保障性住房融资困境及对策研究

2015-03-20南京安居建设集团有限责任公司张莉梅

财经界(学术版) 2015年20期

南京安居建设集团有限责任公司张莉梅

改革开放以来我国经济发展迅速，房地产行业更是成为引领其他行业快速发展的领军力量。然而房地产业的迅猛发展并没有有效解决普通民众的购房问题，买不起房的问题更是呈越演越烈之势。针对这一情况我国开展了保障性住房工程，其受众是那些买不起房的民众。通过这项工程很多买不起房的人获得了良好的居住环境，生活大为改善。只有具备充足的建设资金，这项工程才能长期地开展下去，因此完善我国保障性住房建设资金融资具有切实的意义。

一、我国保障性住房建设资金融资现状

(一)融资存在的问题

首先，资金来源渠道单一。财政资金是当前保障性住房建设资金的主要来源。由于我国市场经济才刚刚起步，金融体系还有待完善，同时证券、信托等融资工具运用的还不成熟，使得保障性住房建设资金很难从融资中获得保障。其次，地方政府财力不足。土地出让金是当前很多地方政府财政资金的主要来源，不充裕的财政资金难以有效支撑保障性住房的建设，很多地方的保障房事业发展不得不依靠地方政府发行债券。

(二)保障性住房建设资金的主要来源

第一，政府财政预算资金。首先是地方政府债券安排资金、市县公共预算、省级补助、中央补助等公共预算安排资金。其次是住房公积金增值收益扣除风险准备金后的余额、土地出让净收益等成复兴基金预算安排资金。第二，自筹资金以及社会机构提供资金。其中地方政府或投融资平台通过商业银行贷款、信托、债券等融入的资金、公积金贷款支持保障房建设试点资金、银行贷款是社会机构提供资金的主要内容。

二、完善我国保障性住房建设融资的对策

(一)强化融资力度，实施融资创新

为了使大规模融资需求得到满足，政府部门应当对保障性住房建设融资方式进行创新，对融资力度进行强化。利用多种形式的融资方式和多元化的融资主体，构建以政府为主导、市场运作为主体的保障性住房融资体系。同时对于投资基金、股权、债券等融资模式也应进行积极探索，为保障性住房建设资金来源提供多元化的保障，积极信息各种资本投入到保障性住房的建设中。

(二)完善保障性住房金融体系，有效防范和控制风险

政府部门应当对贷款担保机构、保险机构等专门保障性住房融资机构进行建立健全，进行形成完善的保障性住房金融体系。当前我国一些省市地区的专门保障房融资平台已经形成，这不仅使各市融资提供保证，又将融资服务提供给保障性住房项目，最大限度的为保障性住房政策的有效实施提供了保障，同时金融机构的信贷风险也大幅降低。

(三)对房地产信托投资基金进行建立健全

房地产证券化的重要手段之一就是房地产投资信托基金，利用发行基金的方式向公共投资者募集资金。风险相对较低是这种投资发行风险的重要优势，社会资金流动性过剩的现状也能够得到有效疏导。租金收益相对稳定、现金回流小、不租不售是廉租房的主要特点，相应的运作方式可选择REITs。保障房的承建方可以利用信托资金的成熟运作经验和运作团队，通过两者共同设立项目公司开展保障房建设，政府管理中心回购建成后的房屋。

(四)在保障房融资中引入保险基金

根据我国相关规定债权转股权、物权、债权、股权是保险资金投资不动产的主要方式。同时政府进行保障性住房的建设用地的划拨不以营利为目的。应采取债权形式在保障性住房中引入保险资金投资，也就是当前物权、股权暂不具备为保障性住房的建设提供资金的操作条件。当前债权是我国多数保险公司开展的公租房项目的主要形式，具体运作中保险公司依据与地方政府的合作协议，将建设资金提供给地方政府委托的承建主体，并将保障性住房的出租或出售收益用于还款，担保则有政府融资平台或大型国企负责。

(五)设立地方政府融资平台，促进各级融资平台的完善

由地方政府主导设立并具备专业化运作能力的国有非营利投融资公司是保障性住房投融资平台的本质，为政府保障性住房运营、建设、融资提供有效载体使其根本目的和任务。它的主要运作原理是通过多方资源的调动和整合运作，促进政府在保障性住房的资金筹集、足额配套、建设管理等方面难题得到解决。地方政府应当建立对投融资平台公司进行监管和风险管控的有效机制，通过对风险的有效防范完善公司治理结构和保证资金充足。