左春芳

摘要：房地产企业要在变化的市场环境中求得生存和发展，成本成为了一个决定性的因素。从宏观层面讲，深入研究房地产企业项目开发的成本控制，对合理利用多方资源，避免房地产市场过热从而产生危险泡沫，有效调控房价，促进房地产行业健康持续发展，平衡国民经济具有一定作用。从微观层面讲，房地产企业项目开发的成本控制为企业节省了生产成本，创造更大的利润空间，对提高企业市场竞争力，加大市场份额具有重要意义。

关键词：房地产企业；成本控制；对策

中图分类号：F296 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）10-0213-02

房地产企业成本控制是指房地产企业在一定时期内，根据预先确定的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，对生产与经营活动耗费发生以前及过程中，对成本影响因素或条件采取相应的措施和控制方法，以保证目标成本实现的管理行为。

一、房地产企业成本控制的现状

（一）决策阶段的成本控制得不到重视

许多房地产企业只重视建设过程中的修房子、后期的卖房子，而忽略策划阶段的重要性。这些房地产企业做策划报告仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装得美观些，正是这样大大降低了策划报告的可操作性，使很多策划报告显得肤浅，远远达不到“指导投资决策”的要求。房地产企业在收集材料的广泛性和代表性，分析计算过程的规范性，指标选择的合理性，逻辑推理的严谨性，计算结果的可靠性等方面都有待提高。

（二）设计阶段的成本控制得不到重视

房地产开发商往往忽视对设计阶段的成本控制，重视质量、工程技术要求等因素，却很少对设计单位进行“造价约束”，使设计单位缺少成本控制压力。设计单位获得设计费与设计的工程造价无关，取费标准有：一是以项目总投资双方商定为基数。二是以建筑面积为基数。毫无疑问，这两种方式都不利于加强设计单位成本控制意识。再加上很多开发商缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计过于保守或不合理，从而造成浪费。

（三）招标投标对成本控制起到的作用不显著

特别是在现阶段，一方面是商品房施工质量堪忧；另一方面是建设项目成本过高，楼价高居不下；前者成为消费者投诉的主要目标之一。通过实行招投标来降低造价，保证质量，确实有其必要性和现实性。但实际情况是，很多时候招投标限于形式，并没有起到成本控制的作用。

（四）只重视施工阶段的成本控制

施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶段，房地产开发企业大体上非常重视项目工程施工阶段。这些企业普遍存在的错误意识是，工程成本主要含在施工阶段的材料中，项目成本控制主要限定在施工阶段，加强这一阶段的监控，就可最大程度地节约成本。开发商经常呕心沥血，实施多种措施来做到这一点。然而，房地产开发商往往在清点项目结束，大厦建成的“战果”后，才恍悟一番心血并没有使成本下降多少。

二、房地产企业成本控制现存问题分析

（一）项目决策阶段成本控制存在的问题

1.主观决策导致产品组合定位欠准确

房地产开发商一味主观臆断，缺乏很好的市场调研和分析能力，不能结合近年来在开发项目方面所掌握的的情况做出符合企业特点的科学合理的可行性报告，产品定位人群不明确，产品组合方式不落实，不能做出合理准确的决策方案。

2.没有全面控制成本的意识

第一，缺乏成本管理意识。成本管理工作没有专门的部门负责，而是由财务部门“兼顾”，从组织上和架构上难以支撑“项目全面成本”的管理需求，没有真正理解项目开发全过程、全面成本的观念。第二，“流程”不清晰，“方法”不明确。合理的成本管理流程应包含对目标成本的确定，对已发生成本的控制，如何获取动态成本，还有当成本出现异常后如何进行调整等环节。但由于缺乏必要的成本控制流程规定、工作内容设定和部门职责划分，因此很难形成成本控制的流程体系。

（二）设计阶段成本控制存在的问题

1.在设计阶段对于方案选择问题上，欠缺从多角度，多方面考虑，没有从最适合方案的角度出发，就往往选择成本最低的方案，忽略了成本之外的方案实施可行性分析。

2.对设计成本的控制不够重视。只重视施工阶段成本控制，而忽略设计阶段的成本控制是建设单位的一个通病。大多数建设单位认为，在图纸设计完工后，根据设计的图纸和有关定额文件收费编制预算就是设计阶段的成本支出，没有考虑到以后的施工阶段图纸变更所作出的影响。

3.目前，我国主要以投资额或面积为基数进行计算，该方法不利于降低设计阶段的成本，因为设计的收费与造价的费用成正比，设计者往往为了自己的利益而主动降低造价，根本不考虑设计阶段的成本。

4.人员素质参差不齐。项目开发成本管理对人员的要求很高，它是一项综合性的工作，要求人员具备多方面的技术，而有些设计人员不考虑建材价格，把握不好经济和技术的关系，导致设计成本大大增加。

（三）建设阶段成本控制存在的问题

1.是招投标对成本控制没有起到真正的作用。招投标可以择优选择设计单位和施工单位，但在招投标的实际操作中，行政的力量对招投标的干预太多，很难在既公平又合理的环境中进行。

2.施工过程中对现场签证控制不够，导致成本控制不力。忽视对工程变更的控制，对工程变更责权不清，工程的变更具有随意性，缺乏有效的监督和控制，没有建立起一套变更申请、测量和认可系统。这些缺陷造成了施工阶段成本控制不力。在施工中发现问题后，优化意识不够，缺乏及时的整改措施。

三、房地产项目成本控制的对策分析

（一）对房地产项目投资决策阶段的成本控制分析

1.做好市场调研

做好市场调研，编写投资估算。投资成本估算主要包括以下五个要点：一是明确市场定位；二是对投资的成本和费用的可行性分析；三是看投资回报是否符合前期预计要求；四是合理科学的资源配置；五是是否可以能够有效控制投资风险。

2.进行土地测算

投资估算的准确性对整个项目的造价具有控制作用，直接影响可行性研究工作的质量和经济评价结果，直接关联到施工图的编制和下阶段设计概算，对建设项目的资金筹措也有直接影响。

3.做好项目投资的合理决策

一个合理的投资决策应该包括以下四方面的内容：一是根据市场调查结果提出既满足消费者需求又可以获得较高利润的投资方案；二是依据现有的调查资料和相关研究方法，对建设项目的投资数额进行准确的投资估算；三是依据科学严谨的策划报告书，对拟投资项目的市场需求、风险分析、设计方案、建设标准、财务评价和成本目标等进行科学分析和研究，决定决策的可行性；四是在实施项目后，系统准确地估算建设项目的工程造价。

（二）对房地产项目设计阶段进行成本控制

1.择优选择设计方案

一个最佳的设计方案，应该具有以下特征：第一，规模必须恰当合理；第二，应该选择既经济适用又科学合理的生产工艺和机器设备，以提高生产效率，达到控制成本的目的；第三，既要符合国家工业布局总体规划和地方规划，还要符合靠近原料、燃料和消费地的布局原则；第四，其建设标准水平除符合我国目前的经济发展水平，还要根据不同地区、不同等级、不同规模和不同功能进行具体地合理确定。

2.设计阶段的造价控制

设计阶段，可以通过采用设计监理、推行标准化设计和控制设计变更等三方面措施来实行造价控制，其工作主要是在施工图设计阶段。设计监理工作的重点是检查施工图是否符合国家的相关法规和标准，设备的选择、新材料和新技术的应用是否科学合理以及是否按照初步设计的方案进行设计等等。其次，推行标准化设计，保证工程质量。再次，设计变更直接影响工程建设的成本，变更发生在早期，就只需要修改图纸，但发生在施工过程中，因变更产生的成本就会很大。因此，应在影响较小的设计阶段尽量将变更控制。

3.建立设计激励机制

一方面，对于既保证建筑质量又有效降低建造成本的设计单位，应该给予奖励；另一方面，对于因设计失误产生的误工现象和经济损失，设计单位和人员应该承担相应的责任。这样可以主动控制项目成本，提高设计单位工作人员的积极性，从而更好对项目成本进行控制。

（三）对房地产项目招标阶段进行成本控制

1.合理选择招标方式

招标过程中应注意以下四点：第一，在招标前，应对施工单位进行实地考察，严格审查其资质；第二，造价管理人员应在收集和分析各类有关项目的数据和资料的基础上，对影响项目的因素进行鉴别、分析和评价，进而编制科学合理的招标文件；第三，在施工单位选择上，要找合适的，选择适当级别的施工单位既可以胜任施工工作，又可以节约相应的成本；第四，采用合理低价者中标的方法选择中标者，但低于成本者除外。

2.招标阶段的造价控制

承包商可以在综合考虑自身的成本和预算基础上，进行自主投标报价，这里的报价一定要规范，尽量避免不正当竞争的现象，招标单位可以选择性价比最高的投标单位，以达到控制项目成本的目的，这也体现了施工单位自主定价权。

（四）对房地产项目施工阶段进行成本控制

1.施工阶段造价控制

第一，建立建设监理制度。完善职责分工，并且落实相关责任，进而从项目管理机制上建立投资控制系统。第二，从经济措施上对项目投资进行有效控制。要严格控制现场经费和管理费，合理使用广告策划费和销售代理费等，最大限度地减少销售成本。第三，从技术措施上对项目投资进行有效控制。企业应该广泛应用新材料和新工艺，不断探索适合项目施工的新方法，进而提高劳动生产率，以达到控制成本的目的。

2.建立目标成本考核机制

企业领导者要形成正确的经营理念，成本控制人员要熟悉项目每个业务节点的工作内容以及相关业务之间的逻辑关系，在制定任务书时，将成本控制指标和质量、工期、安全等控制指标一并写入其中，对按规范并准时完成项目任务的部门给予一定的奖励；反之，对于未完成任务部门，在查明原因的情况下要给予一定的处罚。

3.房地产项目竣工阶段的成本控制

一方面，要把握合同条款的内涵，增强合同条款的严密性，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中，严格控制合同变更，建立健全合同履约跟踪检查制度，提高合同履约率，从而有效控制工程造价。另一方面，加强单位现场施工管理人员、工程技术人员的素质教育，培养他们实事求是的办事作风，充分认识节约投资的重要性。

参考文献：

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[责任编辑：纪姿含]