吴红杰

重庆市建设工程造价管理总站（400014）

中央商务区的绿色成本浅析

吴红杰

重庆市建设工程造价管理总站（400014）

中央商务区（Central Business District，简称CBD）作为城市的核心，其区域内高楼林立、建筑密度大、现代智能化程度高，同时也造成交通拥挤、生态过载、高能耗与高污染等一系列生态问题。本文针对上述问题，从建设项目全寿命周期成本分析，提出具体措施建议。

中央商务区；绿色；成本；建议

1 中央商务区面临的绿色生态问题

中央商务区高度集中了城市的经济、科技和文化，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。以重庆市中央商务区为例，由解放碑、江北嘴、弹子石三大板块构成，规划建设了一批高品质写字楼、高端商务酒店、高档商业及文化娱乐设施，形成集中展现中央商务区风貌的地标性建筑群。规划总面积达10平方公里,规划范围内商务商业用地2.4平方公里，商务商业建筑量1 500万m2；居住用地约2平方公里，居住建筑量约1 100万m2。中央商务区高楼林立，建筑密度大，其发展将面临着高成本、交通拥挤以及高密度人群下的生态过载；高密度建筑下的高能耗与高污染等一系列绿色生态问题。如何改善中央商务区绿色生态问题，需要规划建设者，结合区域城市发展运营，通过全寿命周期成本分析，对中央商务区范围及各功能进行合理分区，实施差异化的政策引导，对不同功能区的开发强度、绿地、建筑覆盖等指标采取分类控制，提高中央商务区的公共空间品质，美化城市环境。

2 绿色建筑的内涵

绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材），保护环境和减少污染，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑尽量减少使用合成材料，充分利用阳光，节省能源，为办公或居住者创造一种接近自然的感觉。在建设中注重对自然环境的尊重与保护，对微观气候与生活环境的改进,对生态系统与其多样性的保护以及对城市活力的保护等内容，利用天然条件和人工手段创造良好、健康的办公和居住环境，尽可能地控制和减少对自然环境的使用和破坏，充分体现向大自然的索取和回报之间的平衡。按照建设资源节约型、环境友好型社会总体要求,推进中央商务区的绿色建筑行动，将生态文明融入建设和使用期全过程，不断提高商务区绿色生态文明水平。

3 绿色建筑的全寿命经济效益分析

绿色建筑同一般建筑相比，会采用一些新的技术、产品和设施，使建筑成品更节能环保，满足使用者对健康和舒适性的要求，这势必产生增加成本的问题。根据资料显示，如果把绿色建筑有关的措施、造价全部统计加起来（包括节地部分、保温体系、固定绿化、遮阳等等内容），直接增加的成本是405元/ m2，扣除关于工程节能强制规定的影响因素后我们得到的成本价是280元/m2。在绿色建筑的全寿命周期内，虽然建筑规划、设计和施工阶段采用“四节一环保”的措施，使设计和建设成本有所增加，但在长期使用过程中因持续产生资源节约效益而显著降低了运营成本。采取减少污染，生态保护与环境改善等措施，虽然增加了一定的建设和运营成本，但减少了对环境的不良影响，减轻了项目所在地市政公用设施（如污水处理厂、垃圾处理厂等）的处理负荷，并通过改善建筑物理环境以及周边生态环境，使居住和使用者健康和舒适性要求得到更好的满足。如经过持续研发的水源热泵的建设成本，虽比传统空调高80元/m2，但与分体式空调比，水源热泵可节能40%；与中央空调比，水源热泵夏季可节能15%至40%,冬季节能40%至50%,只需3年左右，便可通过节能收益弥补其建设增加的成本。在重庆大剧院项目中，江水源热泵供冷供热面积为9.8万m2，与采用普通冷水机组加锅炉中央空调系统相比，全年替代常规能源量1 502 t标煤，年减排二氧化碳3 710 t,二氧化硫30 t,粉尘15 t，年节约运行费用152万元，还极大降低了区域热岛效应、消除空调用冷却塔噪声、改善区域环境品质、提升区域价值，节能效果明显，生态效益显著。根据美国绿色建筑委员会的官方统计结果，新建绿色建筑平均减少13.6%的运营费用,楼宇价值提升10.9%，投资回报率提高9.9%，人员入驻率提高6.4%，并能够提高6.1%的租金。

4 发展绿色生态中央商务区的几点建议

通过上述分析，在提升中央商务区的公共空间品质，美化城市环境时，应大力发展绿色建筑，同时在对其成本效益评价分析时，应在绿色建筑的全寿命期内从经济、环境和社会三个角度考虑。在建设绿色生态中央商务区工作中,政府应加以引导，在经济政策方面给予一定扶持,通过全过程管理和控制，执行绿色低碳的发展思路，实现现代商务与自然生态的良好融合。

1）注重前期绿色节能设计管理

中央商务区不是单栋建筑，设计建造绿色建筑不应该是单独建筑，而应是通过区域形式实现绿色节能。因此应该从区域规划开始，这样可以更好地指导绿色建筑单体的设计。从项目选址规划初期就应融入绿色设计，为今后编制低碳生态区域做准备,结合重庆市能源、气候特点以及经济实力,重点在规划设计中的空间规划、交通组织、资源利用和生态环境上进行创新与实践，在设计施工中融入节地、节水、节材及室内空气质量控制与改善的绿色低碳发展思路。

2）中央商务区绿色建筑的全过程管理

绿色建筑的实施,贯穿了建筑的全寿命周期，因此，应通过建立从立项、设计、建设和竣工验收等阶段的绿色建筑实施管理机制和办法，明确土地、立项、规划设计、施工管理等监管部门在建设项目的不同阶段的监管内容。在运营管理阶段委托专业评审机构对落实绿色建筑相关技术措施及内容进行评审，同时指导建设项目的业主分阶段落实项目的绿色建筑建设目标要求和技术措施。

3）中央商务区绿色建筑的全寿命期造价控制

中央商务区公共建筑的业主、使用者、运行者之间相互分离，建设业主一般只关注项目的建造成本控制，忽视高能耗建筑在未来使用中给业主和社会带来的高额费用，使用者的节能只能是一种被动的使用成本控制，根本达不到全面节能、节约国家资源的目的。因此，要扭转只重视建造成本控制，轻视使用成本控制的状况，推行中央商务工程项目全寿命期成本控制，尽快制（修）订与中央商务区不同类别建筑相关的工程建设、运用管理、能源管理体系的建造及能耗费用标准，全面系统体现绿色建筑全寿命期成本效益。加强全寿命期能耗的研究和第三方节能量审核评价机构能力建设。

4）着力推进建筑节能技术应用

将生态理念融入建筑规划、设计、施工以及建筑材料生产中，使建筑物能够充分适应生态系统物质和能量的循环运动，使用对人体无害的环保节能型建筑材料，充分利用地热、太阳能、风能来满足建筑物的能耗。明确并严格执行建筑节能标准，加强对新增建筑的节能管理，确保施工阶段执行节能强制性标准的比例不断提高。加强成熟、适用建筑节能新技术成果转化和推广应用，鼓励和扶持太阳能等可再生能源在建筑领域规模化利用。开展以重点工程为载体的绿色建筑示范试点，推广建筑节能新技术、新产品，培育绿色建筑设计、施工队伍。

5）加大宣传，制定激励机制

发展绿色建筑归根到底还是要通过经济利益驱动才会有持久的发展动力。政府应广泛开展形式多样的建筑节能方面的宣传教育，提高社会公众对发展绿色建筑的认知度和认可度。对涉及建筑节能的新技术、新材料的研究和推广应用制定激励机制,对于绿色建筑所产生并由社会成员所共享的环境和社会效益，政府应及时推出相关激励政策，包括税收和补贴等形式，以鼓励绿色建筑的开发和购买行为。

总之，打造绿色生态的中央商务区，应要依靠政府部门的倡导，加大宣传力度，出台相关的激励政策，大力推广新技术、新材料的运用。确立合理的设计规范，实施全过程管理和全寿命周期的造价控制，强制将绿化生态建设思路贯穿于项目的决策、建造、实施及使用的每个阶段。

[1]重庆市人民政府关于加快中央商务区建设的意见2013,6.

[2]曾坚,李晓峰,左长安.20世纪中央商务区发展中绿色思想的演进[J].天津师范大学学报（社会科学版）,2012(3).

[3]冷艳锋,赵辉,张元,原如冰.重庆大剧院江水源热泵项目[J].建设科技,2010(18).

[4]李芳,安宇,李远.上海虹桥商务区绿色建筑管理模式探索与实践[D].第九届国际绿色建筑与建筑节能大会论文集.

[5]高度集聚的中央商务区—国际经验及中国城市商务区的评价[J].规划师,2009(9).