刘子文

【摘 要】通过分析现有房地产税制发展现状和存在的问题，我们在借鉴参考国际经验的同时，应积极结合我国国情，找出房地产税收体制改革的突破口和基本思路，通过对现有税制结构调整、修订与完善，创建具有中国特色的新型房地产税收制度。

【关键词】房地产税制；物业税；新型管理和配套制度

一、我国现行房地产税制存在的问题

1.目前我国房地产税收集中交易环节，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，例如营业税，个人所得税，契税等。而在房地产持有期间征收的税种非常少。由于现在房产交易是卖方市场，卖方将其本应由其承担的税费强加买方，这种典型的税费转移模式造成了明显的税负不公，满足不了现代经济社会的发展，在地方税收中也起不到应该起的作用。

2.计税依据不合理，我国房产税以房产原值扣除一定比例后的余值作为计税依据，虽然按房产原值计税比较稳定，但这种计税方法，未顾及房屋后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很大，房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳。而房地产出租时的租金收入中，既有土地的贡献，也有房产的贡献，很难对其进行合理划分。

3.房地产相关税费过多，甚至存在“费挤税”的现象，之所以长期存在这种现状，主要还是由于税收制度存在缺陷和投资环境不稳定造成的。使其变相合理化，具体表现为征收教育附加费，交易手续费比例过高等。

4.税收项目设置不合理，存在重复征税，税赋过重。税务部门征收城镇土地使用税，土地部门又要征收土地使用费。按租金征收的房产税，和按租金征收的营业税也有双重征税之嫌。

二、税制改革的突破口是建立房地产保有环节征税体系

要将流转环节的税赋向保有环节转移。将房产税和土地使用税合并，在财产税体系中统一设置物业税。所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。借鉴欧美等西方发达国家的经验在保有环节向产权人征收物业税。其实物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。例如在美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间，有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子，每年就必须支付3万美元的物业税给政府。同时还要根据市场行情征收，市场景气就要多征收，市场萧条就要少征收，符合房地产市场规律，建立弹性征收制度。

当然如果我们开征物业税，一定要结合中国的国情，根据我国绝大部分住宅为基本生存需要的客观情况，开征此税初期不宜盲目扩大征税范围。在以市场价值作为计税依据的基础上，对居民住宅的税收优惠可依据市场价值并结合房产面积设计适当的起征点和免征额。因为我国是人口大国，人们对住房的需求要远高于西方发达国家。尤其我们还有许多的农业人口，既要把农村房屋和城市房屋区别对待，又要把投资需求和自住需求区别对待，既要抑制投资需求，又要鼓励自住需求，特别是首套自住需求和二套改善需求住房要纳入到免征范畴，对于商用需求和第三套及以上投资需求要课以重税，产权人拥有的房产数量越多，税率就要越高，抑制过度的投资需求，打击投机需求。将税收资金合理分配。除了纳入到地方财政以外，要将部分资金积极投入到保障型住房建设当中，改善中低收入家庭的居住条件，提高民生。

三、建立新型管理和配套制度

主要从以下几个方面入手：

1.完善房地产产权登记制度。发达国家具备十分健全的房地产产权登记和公开查阅制度，高效率的信息管理手段，大大减少了房地产的私下交易，增强了税收制度的有效性。从业人员的素质也要高标准化，我国应当建立房地产登记官资格认证制度，和国际接轨。首先先提高管理人员素质，再加以完善有效的管理手段，最后健全管理机构。

2.健全房地产评估制度。当前世界上很多国家都实行房地产估价制度，并形成了一整套房地产估价理论，评估方法，先进技术。各国在实际征收过程中所采用的房地产估价方法主要有市场比较法、收入法和成本法等，以及结合现代计算机技术产生的计算机辅助批量评价技术。我们的税务部门都可以借鉴，还可以设立专门的财产评估机构，或者聘请第三方有资质的房地产评估机构进行估价。

3.征税的依据和方向进行微调。计税依据按照国际惯例规定为房地产的市场评估值，征收范围扩大到所有由国家和集体拥有的房地产。同时开证遗产税和赠与税，因为这对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，可以有效调节社会财富的分配。

4.加强和相关部门的配合，仅靠税务部门一家是不行的，必须和房产部门、工商部门、金融部门和公安部门等加强联系。同时要大力发展计算机在税收征管中的作用，尽快开发计算机软件，争取早日让税务部门和相关部门联网，实现信息资源共享，加强协作和监督。

5.建立个人和企业的纳税信用等级制度，西方发达国家之所以税收体制完备，这和一系列的有效制度建设是密不可分的。我们首先要从纳税意识抓起，建立起诚信纳税，不纳税就没有信用等级，少纳税低纳税信用等级就低，多纳税信用等级就高，社会待遇就要好，社会地位就要高，鼓励多纳税，为社会创造更多的价值和财富。其次，要建立偷税，拒纳税的惩处制度。取消其信用等级，较低其社会福利待遇。

四、结束语

总之，房地产税收体制改革是个漫长的道路，涉及的环节众多，在没有太多经验可以借鉴的情况下，我们要一切从实际出发，切不可急功近利，掌握好房地产市场规律，发挥出税收的调节作用，引导房地产市场健康发展。