李 文，张凯捷，许艺娜

(福建农林大学金山学院，福建 福州 350002)

农村社区物业发展的典型模式分析

李 文，张凯捷，许艺娜

(福建农林大学金山学院，福建 福州 350002)

农村社区物业管理服务的对象是农民集中居住的村镇，以文明、制度的管理方式管理农村居住区域，以此在管理模式上加强农村区域一体化的建设。该文对国内外典型农村社区物业管理模式进行研究分析，探究当下推行农村社区物业管理所必备的条件，总结出发展农村社区物业的制约因素，并在此基础上提出相应的对策建议。

农村社区物业；典型模式分析；制约因素；对策建议

随着国家城乡一体化进程的加快，全国各地积极推进新农村建设，将传统村落改造建设成新型农村社区。2014年，国家出台了《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，再提建设社会主义新农村，提出“新型城镇化重城乡基础设施一体化，不能只建新老城区，忽视农村社区”[1]。传统农村社区生产、生活方式的转变对农村社区管理提出了新的要求，全国各地正在积极探索引入现代物业管理制度以满足新型农村社区的发展需要。

虽然，“农村社区物业”目前仍无统一定义，但当前农村社区物业行使的是类似“城市物业”的管理服务职能，亦有学者认为广义的农村社区物业还应当包括村民委员会[2]。农村社区物业作为未来农村社区管理的路径选择之一，其功效在实际探索中已初见端倪并将进一步开发。本文通过研究国内外农村社区物业发展的典型模式来进一步深入探讨关于农村社区物业建设的条件及存在的问题。

1 国内外社区物业发展模式分析

1.1 国内典型农村社区物业评价

1.1.1 涿州市卢家场村综合物业管理站模式 农业部在2007年7月成立卢家场村“创建清洁文明工程”示范点，在各级政府的引导下，引入城市物业管理模式进一步改善农村环境面貌，通过管理模式的改进从根源上治理该村“脏乱差”。2007年全国农民人均纯收入达到4140元，同年河北省农民人均纯收入达4293元，而涿州市农民人均纯收入高达5330元，高于全国平均水平28.7%[3]。涿州市凭借着有利的经济条件以及利用政府补助、社会资助和村民筹集结合的方式率先在卢家场村建立综合物业管理站，该村党支部制定了《综合物业管理站管理制度》为该村物业管理提供制度保障。在工程实施的进程中发现该村清洁工程顺应当前农村发展的趋势，满足广大村民的要求，彰显了新农村建设的生命力和影响力。

1.1.2 北京市郊区农村物业管理模式 北京地区城市总体规划和城乡一体化规划在贯彻落实党的十七大“城乡经济社会发展一体化新格局”战略目标过程中得到落实，2007—2010年北京市农村居民人均纯收入从8620元增长到13262元；河北省农村居民人均纯收入从2007年的4293元增收到2010年的5958元；到2010年中国农民人均纯收入达到5919元[4]。在经济持续高速发展中，北京市郊区(以下简称“京郊”)不断出现大量独具匠心的新型农村社区。对2007年至2010年京郊9个区县的农村物业管理情况进行调查，发现京郊农村社区的物业管理可分为物业卫生管理、物业安全管理、生活秩序管理。根据实地的管理需求，京郊农村社区物业采用的管理模式有：村委会组建成立物业服务队，开展物业管理；乡镇、村委会进行物业管理工作是通过组织成立有经营管理资格的注册物业服务公司进行；聘请专业物业公司，采用市场化物业管理运作模式。不同的地区采取不同的模式使京郊农村社区物业管理有以下特点：(1)强调农村基层组织的管理作用，在实施管理时具有权威性、制约力强。(2)真正做到适应农村社区物业管理方面的需求——社会化服务、企业化管理、专业化运作的物业管理运行机制。(3)符合物业管理的企业化、社会化和专业化的要求，管理专业，服务规范[5]。京郊农村社区物业的发展适应了目前新农村建设的需要，改善了农民的生活水平及其生产实际需要，为今后解决农村物业管理存在的各种问题提供了借鉴。

1.1.3 宁波新农村模式 宁波市各地农村的实际状况不尽一致，各地的经济发展水平不尽相同，但总体而言，2009年宁波市农民纯收入达到12641元，高于全国平均水平145.35%，能在各地农村实际情况的基础上，按照自愿、民主的原则，探索有农村本土特色且不同类型的模式，建立村委会为主体的农村社区物业管理公司，开展物业管理工作；建立民营企业的物业管理模式；建立委托管理型物业管理模式。宁波以经济发达、基础设施完善的农村为单位，开展农村物业管理工作。实践证明在社区治安、社区文化、社区卫生等方面通过农村社区物业的管理出现了光明的前景。

1.2 国外农村社区物业分析

1.2.1 日本农业协同会工会模式 日本农业协同工会(以下简称“农协”)作为高度集中统一的组织，对农业领域发展产生重大影响。借助发达的基层组织网络，农协在组织农民、支持农业和保障农民利益方面发挥着重要作用，从农业的生产到农民的日常生活，涉及农村经济领域、政治方面和文化层次，其运营原则有：层层建立的原则、加入自由的原则、民主管理的原则、不以盈利为目的的原则、利润分配的原则、综合经营的原则[6]。设立农协之前日本各行业人均工资收入为每月约2万日元；设立农协后日本各行业人均工资为每月约5万日元。

1.2.2 加拿大农村协作伙伴模式 加拿大作为西方发达国家之一，也存在城乡协调不统一的问题。加拿大政府结合农村实际情况颁布了扶持农村地区发展的《加拿大农村协作伙伴计划》文件，鼓励发展本国的欠发达农村地区。该文件通过建立跨部门农业工作组，使得加拿大的农村社区发展由政府出面协调农村事物，为农村物业的开展提供了正规保障：(1)建立“农村对话”机制，政府更好地了解好农村物业面临的困境，更好地解决问题与规避风险。(2)建立“农村透镜”机制；直接资助农村发展项目，鼓励个人或组织到农村发展创业；这些创业项目为农村注入活力，为农村物业提供了充足的资金，带动农村物业发展。(3)建立和完善面向农村居民的信息服务体系，使得高科技的信息技术进入农村社区，丰富了社区居民的精神文化生活[7]。

2 推行现代农村社区物业的必备条件

2.1 农村城镇化进程较快

国外的城市化率远高于国内，日本和加拿大均超过65%。分析国内这几个典型模式发现，城镇化率普遍较高，且农村城镇化进程较快。1978年河北省的城镇率为10.94%，1990—2000年全国城镇化率由26.41%提高到36.22%，同期河北省由14.36%提高到19.60%，上升了5个百分点。2004—2005年间，河北省城镇化水平实现跨越式发展，从26.72%越至37.69%[8]。2013年，河北省城镇化率已达48.12%。而作为全国政治、经济、文化中心的首都北京，城市化率更是高达86.2%[9]。最新人口普查数据公报显示，在宁波市常住人口中，居住在城镇的人口为5195162人，城镇化率达到了68.31%，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加1870862人，比重上升12.56%[10]。宁波市城镇化率水平比全省高出6.69个百分点[11]。由于农村城镇化进程的加快，很多农村“撤村并县”或者在保留“村”的称谓上实现“就地城镇化”，农民借国家征收土地、商业布局规划和新农村建设的契机，以行政村为单位搬出平房，入住集中建造的楼房，形成了以农民为群体的新型农村社区，生产、生活方式趋向“城市化”，生产了许多新的现实管理问题，比如公共基础设施谁来管，怎么管，农村社区物业管理的需求日益凸显，要求逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的农村基层督理体制、运行机制和服务体系，全面提升农村社区功能[12]。

2.2 农民收入水平提高

国家统计局公布数据显示，截至2013年我国居民收入继续增加，扣除价格因素，城镇居民人均可支配收入实际增长7%，农村居民人均纯收入实际增长9.3%[13]。2013年，河北省城镇居民人均可支配收入22580元，增长9.9%，增速同比放缓2.4个百分点；农村居民人均纯收入9102元，增长12.6%，增速继续快于城镇居民[14]。宁波市2013年市区居民人均可支配收入41729元，比2012年增长10.1%，农村居民人均纯收入20534元，增长11.1%[15]。城乡居民收入比由2012年的2.05∶1缩小为2013年的2.03∶1，明显低于全国3.03∶1的平均水平。2013年宁波市居民人均消费支出24685元，比2012年增长6.0%；农村居民人均生活消费支出13915，增长9.6%[15]。随着经济水平的发展提高，农村居民的收入水平也稳步增长，增幅高于城镇水平，在收入水平增长的同时也带来了新的消费需求。农村居民将转变观念，追求更高的生活品质，期望一个良好的生活环境，为社区物业服务买单的意愿将会进一步增强，由此为农村社区物业发展提供一定的物质基础。

2.3 政府探索“村民自治”提供政策支持

对公共事务管理上的缺位与不到位是村两委在传统管理模式中出现的主要弊端，从而导致了村民与基层组织间的矛盾。政府脱身于日常的物业服务事项上，更能够把精力放在方针政策的把握及对村中大事的决策上，而对物业服务企业的工作开展起到一个监督引导的作用[16]。政府不过分干预市场，充分发挥宏观调控作用对一个市场的良性发展是有益的，这对政府和农村社区物业而言都是互利共赢的。农村社区物业的实质性推进将极大地弱化乡村间的行政性关系，而不断强化乡村的社会服务功能，推动农村社会的公共服务建设。农村社区物业有利于实现政府行政管理与基层群众有效衔接和良性互动，为新型农村关系的改革提供了可行性的路径和正确方向。

3 发展现代农村社区物业的制约因素

3.1 经费缺乏

目前，我国通过政府扶持、社会集资、村民互助等渠道筹集农村社区物业管理资金。随着越来越多农村社区推广物业服务，政府和社会筹资不足以弥补资金缺口，并且由于农民收入的不稳定性，农村物业管理的费用较高，使得农民物业管理收费存在不满，农民互助集资的方法最终不能解决物业管理费用问题。另外，农村社区物业属于管理服务行业的一种发展形式，作为微利行业，流动资金有限。当前农村社区物业缺乏，市场潜力巨大，但物业服务配套设施建设周期较长，考虑到短期投资回报率的问题，物业服务企业的积极性尚未被调动起来。从长远来看，需要以政府扶持形成市场向心力，吸引物业服务企业的投资，以高效优质的服务让社区居民从被动付费变为主动买单。

3.2 村民传统意识的根植性

农村社区物业管理服务对象是农村居民，由于社会经济因素的影响，农民传统的生产生活方式又相对自由，不喜欢被管制约束从而出现村居生活松散、封闭状态；而物业管理方式是规范化、全面化、市场化的。且我国对农村的管理长期实行村民自治，物业管理的引入必然会引进一定的外来专业人员，如何建立权威获取村民信任，使物业管理理念让农民接受，实现在农村社区物业管理中有效的沟通配合，管理好农村社区物业是工作的重点。

3.3 农村社区物业管理的专门法律法规缺失

我国的物业管理最早在城市中发展起来，以城市为背景的物业管理制度如在不加以修改的情况下推广到农村，必将面临与现有法律规章制度不相适应的情况。农村物业权属关系在管理农村事物中表现出庞杂多变的情况，这类问题的处理上不是靠简单的法律可以解决的还要考虑本土人情，因此使得农村社区物业管理的运行机制、管理制度显得非常脆弱。农村社区物业管理的制度设计和权管部门需要进一步探讨。

3.4 农村社区物业管理人员紧缺

农村社区物业不比城市小区物业，多数的农村社区物业是一个自发形成的社区管理团队，缺乏专业知识，更没有先例可循，即便是城市社区专业物业管理团队，在开展物业工作中也因农村各个社区的复杂性而难以适应农村新情况。在我国农村中，由于各地区经济实力参差不齐，多数农村缺乏长期聘请职业物业管理人员管理农村社区物业的能力。起初农村社区物业管理人员通过学习教育，加入成人教育学习简单的物业管理能力来管理农村社区物业，但随着农村社区物业管理工作的深入，现有的农民物业管理人员逐渐遇到各种各样的专业问题，他们的能力水平将无法满足现有的需要。农村社区物业未来发展的核心问题将是如何提高专业水准和技术水平。

4 加快农村社区物业发展的对策建议

结合农村社区物业的发展趋势及当前发展的制约因素，借鉴国内外农村社区物业的发展经验提出如下对策建议：

4.1 加强农村经济的持续健康稳定快速发展

纵观国内外农村社区物业发展，国外开展农村社区物业管理的国家以及国内建设中的农村社区物业管理的地区都在农村经济上不断缩小与城市经济的“代沟”，从而缩小城乡服务管理水平。结合不同地区农村不同实际经济状况，发展该地区农村特色经济，只有农村经济不断发展，增强农村经济实力才能在物质上对农村社区物业发展提供坚强后盾，保障农村社区物业发展所需的经济基础。农村社区物业的发展也将演变出新的农村经济发展点，为农村经济发展、农村人力资源供给的调整提供契机。

4.2 加大宣传推广，转变思想观念

随着农村经济的发展，农村精神文明生活水平的提高，农村居民对于农村社区服务质量的要求在逐步提高，而农村社区物业的发展从整体态势来看能够满足人们日益增长的农村住宅区服务管理需求。通过漫画宣传册、演讲、社区组织活动等方式宣传农村社区物业基本理念，关于如何管理好农村社区，治理好农村社区的“脏乱差”。宣传农村社区物业发展前景，强调农村居民的服务管理逐渐与城市农村社区物业管理缩小差距。加大农村社区物业管理理念宣传，改变人们传统的思想观念有利于农村社区物业在农村更好地发挥作用，有利于加快美丽乡村进程。

4.3 完善农村社区物业法律法规

从日本和加拿大农村社区物业的成长途径来看，法律保障是农村社区物业得以发展的理性前提。通过立法的途径保障农村社区物业发展的合法合理性，既保障农村居民的权利也保证物业管理主体的权益。现有城市社区物业管理法律法规与农村社区物业的发展格格不入，不能对农村社区物业的发展提供法律法规支持。通过加强农村社区物业管理组织法、农村社区物业保障制度立法、非政府组织立法等工作，建立统一的、多层次的、覆盖整个农村物业管理的、完善的农村社区物业管理法律体系框架。只有从农村社区实际情况出发并制定与农村实际情况相符合的社区物业法律法规，才能更好地为农村发展、农民利益提供制度保障。

4.4 加大农村教育投入，培养专业管理人才

农村社区物业的发展从实质上来看是为“三农”的发展提供有利条件，只有加大农村教育的投入，在农村中培养复合型人才，才能更好地管理好服务好农村社区物业发展。具体而言，一是加强农村基础教育投入，提高农村的基本知识文化水平，为农村社区物业发展提供思想基础。二是加强农村职业技能培训，农民才是农村的主人农村的主体。让农民用专业的知识技能自己管理自己的家园，既保障了农民的权益也促进了农村的发展。三是开拓人才培养途径，不仅要依托农林类高校教育，还可以仿效日本的农协模式，建立合作社，通过农村居民同质群体间的模仿学习，进行知识和技能的更新与传播。

5 小结

随着我国农村经济的发展、农村城镇化水平的提高、农村居民收入的增加，农村具备了推行农村社区物业管理的条件，但由于经费的缺乏、农民传统意识的根植性、配套的物业基础设施薄弱、农村社区法律法规暂不健全、农村社区物业管理人才的紧缺等一系列问题，导致农村社区物业管理在农村尚处在起步阶段。只有加快经济发展，加强法律法规建设，加大改革力度，推进美丽乡村建设，不断创新基层民主管理模式，才能不断开发农村社区物业的功能，满足农村发展的实际需求。推行农村社区物业对政府、企业和三农而言都将是有所裨益的。

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Analysis on the Typical Models of Rural Community Property Development

LI Wen, ZHANG Kai-jie, XU Yi-na

(JinShanCollegeofFujianAgricultureandForestryUniversity,Fuzhou,Fujian350002,China)

The service objects of property management in rural communities are the villages and small towns where farmers live together. Therefore, a civilized and institutional management way should be applied to manage the rural living area, thus to strengthen the construction of rural regional integration in the management model. This paper analyzed the typical management models of rural community property at home and abroad. Then, it explored the essential conditions for the implementation of rural community property management, and summarized the restriction factors for the development of rural community property. On the basis of the analysis, some corresponding countermeasures were put forward.

rural community property; typical model analysis; restriction factor; countermeasure and suggestion

2015-01-04

李文(1991-)，男，研究方向：农村区域发展. E-mail:876037448@qq.com

许艺娜(1986-)，女，助教，硕士，研究方向：休闲农业区域与发展管理. E-mail:anna37676@163.com

2014年国家级大学生创新创业训练计划项目(201414046001)

10.16006/j.cnki.twnt.2015.04.012

F293.33

A

1637-5617(2015)04-0052-05