基于风险管理的物业预算流程设计

2015-03-20北京星光拓诚投资有限公司陈莹

财经界(学术版) 2015年20期

北京星光拓诚投资有限公司陈莹

在市场经济发展下，我国物业管理行业逐渐成熟，特别是进入21世纪后，物业管理企业市场竞争比较激烈，在这种环境下，必须对物业管理进行整改和提升，对风险管理理论加以实践，指出物业管理企业建立风险管理体系的关键点，解决存在的问题，提高自身经济利益，以便能够在激烈的市场经济下健康发展。

一、我国物业管理行业在发展过程中存在的问题

(一)经营行为不规范

随着经济的发展，我国物业管理企业迅速发展，市场竞争比较激烈，市场上容易出现不正当竞争。其次物业管理市场中有较多的逆专业形式的发展，这种发展模式主要体现在物业企业在经营管理过程中很多管理、服务人员不是物业相关专业的人才，他们没有经过物业管理专业培训，对于专业知识和技能掌握不够，所以在实际工作过程中国可能会存在一些问题。致使在物业经济发展过程中出现较多的资源浪费。

(二)物业管理行业发展存在的问题

我国物业管理企业在经营管理方面不够到位，有些企业没有将物业管理当成企业的核心工作，为了经济利润可能会忙于其他形式的工作。虽然有些企业管理实施行业“物业管理”概念和模式，但是在实际经营过程中存在很多问题，很多物流管理企业在日常管理工作中仅仅起到日常维护、收取租金等最基本的业务项目，对于修理更换设备的相关服务做的不好；其次表现在很多物流企业在管理方面没有专业的管理人员实施相应的服务，而且在物业内部管理方面没有完善有效的风险管理体系，制约着其经济的发展和进步。

二、积极完善物业管理风险管理体系

(一)风险管理机制分析

一般情况下，企业风险管理体系的建立是一个企业实行风险管理的基础，物业管理企业在经营过程中要根据自身管理发展水平、经营规模及市场定位预测风险程度，同时结合企业实际经营情况，在企业内部建立专门的风险管理体系，降低经营风险，提高经营效益。

(二)风险识别

1、企业外部风险

目前，房地产经济发展迅速，相关的物业管理企业也如雨后春笋被发展起来，物业管理企业市场竞争激烈，同类企业之间面临着优胜劣汰的情况。另外，我国的物业管理市场并不成熟，法律法规尚在健全，而业主的物业管理消费和维权意识不高，物业管理行业诚信度和自律性不够，导致不正当竞争的出现。

2、企业内部风险

企业决策风险:市场定位是否与企业服务水平相匹配。

安全风险：安全防范一直是物业风险防范的首位，例如：我们是否能有效的防止业主人身财产的损害；公共设施在日常运行中，是否存在隐患；是否定期检测消防设备设施，保证其正常运行。

财务风险：物业管理行业的利润率与服务标准之间的冲突。

除上述风险外，物业企业在管理过程中还可能存其他风险，如：物业管理团队高流动率带来的高人力成本风险；企业组织架构是否能与企业风险危机防范相匹配等等，都是我们应该注意的。

(三)风险评估

物业企业的风险评估要根据公司内部控制风险点实施制定，风险评估的测试方式一般采用检查和询问方式实施，经营事件风险程度的评估与划分也要根据实际情况进行实施和确定，明确风险权重，科学、准确的计算经营过程中的风险值。

三、预算流程设计方案

(一)风险导向

风险导向的预算管理，是构成风险管理体系全面预算业务流程的关键部分，主要是通过一种系统方法来监控物业管理企业战略目标的实施，实现物业企业的战略目标；物业企业通过全面、系统的预算监控战略目标的实施进度，对企业的实施战略、经营绩效和全面预算进行合理的管理，建立一个相互联系的主体，保障预算执行结果的有效监控。

(二)预算业务风险

物业管理企业预算业务风险的战略风险主要是指对公司战略不能做到的合理把握和准确分析，产生的预算资源不合理的情况，影响企业战略形式的发展。经营风险主要是指在预算组织不合理、职责权限不清晰、对当前经营情况不清晰明了，执行滞后及预算错误的情况下对企业经营目标的影响；报告风险主要是指预算报告没有实施的前提下导致经营中关键信息缺失；另外，预算流程中对关键环节的时间点控制不够准确等，这些都不利于物业企业经济预算管理的实施。

(三)预算业务范围

物业企业预算业务范围比较广，在管理过程中首先要起草、修改、调整年度预算报告，然后将此报告提交相关部门审查。其次是编写预算报告流程和预算说明书，这部分内容在工作中要注意其简洁、准确性。明确企业相关业绩考核主要方案的实施模式与类型，组织员工实施完整的预算考核，考核结束后对结果进行科学、合理的评判，提高物业企业的综合服务水平。