陈思

建发房地产集团有限公司（361000）

关于房地产开发项目设计管理的问题分析

陈思

建发房地产集团有限公司（361000）

在房地产项目开发设计管理中，很多企业都会忽视项目设计阶段的投资控制。结合房地产开发阶段中的任务、资源、进度以及成本等四个要点进行阐述，分析了设计管理的重要性，并结合实际提出相应的措施。

房地产；设计；管理

近年来,随着人们对于住房需求的急剧增长,极大地促进了房地产事业的蓬勃发展，但是随着国家宏观调控政策的出台，以及行业竞争的加剧，这就要求企业要不断地完善自身管理,提升企业竞争力,这样才能在市场中获得发展[1]。对于房地产企业而言，设计成本只占总成本的极小一部分，但是却会对建设成本带来极大的影响。同时在开发的过程中，由于对设计管理的忽视，极大地影响了建设项目的进度、成本以及质量，因此提高对设计管理的重视程度，对房地产项目开发具有重要的意义。本次研究主要对设计管理中所涉及的任务、资源、进度及成本四个方面的管理进行分析，并提出相应的管理措施。

1 设计管理中的资源管理

在房地产开发过程中，设计管理最大的资源就是外聘的设计单位,而在开发阶段的资源管理中,设计管理的第一步就是选择设计单位，选择了合适的设计单位，就意味着开发阶段中设计管理已经成功了一半。在选择设计单位时，需要做到以下几个方面:1）要详细的根据项目面对的市场以及产品地位,收集有关的资料，针对项目的特点选择合适的设计单位。2）要对开发阶段所需的设计费用进行有效地控制，切实根据建设项目的要求，确定合理的设计费用。3）对于已合作过的设计单位，可以建立相连的信息数据库，从而合理地选择设计单位与设计人员，有效地降低沟通成本。在设计单位选择过程中，较多选用的是设计招标，一方面通过方案比选来考察设计单位与项目的契合程度,并通过设计方案体现设计单位的技术水平;另一方面可以通过设计费用的竞争性报价，有效地降低设计费用。

2 设计管理中的任务管理

在房地产的开发过程中，企业最关注的就是客户需求、建设成本以及完工时间等方面的情况，这些要求需要设计单位将技术语言转化到图纸中，而设计任务书就是向设计单位提出这些要求的书面文件。设计任务书的内容一般包括项目概况、项目定位分析、项目产品要求、项目技术要求、项目设计的时间要求、项目的成本要求等方面，同时还应对项目当地的政策等情况进行说明，使设计单位能够全面、完整地理解建设单位的意图。项目设计过程中，往往出现对设计任务书不够重视，对设计单位的要求往往以口头表达，并未经过认真推敲，这样就容易引起设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。因此一份完善的设计任务书，有利于设计单位更好地理解和贯彻建设单位的意图，避免过程中的反复。

3 设计管理中的进度管理

对于房地产企业来讲，时间是保证企业获得利润的一个重要因素，一方面土地成本及建设成本积压，产生较大的资金成本，另一方面项目的开发周期越长，项目所面临的不确定因素就更多，如市场行情以及政策出现变化等，这些都使得房地产开发商希望加快建设进度，提高周转速度，而设计进度是项目进度管理的关键一环。加强设计阶段的进度管理可以从以下几方面着手。

1）制定合理的设计计划。结合项目的总体开发要求制定合理的设计计划，如根据项目的计划开盘时间和开工时间，确定设计成果的完成时间。设计计划要综合考虑设计方案调整、设计成果报批等诸多不确定因素，并考虑必要的设计周期来确定。通过合理的设计计划，来指导设计各个阶段的工作安排；在过程中发现进度出现偏差时，应采取必要的措施进行纠偏。

2）标准化设计。标准化设计是加快设计进度的重要措施，成熟的建设单位通过经验的积累，形成一系列标准化的文件，在设计过程中可以直接引用，既能保证设计品质，又能加快设计进度。常见的标准化文件有标准化户型设计、标准化立面设计、标准化建筑节点设计等等。

3）增加设计阶段不同分项设计的穿插。设计过程中涉及到的专业较多，加大不同工种设计穿插的力度，一方面可以缩短设计周期，另一方面可以在过程中加强不同专业之间的沟通，避免设计方案的反复。比如总图设计过程中，景观设计可以同步开展；又如户型设计过程中，装修平面布置可以同步进行。

4 设计管理中的成本管理

成本是房地产开发的生命线，决定了一个项目能否盈利。在项目开发过程中，往往有一个误区，即对施工建设过程中的成本管理高度重视，而对设计过程中的成本管理重视程度不够。事实上，项目的成本有约80%是在设计阶段确定的，项目的规划方案、结构形式、技术选型等诸多对成本有重要影响的因素均在设计阶段确定。设计阶段的成本管理重点应做好以下几方面工作。

加强设计方案成本对比，择优选用。设计方案需要充分理解项目的规划设计条件，在规划条件允许的范围内，选择能够符合项目定位，成本最优的产品。比如车库是选择全地下室还是半地下室，房屋建造的层数等问题，这一阶段的成本对比在项目开发过程中往往被忽视,但却具有事半功倍的效果。

加强技术选型论证。对一些涉及成本、安全、品质等方面的重大技术问题，应通过技术选型论证的方式进行专题研究，必要时可邀请专家参与。比如基坑维护方案的选型、基础形式选用、主体结构的选型等，这些问题对成本有着重大影响，选择恰当不仅可以有效节约成本，还能够降低施工难度。

加强设计成果质量管理，避免返工。避免返工就是节约成本，因此加强图纸设计质量,避免错、漏、碰、缺等问题，减少施工过程中的浪费和返工，也是降低成本的重要措施。

5 结语

房地产开发项目的设计管理是项目开发的基础环节，也是影响到项目的定位、品质、成本的关键环节。随着房地产行业的不断发展，越来越多的建设单位认识到设计管理在项目开发中的重要作用，也加大了对这方面的研究力度。做好项目设计管理，不仅是保证项目正常开展的必要条件，也是房地产开发企业提升核心竞争力的必经之路。