摘要:我国税收政策改革的不断深入，在很大程度上影响了企业的税收工作，尤其是营改增的出台，大大的促进了我国税收体制的改革，房地产行业作为我国国民经济发展中的地位非常重要，其税收问题一直被广泛关注，本文针对营改增背景下，房地产行业的税收成本测算问题进行几点分析和研究。

从我国推行营改增税改体质一来，很多研究人员以及国家的税收部门都对其在房地产领域的应用进行了研究，大部分的研究者认为我国房地产行业对现有的营业税以及增值税统一为增值税，这在很大程度上意识了房价上涨的问题，对于平衡效率有着非常现实的意义，另外对于社会整体利益的提高也有着明显的影响。

一、实施“营改增”的意义

全面开展“营改增”制度，不但能够使我国的税收体制进一步完善，同时对税收管理方面也具有非常巨大现实意义，由于我国在这个方面的漏洞很多，增值税的实施，避免了税收重复的现象，增值税可以帮助企业提高竞争实力，在激烈的市场竞争中，能有占有不败之地，但是增值税的这种最用，也需要具有一定的前提条件，男就是要以宽广的税收为前提，这样才能够有效得以实施和推广。除此之外，增值税以及营业税两种制度同时进行，也产生了很多弊病，在市场进行形式愈发多元化的前提下，商品化服务也越来越多，因此，逐步将增值税代替营业税，是非常必要的。

二、“营改增”对房地产开发企业税负的影响预测剖析

可抵扣进项不足，税负增加的可能性很大，房地产开发企业是一个系统化的综合性的产业，涉及土地使用、建筑行业、设计、勘察、金融等。在销售额一定的情况下，原先征收的营业税税负稳定，但“营改增”之后，企业的税负很大程度上取决于进项税额。

比如：某大型房地产开发企业两年内已经完成项目的营改增前后税收负担的变化测算记性具体计算：

wy项目工程结算收入为87,200,000元，工程成本为80，077，897元。

yw项目工程结算收入为128，500，255，27元，工程成本为118，983，46元。

销售税额为：

wy项目工程销项税额=87,200,000÷（1+11%）×11%=8，641，441（元）

yw项目工程销项税额=128，500，255（1+11%）×11%=12，734，2609(元）

进项税额为：

通过对该单位各项数据的总结分析计算得出，wy项目全部可以取得进项税的情况下其进项税收为6，837，802.17元，而部分取得进项税的时候则为3.493，419，67元，yw项目为9，942，917，66元，部分取得进项税的情况下为5，105，454，77元。

营改增后的税负变化情形之一：材料可全部扣税情况的税负

Wy项目应交增值税额= 8,641,441－6,837,820=1,803,621（元）

增值税税负＝1,803,621÷87,200,000＝2.07%

Yw应交增值税额= 12,734,260-9,942,915=2,791,345（元）

增值税税负＝2,791,345÷128,500,255＝2.17%

情形之二：部分材料可扣税情况的税负

wy应交增值税额=8,641,441-3,493,420=5,148,021（元）

wy增值税税负＝5,148,021÷87,200,000＝5.90%yw

应交增值税额=12,734,260-5,105,454=7,628,806（元）

增值税税负＝7,628,806÷128,500,255＝5.94%

三、房地产开发企业积极应对“营改增”的若干策略

(一)提高成本结构的可抵扣比例，提升项目的现场管理能力

营改增中在可抵扣进项方面存在一些不足，为了能够弥补这些不足，房地产开发领域的财务人员在小项目中，不能够进行增值税抵扣，其次要全面提高企业内部所有员工对于增值税的认识，进行相关的培训讲座，训练相关的管理者以及财务人员全面掌握营改增的相关规定内容，通过提高成本构架的可抵扣比例来实现对于营改增中进项中存在的不足。

(二)加强人员培训，积极应对税改带来的各种纳税筹划风险

提高相关人员的整体素质，对于正确处理税收成本测算工作必然具有一定的促进作用，针对营改增推行所带来的一系列复杂问题以及涉税风险问题进行重点培训，强化财务工作者的专业素养以及处理问题的应变能力，是非常必要的。企业针对新的税收相关制度以及重点的税收条例，开展公共讲座，或者是课程培训，鼓励财务人员参与进来，从而实现对这些条例的进一步推广，除了要坚持理论性知识的培训，企业还应该从财务中筛选一些能力较强的工作者，进行营改增的相关实践，从实践中发现问题，解决问题，进而掌握各种新型的技术。

(三)强化员工“营改增”意识，做好增值税票据的管理及跟踪

企业税收测算中，发表处理是非常关键的环节，尤其是针对进项税票的处理方面，难度更加，那么企业强化员工营改增意识，积极跟进票据的管理，就成为了一项重要的工作。员工必须要充分认识到新税对于企业的积极影响，在房地产行业中，税收制度是均衡利益的有效手段，然后，工作人员针对新税务以及发票的处理方法必须要全面掌握，从而避免出现纰漏，同时管理人员以及财务基层人员以及核算部门还需要积极跟踪增值税票据，最大限度的发挥出营改增的积极作用。

四、结束语

从现阶段我国房地产开发企业中推行营改增的现状来看，其对于税率测算的影响很大，带来积极的意义的同时也存在一些问题，碍于篇幅有限，本文只从三个方面进行了研究，希望能够为相关的工作人员提供一些建议和帮助，促进其经济收益的不断提高，为国家建设发展献出更多力量。