邹毅

在新经济面前，没有新事物。

不要舍近求远，往往我们需要转型跨界的，不是遥不可及的高科技，而是我们自己未打开的脑洞，未转型的思维。

2015年，当国内房地产大潮渐进退却的时候，在我国一、二线核心城市的住宅市场上，又出现了令人兴奋的革命性变化。我们看到，专注于住宅的一线开发商们，已经将社区产品研发的深度拓展到了一个全新的领域，不仅是居住空间，还包括了公共空间、社区商业、社区服务以及线上互联网平台的战役上。在这些一流的专业开发商面前，关于社区的战役正逐步升级，战线往纵深发展，带来了新的变化。

应该说，这场变化是革命性的、意义深远的，所有这变化的核心就是将住宅开发商往社区资产管理公司的模式上进行转型。本文的意义就在于揭示这场“变革”的真正内涵。

一、重新定义社区

如果用一个专业词汇来概括发生在社区上的这种趋势，那么这种变化就是：从住宅产品时代进入到了住宅场景时代。

这两个时代的革命性焦点就在于产品价值的衍生和拓展，从居所变成了生活方式，从单个空间变成了社区生态圈，让社区万物互联、让社区居民成为移动互联网的社群，这就是社区场景时代的本质。

而在这背后，有五股力量促进了这种模式的进化：一是房地产开发的竞争更趋白热化；二是日臻完善的移动互联网技术；三是快速布局的物联网技术；四是万众创新政策影响下的社区创业服务大潮；五是新经济大潮下的风险资本。

如今，先知先觉的人终于发现，当前新经济的战场和热点回归到了每个人的家门口。本质上看，在“互联网+”时代，社区就是一个具备高质量、高粘性的流量入口，经营社区的公司可以通过快速做大物业管理体量和管理深度，率先掌握小区业主的资源。

那么关于社区经营的这个市场有多大？我们来看一组数据。

按照中国连锁经营协会2009年公布的数据，我国社区消费占城市消费品零售总额的30%，以此计算，社区消费市场规模保守估计为9万亿元。按照规划到2020年50%的社区实现智慧化，预计直接投资将过千亿，带动投资有望过万亿。

二、硬件产品升级——营造温情、舒适、便捷的社区环境

发展到当下的住宅社区，如果对硬件产品还理解为“住宅+小区底商”模式的话，那么这种开发商只能在四线城市生存了。

经过这几轮惨烈竞争和升级，中国一线品牌开发商在前几年给市场创造了更加精彩的社区场景。总体来看，这种社区场景有以下几个构成要素。

1.住宅产品本身

所有的住宅产品都已经精耕细作，小区庭院景观、入户大堂、停车场、户型的优化、立面的品质，都是住宅产品升级不可缺少的部分。

对于目前的一、二线城市产品而言，精装修房已经成为趋势。当然开发商从精装修策略上，也能获得更好的产品溢价和提早的现金流回报收益。

2.社区公共空间、环境

社区公共空间是一个社区交往的关键部分。

对于普通社区而言，社区广场、社区公园、社区会客厅等公共设施已经升级了好几版，配套更加漂亮、温馨、有人情味。

对于近两年盛行的老年社区来说，这里的公共空间更为发达，包括了阳光房、棋牌室、风雨廊、社区医院、社区大学、社区菜地农园、社区康体活动空间等更多方面。

3.社区商业配套服务产品

在最新型的社区里，升级最快、产品迭代更新最迅速的、最典型的项目就是社区商业的硬件产品配套。社区商业产品的成熟和完善，是住宅产品突围的一个重要表现。

值得提及的是，千万不能指望所有的社区商业都有中心商业区的繁华与喧嚣，社区商业的成功，更需要的人情味、舒适温馨的环境空间，社区商业是“家”延续，是我们的会客厅和后院。同时，在某种意义上，它更像是大学校园内的商业街，它是放松与社交的场所，是每天都会去的“食堂、开水房、洗衣房、浴室、球场、图书馆”，它是构成我们所迷恋的“家”的温馨记忆的重要组成部分。

如今，经过近10年的研发和尝试，多数在大开发商在社区商业这个产品的研究方面已经达到了产品线的水平。开发商们对这些产品在建筑风格、社区广场景观空间、商业业态布局甚至线上移动端的配置方面，都进行了精心的部署。

万科的邻里家、世茂的“52+”mini mall、中粮的祥云小镇等都是这类产品线的典型代表。

三、重新定义社区商业服务

早在10年前，社区商业服务对业界还是极度陌生的名词。可10年后，如果开发一个新的项目，没有好的社区商业配套，几乎就是重大的产品缺陷和质量事故。

如今，社区商业在服务深度和质量上，都比过往有了质的飞跃。下面我们再来重新梳理一下最新一代的社区商业服务应该涵盖哪些品类。

1.社区餐饮

民以食为天。所有社区，都需要配套最基本的餐饮服务，但植根于社区的餐饮与购物中心、酒店的餐饮相比最本质的不同是便捷和亲民性。单身族、忙碌的双职工家庭是社区餐饮最主要的服务对象，除此之外，社区餐饮还具备小区里家庭走亲访友时请客吃饭的功能。因此，提供便捷、优质的产品和舒适的空间才是社区餐饮最精准的定位。

2.社区教育

社区从精神意义上来说，就是一个“家”的所在，打造精神家园最为关键的是营造专门的文化空间。在我国台湾、日本、美国，每一个具有自治能力的社区，都会有一个公共的区域，他们可能是图书馆、博物馆、教堂，我们称之为真正意义上的“精神堡垒”。

例如，万科三联书社是万科与三联书店共同打造的首个社区书店，倡导书店进社区，营造社区阅读文化氛围。书社秉持了双方共同的理念，塑造“生活·读书·新知”具有人文情怀的社区文化。未来在北京万科将近20个社区都将出现万科三联书社的身影。万科三联书社的构建初衷并非单纯地提供一个书店，而是一个由业主共同建设经营的“书社”。从线下到线上，业主将全程参与书本提供、平台搭建、阅读共享各个环节。

3.社区创业服务

在如今大众创新、万众创业的年代，社区创业服务也是值得社区下一步演化出来的一个重要功能。因为在未来万物互联的时代，办公的空间不再需要专业的集聚，而是在一个更加便捷、共享的空间里完成即可。

4.社区养老

中国养老产业面临巨大的缺口，其中，居家养老和社区养老占到了养老市场功能90%的空间。社区养老是中国养老服务的主要形式，对于养老服务，并不是单纯提供供老年人居住的空间，而是提供更多针对老年人的服务。

5.社区配套服务

社区配套服务是社区最重要的组成部分。这里的涵盖面之繁杂，内容之细碎，构成了社区商业的重要补充。

2014年，龙湖投入1亿元建设“社区六大件工程”，包括洗衣店、药店、快餐店、五金店、ATM机、便利店，基本上能覆盖前期业主生活的需求。

四、构筑社区O2O平台生态圈

如果说社区商业的进化只是来自于社区商业品类的拓展和业态的多元化，那肯定是远远不够。在社区商业领域，真正具备革命性的创新是线上社区生态圈的搭建。

今年4月16日，保利地产公布“5P战略”，其中首次提到社区O2O战略。即在全国245个保利社区、约5000万平方米物业基础上，保利地产拟通过深挖产业链价值，在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多个层面，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。

五、用物联网技术重新定义物业管理

在社区商业蓬勃发展的同时，另外还有一个新的领域也呈现出爆发性的增长，那就是物业管理。如今在一线开发商眼里，物业管理是一个全新的风口。

用互联网思维的角度来看，物业管理企业掌握了住宅小区这个最庞大的客户流量入口。如若能在这基础上，融入物联网技术、大数据平台和互联网思维，那其产生的迭代价值将不可估量。

六、打造智能化社区

在物业管理智能化的同时，改变社区生活方式的另一项技术就是智能家居系统。

近日，小米与正荣、仁恒，华远与360，腾讯与方兴地产纷纷结盟，进入到智能家居领域。这些智能家居系统，通过基于移动互联网的远程控制，即可将居家的电器、设备等全部控制起来，可以说是新的物联网革命。

比如，360将针对华远集团旗下项目的家庭安全应用场景，设计和提供家庭安全智能产品和管理系统，包括智能摄像机、安全路由器、定位和健康手环、电器安全报警器、燃气烟气智能报警器等产品，帮助华远集团完善、优化现有的公共区域安全监控体系，建立新型的家庭安全智能管理。

七、社区金融

社区金融服务打通了资金的接口，让新型社区的定义更加丰满和完备。自2013年底以来，社区银行浪潮席卷国内各商业银行，民生、兴业、平安等股份制银行，以及部分城商行都在迅速布局。随着时间的推移，各家银行在社区银行的业务、发展方向上，已逐渐形成各自的路径和模式。

2014年底，平安银行已建成的社区支行达279家，而到2015年4月前后，已建成283家，获得营业执照的239家，剩余部分正在申请牌照中，预计2015年底铺设物理网点将达400家左右。

这是最好的时代，也是最坏的时代。当我们开发企业在全面拥抱新经济的时候，社区就是最好的通往新经济的一扇大门。

作者系领易投资总经理