李宇嘉

深圳楼市，怎一个火字了得

深圳，这个被称为我国楼市“风向标”和“优等生”的城市，其楼市近期热得发烫：久违的“日光盘”又回来了，4000人暴雨中抢700套房子；二手房业主反价50万也被买家欣然接受，业主宁愿奉上双倍定金也要违约，法院受理的违约官司增长了10倍；6月份新房均价首次突破3万元大关，同比上涨31%，二手住房价格在上半年整体上涨20%，成交均价已经接近4万元每平方米；热点片区房价上半年上涨40%以上，龙华、宝安中心区半年内上演着“破三望四探无”的激情大戏；投资投机性购房再次回潮，中介统计的热点区域投资性购房比率已经达到了30%。

根据中国指数研究院的数据，今年上半年，北上广深的新房成交面积同比分别增长39%、49%、29%和121%，二手住房成交面积分别增长90%、49%、67%和130%；在房价上涨方面，深圳已经遥遥领先。国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，2014年以来，深圳新房、二手房的房价涨幅领跑全国，连续8个月上涨，连续6个月领跑全国，同比连续两个月上涨，且为全国唯一同比连续上涨城市。其中，5月份深圳房价环比6.7% （106.7）、同比7.7%（107.7）的涨幅，将北上广远远甩出了几条街（5月份北上广环比平均上涨1.8%、同比则全部下跌）。

百城房价也说明了这一点，上半年，北上广深新房价格分别上涨11%、14%、0%和20%。根据近期上海易居房地产研究院独家发布《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，深圳已经取代北京和上海，以20.1的房价收入比（北京和上海分别为14.5和11.9）成为全国买房最难的城市。

深圳房价暴涨，待求解的“谜团”

对于深圳房价为何暴涨，想求证的人实在太多了。按照过去的研究惯性，我们往往从供求关系、政策松绑、货币宽松、预期改善等角度去探究。但是，这些因素在北上广也存在，为何单独深圳房价涨成这样？很多因素放在2011-2014年中的任何一年也成立，缘何偏偏上半年房价涨的如此之凶？

从供求角度考虑，2014年12月-2015年5月，深圳新房的供应环比下降了10%，而北京和上海也分别下降了26%和5%；深圳新房月度供需比（批售面积/销售面积）从“3·30”新政前的 1.78 下降到了0.79，出现供不应求，而北京、上海也分别从1.70和1.30分别下降到了0.93和0.92，同样存在供不应求；二手住房方面，深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上，只有5月才下降到0.52的水平上。因此，短期住房供求可以佐证一部分涨价，但说明不了“暴涨”，谜团解开要另辟蹊径。

先从源头上的土地说起

作为改革开放的一小块“试验田”，当初也没有料想到，深圳会从一个小渔村发展到拥有2000万人口的国际大都市。上世纪80年代批准的深圳辖区面积非常小，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。但外向型经济大规模“圈地占厂”，不到30年的时间，深圳近1990平方公里的空间已到了50%的开发强度，在国际上是最高的，再进行下去就触及生态红线了。

根据官方数据，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。因此，深圳不像北上广一样，存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县，可以通过发散式的城市规划，让外围成为住房市场的主力，也能够有效平滑房价。未来五年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。

因此，住宅用地缩减就不奇怪了，这是房价长期看涨的源头。近年来，深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，推高了地价，制造了供求紧张的预期。2008-2012年，深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年，深圳仅出让3宗住宅用地，出让面积13.2万平方米，较2012年居住用地11宗和49万平方米，出让面积缩减超过70%。

城市更新“担大任”，为难它了

由于土地紧缺，作为最年轻的城市，却在全国最早走上了城市更新的道路。2015年，深圳进入销售阶段的102个新房项目中，55个为更新项目，占比58%。但是，城市更新周期长、不确定性大、成本高，房价看涨让更新成本越来越大、周期越来越长。同时，更新减少了价格低廉住房的供应，推升了租赁价格上涨（租金连续32个月上涨），倒逼房价上涨。

此外，2015年的佳兆业事件，虽然对短期供应影响较小，但给市场传达的信号就是，深圳城市更新供应新房或将受阻、或将拉长周期。此轮楼市景气上升以来，经过2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”，深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地，待售库存最紧张时仅够8个月销售，远低于北上广14个月左右的消化周期，当前及未来供求紧张的预期，驱动恐慌性购房和房价飙升。

逐渐被遗弃的小产权房

新增住房供应无法满足，只好依赖存量住房。北上广存量住房的主体是房改房，也就是1998年房改时，政府机关、国有企事业单位集资建设的福利房，经过廉价赎买后转变成的商品房（俗称房改房）。因位置和配套优越、价格适中、适居性强，这部分老旧商品住房一直是缓冲市场需求的“蓄水池”和“稳定器”。

但是，深圳建市时间短，国有企事业单位也少，房改房体量很小。而长期以外向型经济为主的深圳，1989年常住非户籍人口就开始超过户籍人口，在相当长的时间内，深圳存量房的主体是占据存量住房51%的小产权房。

但小产权房的尴尬地位却无法发挥缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”作用。当外向型经济为主时，占总人口70%以上的多为外来打工者，他们不需要商品住房，那时楼市还算稳定。深圳一旦摆脱外向型经济，由代工和贸易转向制造业和现代服务业，常住人口由“候鸟”变为“家燕”，住房需求也将大规模释放。而深圳市商品住房体量太小而无法承载这一巨变，这便是目前深圳市正在发生的事情。

年轻的人口和宽松的限购

人口年轻化是深圳另一大特点。深圳适龄购房人群（25-44岁）占比达到50.8%，远远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。试想，人口如此年轻、支付能力又高（下文会讲到）、现代服务业占主导且充满活力，商品住房供应又少，房价不涨才怪。这就是为什么美国房价最低的是汽车城市底特律、房价最高的是加利福尼亚州圣何塞。

另外，虽然深圳仍然执行限购政策，但事实上在深圳落户要比北京、上海落户难度小很多。在深圳，一般本科毕业生就可以通过单位申请落户，然后可以购买两套房子。而且，在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限都是比较短的，而广州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。

大众创业下的资金推动

事实上，上述分析的几个因素，可以解释深圳长期供求紧张和房价上涨，但解释今年上半年的房价暴涨仍显不足。因此，我们需要寻找驱动房价上涨的“深圳特质”。特质之一就是大众创业、万众创新政策激励下的资金推动。立城于代工和贸易的外向型模式，让深圳成为国内市场化程度最高的城市。千千万万个企业在从事着模具、配件、元器件的生产。“山寨之都”不是贬义词，而是日本式的“拆开-学习-创新”的过程。更重要的是，多层次资本市场（创业板、中小板、私募和创投等）和草根金融在深圳发展非常迅速，加速推进了市场推广、技术研发和产业升级。

2008年以后，借助积淀的产业基础和互联网迅速发展的契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体（每10个人中就有一个老板）。在大众创业、万众创新的激励下，加上多层次资本市场的支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都（集中了2/3的私募）和中国的“硅谷”。2014年，深圳市新增中小企业19.6万家，上市备案企业达940家，中小板和创业板上市企业总量连续8年位居国内大中城市首位，并迅速出现了一批富裕群体，他们是深圳近期购房的主力。

互联网发展和大众创业，具有创造和延长产业链、增加附加价值、扩大就业的“星火燎原”效应，让深圳居民收入水平迅速增长。目前，深圳创造了多个“第一”，人均GDP、人均可支配收入、人均存款等均在国内排第一，GDP增速在一线城市中排名第一，这是推动旺盛需求实现的主要原因。

股市的财富效应

根据笔者对深圳在售楼盘的调研，今年以来的购买行为有四个特征，一是对于高房价有非常强的接受能力；二是操作手法上显得非常果断，出手毫不犹豫，甚至怕买不到；三是800万以上的高价住宅在4-5月份成交量平均上涨超过50%、套数占比达到20%；四是拿炒股的手法来买房，传统的优质公共配套供应区域（福田、罗湖），并没有在此轮楼市火热中再次被眷顾，取而代之的是带有概念的热点片区，例如，自贸区、前海概念、华为科技城、福田后花园、中心北移等。由此，唯一的解释就是购买力在短期迅速提升，而支撑短期购买能力的，只有股市带来的财富效应。

目前，深圳本地开户的股东账户数已经超过1200万，而2014年深圳常住人口仅1077万人，人均股票账户数全国第一。截至2015年1季度末，深圳新开户超过57万，占广东省同期新开户的67%，也是此轮牛市中全国新开户最多的城市。由此可以推断，股市财富效应导致城市短期购买力迅速提升，这是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007年那一波行情中深圳房价领涨全国，只不过这一轮股市的财富效应更显著而已。

人才也买不起房

房价上涨可以有100个理由，但最终还要看老百姓口袋里的钱能否支付得起。深圳某网站近期做了一项调查，受访者中6成毕业超5年、超5成为本科及以上学历，月薪在5000-10000元的占41%、10000元以上的占27%，应当说很有代表性了。按目前房价计算，一套89平方米的房子要花费289万元，首付3成要87万元。即便是一个月薪10000元的“深漂”，扣除吃饭、交通和房租等必要开支约2500元之外，以剩余7500元/月的收入，需要花9.6年才能给得起首付。但事实上，2014年深圳人社局发布的工资平均数仅4360元/月。这样看，深圳房价已经把“刚需“远远甩出几条街外了。

需求如此疯狂，除了少数有钱人和换房者外，广大无房者不外乎举全家之力，尽量在房价“又上一个台阶”之前，赶上这趟车。否则的话，不仅收入相对房价又一次被甩远了，买房愿望又得往后推几年了。问题是，即便举祖孙三代之力付了首付，月供至少在13000元/月，多少人支付得起呢？以代表深圳核心竞争力的华为为例，其普通员工每月的收入也就在10000元左右，而深圳月收入在这个水平上的IT工程师、技术人员一大把。如果他们买房都很难，其他创业者就更难了，这房价还能撑得住吗？

大涨后必然回落

毫无疑问，不管从概念式买房（拿炒股的方式来炒房），还是投资客大规模入市，还是房价任性上涨来看，深圳楼市已经出现了严重的泡沫。6月份，从数据表现看，深圳房价还在上涨，但更多的是由于网签数据滞后而造成的。同时，产权登记中心工作量突然放大，每天“放号”数量有限，造成6月份的房价“被上涨”。事实上，从6月下旬开始，实际成交量已经开始稳定和缓慢下降，房价涨幅放缓。

银行最先开始关注风险和泡沫。近期，四大银行中有3家将首套房贷首付成数从3成提高到了4成。此外，各大银行相继提高了贷款利率，基准利率下浮已经没有了，取而代之的是普遍上浮10%。同时，股市的财富效应开始衰退，因股市大跌而出售或退订房源的报道见诸报端。以深圳全民炒股的现实来看，笔者认为这绝非空穴来风。

春江水暖鸭先知，最能反映市场变化的二手住房市场，已经出现了调整的迹象。进入7月份后，中介店铺的客户上门量，相比五六月份高峰期骤然减少，业主报价已现松动，购房者观望情绪加重。7月第一周，先行指标——中原地产业主报价指数为63.6%，较上周大幅下降8.3个百分点。分片区来看，前期概念性炒作严重的区域，如南山南区、坂田、龙华、宝安南区等，报价均出现下降。大涨后必然大跌，这在2003-2005年的上海楼市、2007-2008年的深圳楼市、2013-2014年的北京楼市都有先例，深圳这次也不例外。

李求军/责任编辑