高聚辉

2015年上半年，受信贷、税收、土地以及降息等多重利好政策的影响，购房者入市信心有所提升，市场需求持续释放，房地产市场逐步回暖，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，库存去化加快，房价开始企稳回升，部分城市房价环比出现上涨。对于当前的房地产市场到底该如何看？当前的回升态势能否继续？房价未来会快速上涨吗？

市场出现回升态势 区域分化明显

上半年，房地产市场最吸引人注意的就是销售形势出现明显好转。从数据上看，上半年商品房销售面积终于实现了正增长，扭转了此前一年多的下滑态势。然而，房地产市场是一个复杂的系统，单纯用销售形势来代替房地产市场整体形势有失偏颇，必须从投资、销售、土地、价格、新开工以及区域状况等方面进行综合考虑，才能全面把握房地产市场的发展现状。总的来看，当前房地产市场具有以下几个特点：

第一，销售形势明显好转，出现回暖特征，特别是重点城市和重点房企销售形势好于全国平均水平。上半年全国共实现商品房销售面积50264万平方米，增长3.9%；同期，20家标杆房地产企业实现销售面积6708万平方米，同比增长12.7%。

第二，投资增速仍在回落寻底，未来将企稳回升。2015年前6个月，房地产投资增速持续回落，由年初的增长10.4%回落至4.6%，累计下降幅度达5.8个百分点。

第三，尽管销售形势较好，但受市场前景不乐观以及投资决策滞后的影响，土地购置意愿不强，新开工面积维持低位，同比跌幅较为明显。上半年，房地产企业土地购置面积同比跌幅超过三成，新开工面积跌幅超过一成半，下滑的幅度十分明显。

第四，房价指数受销售形势好转带动，环比出现上涨，同比跌幅开始收窄。从城市间对比情况看，部分城市房价环比涨幅较为明显，但更多城市房价仍比较平稳，甚至还有小幅下跌。城市间的房价走势分化明显。

第五，从区域分布状况来看，不同地区之间、不同城市之间、不同企业之间市场出现分化。如前5个月，40个重点城市中有21个城市出现上涨，19个城市下跌，其中宁波、兰州、杭州、深圳等城市增速超过40%，而石家庄、厦门、沈阳、太原等城市跌幅则超过30%，城市间分化的程度在加剧。

政策力促销售回暖 市场整体前景仍谨慎乐观

2015年上半年，房地产调控政策聚焦于鼓励自住和改善性需求方面。中央强调稳定住房消费，实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，并在去年调整首套房标准的基础上，进一步降低二套房贷首付比例，构建宽松的金融信贷环境；同时，供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，积极调结构控供给。

与此同时，各地政府因城施策出台一系列宽松政策，其中主要以住房公积金政策调整为主，辅之以财政补贴、税费减免、土地规划调整等，掀起各地房地产政策出台的高潮，刺激需求特别是改善性需求释放，促进市场回暖。

随着政策的陆续出台，房地产市场迎来回暖契机，销售形势出现明显好转，部分城市房价环比开始上涨。然而，对于未来房地产市场的发展前景，却仍谨慎乐观。

对于未来的市场走势，我认为要从两个方面来进行综合考量，一是市场容量与发展趋势，二是相关政策因素。

从市场容量和发展趋势来看，随着房地产市场长达十几年的高速发展，房屋存量快速增加，居民满足房屋需求的途径已由以新建房屋为主向新建房屋和存量房屋并重转变，居民对新建房屋的需求规模将会减少。但与此同时，这种规模的减少并不会快速下滑，而是需要一个缓慢的过程，房地产行业将由“黄金时代”转向“白银时代”。

但对于企业而言，必须把握整个行业的这一发展趋势，调整自身的经营策略和业务方向，房地产行业整体将由以往的粗放增长转向精耕细作。在这一过程中，房地产企业既面临着巨大的危险，同时也有更多的机遇。

随着人口红利的消失和城镇化增速的放缓，未来我国支撑房地产高速发展的需求动力不再。预计房地产市场将保持平稳回落态势，在这一判断下，房地产企业的投资决策都十分谨慎，经营模式也在不断转型创新。

从政策因素看，随着经济下行压力的加大，政府对房地产的支持力度在不断加码。从2014年11月到2015年6月底，短短不到一年的时间内，央行四次下调存贷款基准利率，与此同时，税收、土地、信贷等政策措施也陆续出台，有力地促进了房地产市场企稳，避免了房地产市场的持续下滑。可以看到，对于潜在需求较为旺盛的一二线城市，政策的效果更加明显。

对于未来的政策走向，我们认为，“去库存、稳增长”仍是2015年房地产政策的主基调，对于近期部分城市房价快速上涨的问题，预计政府会进行充分调研，在必要时针对这些城市出台相应的政策措施，但整体不会出台普遍性的收紧措施。

综合两方面的因素，我们认为，目前我国房地产的市场容量已经接近“天花板”，未来市场规模难以实现高速增长，但市场整体体量仍然较大，行业仍有较大的发展空间。

从国际数据观察，美国房地产新开工面积在1950年就达到了峰值，迎来了供给的拐点，然而，美国房价却稳中趋升，直到2007年才触及一个阶段性拐点。日本上世纪90年代资产泡沫破灭后、房价至今跌去50%，但供求却并未出现类似的剧烈下滑，每年的成交量仍稳定在100多万套。如果加上家庭自建新开工，每年的新开工数量达到150-200万套。以此推测，我国房地产行业未来尽管会有所下滑，但整体市场体量仍将保持在一个相当高的水平，企业的发展空间仍然较为充足。

下半年房地产市场将延续回暖，但回升幅度有限

当前，我国宏观经济整体下行，稳增长的压力不断加大，刺激性政策陆续出台。房地产业作为国民经济的重要组成部分，肩负着稳增长的重要任务。在信贷、税收、住房等一系列刺激政策的带动下，房地产销售形势出现明显好转，有力支持了国民经济的稳定增长。但土地购置意愿不强，新开工面积降幅较大，投资增速依然较低，未来宏观经济下行的压力依然较大。

定性来看，预计年内稳定经济增长的刺激性政策仍将延续，在政策的带动下，房地产市场有望延续企稳回升的发展态势，销售回暖，投资增速企稳，但由于当前整体市场的库存压力依然较大，土地购置意愿和新开工面积将依旧保持负增长。

受房地产市场长期趋势下行的影响，我们预计此轮的市场回暖与2009年有较大差异，回升的幅度不会太高。同时，不同城市之间的分化趋势仍较为明显。当前，我国一二线城市住房潜在需求较大，但房价水平较高，与此同时，三四线及以下城市供给量大，但潜在需求不足，存在阶段性过剩，库存高企不下，房地产市场中结构性过剩与结构性短缺并存。结构性短缺的城市回暖幅度较为明显，而结构性过剩的城市回暖幅度有限。

定量来看，预计2015年全年房地产开发投资、资金来源及房屋销售面积等指标将保持增长，其增速控制在10%以内，商品房新开工面积和土地购置面积整体保持负增长，其中土地购置面积跌幅较大，预计在20%以上，新开工面积跌幅在10%以内。

对于未来的房价走势，个人认为下半年房价将进入活跃期，整体保持上行态势，但城市间分化依旧。部分需求较为旺盛的城市甚至会出现较快上涨。但对更多城市而言，受库存水平高和前期房价水平高的原因影响，房价上涨动力不足，这些城市房价将保持窄幅波动。

如图1所示，根据房价环比指数与同比指数之间的变化规律，同比指数基本滞后于环比指数6-9个月后发生方向性变化，而此轮房价环比指数在2014年9月份开始跌幅收窄，随后有2015年4月份环比出现上涨。根据二者的变化规律，房价同比指数在今年二季度已经实现企稳回升，房价同比降幅在3月份达到最低点。预计在今年四季度，房价同比指数将由负转正，但受各因素影响涨幅相对有限。

注：文中观点仅代表个人意见，与作者所在单位无关。

王春敏/责任编辑