综合评估房地产商的综合状况，选择诚信度高、开发项目有利于民生的房地产商。政府要出台措施（比如减税、绿色通道等措施）鼓励房地产商开发中低价位、中小户型的普通商品房。同时，在房地产商建房、售房的过程中要加大监管力度，避免出现一户两证等变相增加户型面积的情况。其次，银行在发放住房贷款时要严格审核贷款人，鼓励首套住房贷款的发放，减少投资型贷款的发放。

在降低房租方面，大中城市住房租金过高，政府应当采取相关措施监管大中城市房地产租赁市场，为居民的居住权利保驾护航。同时，政府应加大力度建设经济适用房、廉租房等保障性住房，增加其数量。还应扩大保障性住房的覆盖面，除低收入人群外，还可将普通工薪阶层逐步纳入保障性住房的覆盖范围。

（2）分类处理现有“小产权房”。处理现有的小产权房不能一概而论，不能搞一刀切，应分类处理现有的小产权房。可将现有的小产权房分为两类。一类为中低收入者购买的或已建未售的不存在质量风险的中小户型的小产权房。该类住房应将之合法化纳入保障性住房的行列。出售者和购买者在政府规定的时间范围内补办相关手续，缴纳相关税费，完成各类手续后可以发放房屋产权证，使房屋所有者享有类似经济适用房的有限产权。第二类为已建已售或已建未售的奢侈型、严重占用耕地及存在安全隐患的小产权房。该类“小产权房”社会影响恶劣，应强行拆除。

（3）保障农民土地利益，打破“小产权房”供应链。首先，应当建立城乡统一的建设用地市场，确保农村集体建设用地与国有土地“同价同权”，改变现有农村集体建设用地与国有土地价格差异大的现状。其次，要完善土地征收制度，要提高征地补偿金额，使得补偿金额与农民从小产权房开发、建设中获取的利益相当，从而促使农民通过正规渠道合理、合法的获得土地收益。再次，要努力帮助农民开拓增收途径，减轻农民负担，树立法治观念。只有保障了农民的土地利益，才能从根本上打破小产权房的供应链。