深圳市住宅小区停车位权属分析

2015-06-09石盼

法制与经济·下旬刊 2015年6期

[摘要]关于住宅小区停车位的产权归属问题由来已久，无论是在学术理论探讨上还是在实际日常生活中，因产权不明在开发商与业主之间引发的纠纷时有发生，随着经济的发展、物价的提升，这种纷争愈演愈烈。深圳市为解决停车位相关问题也出台了相应的停车位管理办法，办法拟对停车位进行分类设置并分别确权。文章主要对这种确权方式是否合法进行了分析，并对这种开创式的车位归属表示肯定。

[关键词]停车位；权属；物权法；办法

尽管《物权法》及与之相关的司法解释1的有关条款对停车位的产权归属问题进行了相应的规定，但均无法判断在建筑物区分所有权的情形下停车位究竟该归何者所有2。当前，广大民众对于早日确权并解决停车位问题的呼声也越来越高。2013年深圳“两会”期间，南方都市报提出“关于明晰住宅地下停车位产权，解决租、卖乱象的建议”的南都5号提案，将解决停车位问题提升到全市重大民生问题的层面。3与此同时，停车位问题也引发了市人大代表、政协委员的高度关注，多次就停车位问题提出建议和提案。对此，深圳市人民政府法制办公室和深圳市规划和国土资源委员会一直致力于寻找平衡各方利益的妥当途径，依据《物权法》及有关法律法規，在学习和借鉴其他国家和城市的做法以及充分考虑深圳土地资源紧缺、停车位历史遗留问题复杂等实际情况的基础上，起草并出台了《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法》（征求意见稿）（以下简称《办法》）。该《办法》对深圳市房地产开发项目附设停车位权属确定、权益转让等问题进行了规定，以期对停车位争议问题能从源头上得到解决。笔者就《办法》的相关规定，解读如下：

一、《办法》对停车位权属问题的相关规定

在讨论深圳市停车位权属问题之前，有一个问题需要予以说明，即本《办法》虽然着眼于深圳停车位问题，但是由于停车位问题纷繁复杂，不仅涉及新开发商品房附设停车位，还包括现有停车位（或称历史停车位）。对于新开发商品房附设停车位可以加以统一的调整，但对于历史停车位，由于情况不一，如果加以统一的限定，难免不会引发诸多矛盾和争议。因此，《办法》着力于规范新建房地产开发项目的停车位权属、转让等问题，以明确房地产开发项目停车位问题的处理方向。对停车位历史遗留问题，在做好情况摸底调查的基础上，再秉持依法、公平、公正和业主自治等原则，出台专门的规范进行解决。

关于深圳市新开发商品房住宅小区停车位的权属问题，《办法》第4条作出了相应的规定4，从该条对停车位的权属问题的规定中可以看出，深圳市拟对新开发小区停车位进行分类设置并分别确权。目前国内并没有对房地产开发项目附设停车位进行分类的做法。在一些地方，停车位被分为三种不同的类型，即法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位，对于这三种不同类型的停车位予之不同的权属设计规则5。《物权法》出台前后，关于停车位权属的争论基于不同利益主体的不同立场和需求而存在诸多分歧，然而这些分歧并没有因为《物权法》的出台而得到相应的缓解，由于相应的规定并不详尽，不同的解释主体由此得出了不同的解释结论，这也是车位问题至今未能很好解决的原因。深圳市在结合域外国家和地区相关经验和深圳市实际情况的基础上将新建停车位分为配建停车位和增设停车位两种，并在土地使用权出让的环节，通过合同的方式事先约定配建停车位归全体业主共有，增设停车位可以将之约定为房地产开发企业所有。

二、《办法》相关规定的合理性分析

《办法》在征求意见期间，意见纷纭、莫衷一是。分歧点主要集中表现在两种截然相反的观点上：其一主要是代表广大业主利益的一方表示该规定不违法，是在《物权法》的基础和授权之下所作的更为详尽的规定；其二主要是代表开发商利益的一方表示该规定是对现有法律的违背与逾越。双方争议的焦点主要集中在以下几个方面：

（一）《办法》是否违反了《立法法》

《立法法》第8条规定，部分事项只能由法律加以规定，其中包括民事基本制度。车位所有权的归属问题是《物权法》的内容之一，也是一项民事基本制度。关于车位权属等问题只能由法律加以规定，《办法》拟采用政府规范性文件的方式出台，在效力位阶上不及法律，部分房产商律师认为，此种停车位确权的方式有违《立法法》的规定，有以红头文件的形式规避法律规定之嫌6。针对这一问题，广东信荣律师事务所张茂荣律师对此做出了有力的回应，他认为：首先，《物权法》第74条第2款关于停车位的产权归属问题采用的是约定取得制；其次，《办法》对于停车位的产权归属问题并没有明确的指出配建停车位和增设停车位具体归谁所有，而是规定“可约定”为全体业主共有或者是归开发企业所有。因此，《办法》的相关规定并未违反约定取得制，是符合意思自治的基本原则、符合《物权法》的7。

（二）《办法》是否违反了《物权法》

对于《办法》的规定是否违反《物权法》，深圳万科的代表律师认为：第一，依《物权法》中基于事实行为取得物权这一原则8，房地产开发商在将车位建造完成这一事实行为成就时，就享有了停车位的初始所有权。据此，《物权法》之相关规定实际上已经明确了此类停车位的产权归属就是属于开发企业所有9。第二，合同当事人不能通过合同约定的形式直接创设物权，以土地使用权出让合同的形式直接对停车位的初始产权进行约定违反了“物权法定”的基本原则。《办法》通过出让合同方式确权的基本逻辑实际已经突破了“物权法定”的基本原则，是违反现有法律规定的10。反对方则表示，前文已提及，《物权法》仅规定了权属可约定取得，至于依事实行为取得车位的所有权仅是个人学理解释，没有法律效力11。

（三）《办法》是否违反了《合同法》

房地产开发商律师认为，房地产开发项目的全体业主并非土地使用权出让合同的合同主体，根据合同的“相对性”原则，土地使用权出让方与房地产开发企业在业主人员尚未确定的情况下，约定配建停车位归业主共有是没有法律效力的。12而张茂荣律师认为，合同是双方当事人意思自治的结果，在缔结合同的过程中，双方可以提出各自的缔约条件，政府作为土地的所有权人，其在出让土地时附条件是其权利，受让方可以选择接受或者不接受，不能接受所附条件可以不与之签订土地使用权出让合同13。

在对上述三个问题进行分析思考后，笔者认为，首先，从《物权法》第74条第2款的规定中并不能得出小区停车位的所有权属于开发企业，这也正是理論和实务界在这个问题上不能得出统一的结论的原因；其次，《物权法》仅是指明当事人可以采取约定的方式来确定停车位的权属，《办法》第4条关于权属的规定中拟采用的字眼也是“应约定为”、“可约定为”，可见，《办法》关于停车位权属的确定方式也是采取的约定取得制，这与《物权法》的规定是一致的。最后，取得土地使用权本身也是开发商建设停车位的一个重要前提，在这一环节，政府与开发商作为合同的当事人，可以自主决定缔约的条件，深圳市政府在出让土地使用权时对停车位的分类设置及其产权归属所附的条件并无不妥，这也是政府出于公共利益的考虑，平衡房地产开发商和小区业主利益的结果。

三、结语

此次《办法》对于产权不明问题予以了正视，通过附条件出让土地的方式明晰产权，切实地为全体业主做了一件大好事，因为业主在购房时互不相识，形成不了合力，无法集体与房产商协商约定车位属于买方所有，深圳市政府已经开始正视并面对这一问题，并采取了行之有效的办法来应对。开发商在配建之外可以根据自身的能力去增设停车位，并对增设的停车位享有相对自由的处分权限。这种分类确权的做法一方面可以保障小区业主对于停车位的基本需求，另一方面也可以鼓励开发商多建停车位以解决当前形势下停车难的问题。

现阶段，该《办法》仍在报市政府审议阶段，是否能够出台尚未可知，以上仅是笔者对此问题的浅薄认识，不足之处敬请有学之士指正。

注释

1《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第6条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

2丁南：《建筑物区分所有权语境下的停车位归属———对<物权法>第七十四条之再解释》，载《法学杂志》2012年第10期。

3http：//www.oeeee.com/a/20130111/1067545.html。

4《办法》第4条停车位的分类、权属、数量及处分等应当在土地使用权出让合同中进行约定。配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有，增设停车位可约定为房地产开发企业所有。

5赵海乐：《论我国台湾地区的法定停车位制度及其启示》，载《北方法学》2011年第01期。