刘 硕

(同济大学土木工程学院，上海 200092)

谈多模式里弄建筑保护策略

刘 硕

(同济大学土木工程学院，上海 200092)

以上海里弄建筑保护现状为契入点，从政府层面、开发商层面与居民层面三个角度出发，对城市历史文化的保护策略及方法进行了研究，旨在让人更多地了解里弄文化及其保护的重要性，也为城市历史文化保护提供新思路。

里弄，城市，历史文化，保护，策略

0 引言

里弄建筑，一种上海地区特有的民居形式，它与上海市民的生活息息相关，是上海传统海派文化的代表之一。然而，由于上海城市化的高速发展，里弄建筑正在遭受大规模的破坏，昔日辉煌的里弄文化可能面临消亡的危险。本文针对上述问题，从政府、开发商、居民三个维度就多模式里弄建筑保护策略做如下阐述。

1 里弄介绍

“里弄”又称为“弄堂”，古时写作“弄唐”，是上海人对于居住房间的称呼。尽管中国江南地区都有将居住用房称作“弄堂”的习惯，但上海的里弄却是与“石库门”“亭子间”和“新式花园式里弄”紧密联系在一起的，形成了独具一格的建筑形式(见图1)。

里弄建筑具有十分独特的空间艺术形式，直观表现为街道—总弄—支弄—住户这种多层次的居住、生活空间序列。现代住宅设计理念中，有将房间进行“闹静分区”的习惯。里弄建筑也采用独特的空间组织形式，将居民居住空间划分为“闹”(街道和总弄)、“静”(支弄和住户)两大区域。在“闹”这个区域中，里弄被设计成为居民提供获取信息、交流信息、处理公共事务的场所；在“静”这个区域，里弄则被设计成为居民提供休闲、娱乐、处理私人事务的场所。这种空间组织方式，对外提供识别度和地域感，对内提供社区感和私人感，具有十分独特的魅力。

2 里弄保护现状

1)年久失修。

根据学者统计，上海旧城区共有里弄近400块(其中有优秀历史里弄67处、771幢)，占地面积约250万m2，约有15万户居民。平均每栋建筑4户～6户，户均约20 m2[1]。高密度的居住现状，使得里弄建筑长期处于高强度、超负荷的使用状态。另外，里弄建筑的建造时间距今已十分久远，期间经历自然侵蚀和人为损坏。最后，由于历史久远，产权更迭，里弄建筑没有得到很好的维护和修缮。这些都导致了部分里弄建筑变得破败不堪(如图2所示)。

2)居住密度过高，为扩大居住面积，随意加盖楼层。

原针对独户设计的单户住宅现在都居住有4户～6户甚至10户居民，不仅人均居住面积十分狭窄，而且诸如厨房、卫生间一类的配套设施因为是按独户要求设计，无法满足所有住户的需求。极其恶劣的内部居住环境同其具有独特审美价值的外部建筑形态形成了鲜明的对比。居住密度过大、无法满足基本生活需求也在另一方面导致了建筑内部随意加盖、扩建现象盛行，破坏原有历史感的同时也使得结构安全无法得到保障(如图3所示)。

3)开发受限，保护资金缺乏来源。

大多数里弄处于历史文化风貌保护区，属于保护建筑，不允许随意的商业开发。这在一定程度上起到了保护的作用，但也在一定程度上降低了里弄区土地的价值，限制了开发、保护资金的流入。思想方面，人们通常注重历史建筑作为物质的原真性、社会的原生态等，想将历史建筑“原封不动”地保存下来，而忽视了历史的流动性。这导致里弄保护更多的是一种政府行为，而不是社会行为。里弄保护没有更多的引入市场的力量，效率方面十分低下。

4)开发保护成本上涨，风险加大。

上海的土地价值十分高昂，常年位于全国前列，里弄建筑一般位于城市的中心地带，更是寸土寸金。因此，里弄不同于一般地域的古建筑的保护开发，普遍存在成本大、时间长、风险高的特点。另外，里弄建筑保护针对的不是某个独立的建筑，而是要承担起整个区域的建筑维护、市政配套和历史文化塑造。这些都使得里弄保护开发的综合成本更加高昂。保护成本高昂、开发时间跨度大、投资回报周期长、收益存在明显的不确定性，这些原因都使得里弄保护与更新工作的难度越来越大。

3 里弄保护现状

里弄建筑保护迫在眉睫，上海市政府在这方面投入了巨大的精力。2002年，上海市颁布和实施了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》[2]，这一条例将里弄建筑保护提升到了法律的层面。2003年，上海市为了落实上述条例，在总体调研、讨论和规划的基础上，确定了包括外滩历史文化风貌区和老城厢历史文化风貌区等在内的12个中心城区历史文化风貌区。截止2015年，上海市政府共批准了44片历史文化风貌区，其中中心城区共12片，总面积达27 km2，郊区共32片，总面积达到14 km2[2]。

4 多模式里弄保护可行策略

对于里弄的更新和保护，国内学者进行了长时间深入的研究，并针对特定的问题提出了不同的解决方案。他们或从单个成功的里弄保护案例入手[3,4]。或是着眼于城市的整体更新和城市历史文化的整体继承[5]。万勇等人更是从房地产开发路径、原住民自发路径和地区政府组织路径等三个角度，提出了十余种里弄保护与更新的主要方式[1]。

整合上述观点，再结合里弄保护面临的具体问题，可以发现，里弄保护主要存在三个利益主体即政府、开发商和居民。在当今中国实际国情下，由政府推行保护是最为行之有效的。其作为保护实施的主体地位是无法改变的。但问题在于过于依靠政府的力量，而忽视了开发商和居民这两个利益主体的能动作用。如今的大环境下，里弄居民因为自己的住宅已经破败不堪且自身的经济条件有限，没有保护自己家园的热情；而在政府限制性保护政策的影响下，开发商也无心投入必要的资金。最终导致了三极中只有政府一极对保护有所投入，这显然是不够的。

综上所述，如何继续在以政府为保护主体的模式下更好地调动居民和开发商等力量的保护热情成了里弄保护策略的重中之重。下面，就从政府、开发商、居民三个不同的层面，浅谈一些里弄保护策略。

4.1 政府层面

1)摒弃传统保护思想，引入市场规律。

里弄的保护，本质上是对生活方式和古老传统的保护，而不是建筑本身的保护。政府需要在法律的制定上摒弃落后的历史保护观念，在坚持保护决心的同时结合实际情况做到简政放权。政府需要避免重物轻人、重消极保护轻积极发扬、重单体轻历史环境等传统思维，尽量做到“只给政策少给指示”，坚持以人为本、提倡积极保护手段、摒弃“保护就是保存”的落后观念。正如张维提到的“新天地”的成功案例[6]。“新天地”采用了区别于传统的“原封不动”的保护思想，运用了“旧瓶装新酒”的方式[6]。即一方面改变原有里弄的内部建筑结构和使用功能，创新地赋予了其商业经营功能；另一方面，不改变原有里弄所具有的典型的“石库门”建筑外观和风格。这种做法在维护好里弄原有历史文化气息的同时，为里弄创造了新的发展模式，使里弄随着时代一同发展。

2)摒弃大规模“扩张式”开发，采取小规模“综合性”开发。

正如前述提到，里弄保护开发工作成本高昂，风险巨大。为此，政府应该提倡进行多企业、多利益主体合作的综合性保护开发，提倡开发形式的多样性、系统性，提倡单体保护规模的小型化；以期避免大规模改造引起的利益主体混乱和大规模房屋拆迁引起的社会、经济矛盾。

4.2 开发商层面

1)摒弃“利润第一”思想，采取开发性保护，实现共赢。

当今中国，在建筑保护领域，都是谈开发商色变。究其原因，便是以往的开发，名义上是保护性开发，实则是追逐利益最大化的破坏性开发。

对于不同里弄的保护，我们需要采取区别对待的方法。对于历史价值比较大的里弄，予以翻新。对于历史价值不大而且年久失修、建筑环境恶劣的则考虑予以拆除重建或改建。开发商愿意开发的是利润高的重建和改造项目，而对保护翻新方面的项目兴趣平平。开发商应该摒弃这种落后的思想，不能只着眼于高利润的重建、改建项目，而是要承担起整个里弄区的维护工作，使得开发商真正意义地改善里弄区的生活、历史环境。这样，政府和居民的利益会被很好的照顾到，也会更愿意与开发商合作，实现政府、居民和开发商本身之间的“三赢”。

2)整合多方资源，“化整为零”，减少开发风险及成本。

开发商应该具备将较大地块“化整为零”开发的思想。在参与里弄区的保护开发时，做到充分整合多方面资源，让政府、居民和其他企业也参与到开发项目中来。在开发资金的筹集、人员的聘请、方案的制定等方面让更多的力量参与进来，从而实现风险的均摊。

4.3 居民层面

里弄建筑普遍存在年久失修的问题，居住环境比较恶劣；但里弄建筑一般也处于上海内环以内的中心地带，地理位置优越，拥有较大的商业开发价值。这就导致里弄居民对待自己房产，普遍持有等待拆迁补偿的态度，而无意在改善里弄现有环境、保护里弄历史文化上投入过多的金钱与精力。如此恶性循环，使得一方面里弄没有得到很好的维护和修缮，另一方面居民也不得不忍受里弄内部恶劣的居住环境。

“生于斯、长于斯、老于斯”，里弄是生活于此居民的依靠和精神寄托。对于自己的家园，居民首先应该理解历史文化保护的必要性，不能将里弄保护与开发只作为一种获得经济补偿的手段。其次，居民应该做好当家人的角色，积极参与家园的保护和修缮，通过里弄整体文化和居住环境的提升获得经济方面的利益。

5 结语

总结上面的叙述，我们可以将里弄多模式保护策略归纳为：政府方面，需要明确保护思路，摒弃传统理念中“保护就是原封不动”的思想，明确里弄整体历史文化氛围塑造的重要性，引入多元化的保护开发利益主体，将里弄保护与商业价值实现和住房保障有机的结合起来，照顾各方面的利益与诉求，实现共赢。开发商方面，需要摒弃“利益第一”的开发思路，明确企业利润相对于保护的从属性，准确地意识到只有里弄整体历史文化气氛的提升才能带来企业利润的更大增长。居民方面，需要强化主人翁意识，理解历史文化保护的重要性，摒弃一心通过里弄征收、拆迁获取经济利益的落后思想，明确里弄整体环境的提升才是核心价值所在，积极配合里弄建筑和里弄历史风貌的保护工作。

在政府、开发商、居民等社会各方面力量的共同努力下，里弄的保护现状才能得到改善和提升，里弄这种古老的建筑形式才能在现代化的今天焕发出新的活力。

[1] 万 勇.里弄保护与更新的基本方式和关键环节——以上海里弄为例[J].城市发展研究,2014(1):61-67.

[2] 上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例[Z].

[3] 莫天伟,陆 地.再生上海里弄形态开发性保护“新天地”[J].时代建筑,2000(3):40-42.

[4] 张 顒.上海都市文化消费路径塑造与都市文化传播——从田子坊看都市复古风与文化消费潮[J].今传媒,2013(2):42-44.

[5] 郁志刚.上海里弄住宅的演变及保护和更新研究[D].北京：中央美术学院,2010.

[6] 张 维.“新天地”新出路——上海里弄建筑的历史沿革及其开发性保护[J].同济大学学报(社会科学版),2001(4):18-23.

[7] 吕晓钧,卢济威.上海里弄保护更新的一种模式探索——上海西王家厍地块里弄的保护与更新[J].新建筑,2003(2):10-12.

Discussion on the strategy and pattern of conversation of Linong housing

Liu Shuo

(CollegeofCivilEngineeringatTongjiUniversity,Shanghai200092,China)

Throughout the status quo of conservation of Linong housing in Shanghai, the paper analyzes the strategy and basic way of conservation of historic culture of city from the government level, developer level and residents level three angles. The present situation and the importance of the conservation of Linong housing are presented. As a result, it has provided several new pattern for the conservation of Linong housing.

Linong housing, city, historic culture, conservation, strategy

1009-6825(2015)32-0005-03

2015-09-08

刘 硕(1993- )，男，在读硕士

TU241

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