于　涛，陈　亮

（日照市房地产管理局，山东　日照　276800）

城市新建住宅小区物业管理现状及相关影响因素探讨

于涛，陈亮

（日照市房地产管理局，山东日照276800）

摘要：随着我国社会经济的快速发展，人们的生活水平在不断提高，对吃、穿、住、行的要求也变得越来越高，使得城市新建住宅小区的物业管理行业迅速发展起来，在发展过程中，各种矛盾问题也在不断的显现出来。本文针对城市新建住宅小区的物业管理现状和相关的影响因素进行探讨，并提出了相应的解决措施。

关键词：城市新建住宅小区；物业管理现状；影响因素

近年来，我国住房制度的改革和住房商品化的迅速发展，使得我国物业管理行业迅速发展起来，取代了原有住户自我管理的管理形式，作为城市新建住宅小区的管理模式，有效地改善了人们的居住条件和生活环境，为人们的生活带来了许多便捷。但在提高人们生活质量的同时，一些矛盾问题也逐渐显现出来，亟待解决和完善。

1　城市新建住宅小区物业管理现状

据相关数据统计，我国城市住宅小区物业管理企业发展迅速，物业管理行业的规模在不断扩大，我国从事物业管理工作的人员已经达到了三百多万人，物业管理在快速发展的同时，许多问题也逐渐显露出来，尤其是我国城市新建住宅小区的物业管理，各方面还不是很完善，服务意识不强，工作态度不认真，使得小区业主的投诉量一直居高不下，导致业主和物业管理企业之间存在着很多不和谐因素。改变我国城市新建住宅小区的物业管理现状［1]，提高人们的生活质量，确保物业管理行业又好又快的发展已势在必行。

2　城市新建住宅小区物业管理存在的相关影响因素

2.1缺乏监督体系，法律体系不完善

物业管理行业作为一个融入我国社会经济的年轻行业，在法制建设方面还不是很健全，缺乏有力的监督体系，在这种情况下，许多物业管理公司钻法律的空子，获取非法收益。

2.2存在乱收费、收费难和收费不规范等现象

任何企业的建立都是以盈利为目的的，物业管理企业也是一样，为了企业能够正常的运转下去，在服务于业主的同时，会收取一定的服务费用。物业费用的收取是业主与物业管理企业之间存在矛盾的根本所在。一方面，由于城市新建住宅小区的物业管理企业运营时间不长，部分小区业主不是很重视小区的物业管理企业，经常出现拖交物业费和拒交物业费的现象，导致业主和物业公司之间出现矛盾。另一方面，物业公司在收取物业费用后，服务质量上不去，缺乏服务意识，不能有效的解决业主的困扰。甚至有的物业管理企业，为了追求片面的经济效益，模糊收费标准，进行捆绑收费和乱收费等行为［2]。物业公司这些不守诚信、缺乏道德素质的行为，引起了小区业主们的强烈不满，在增加了业主与物业管理企业之间矛盾的同时，也在一定程度上增加了物业管理企业收缴物业费用的难度。

2.3物业管理行业从业人员专业素质偏低

我国物业管理行业的快速发展，在一定程度上减轻了我国现阶段的就业压力，给人们增加了就业机会，受到了我国各级人民政府的高度重视。但目前从事物业管理行业的大部分工作人员由于入职前职业技能培训不到位，自身专业素质较低，在工作中，不能满足业主的要求，造成物业管理企业与业主之间的矛盾。

2.4物业管理企业管理模式存在问题

城市新建住宅小区的物业管理公司运营时间不长，企业内部的管理层缺乏管理经验，新员工培训制度不完善，管理模式陈旧，容易出现工作人员工作效率低，服务意识差等情况。

3　完善城市新建住宅小区物业管理的对策建议

3.1完善物业管理行业的法律法规，建立完整的监督体系

早在2003年，我国就出台了一部《物业管理条例》，其中规范了物业管理企业与业主之间水、电和取暖等问题的法律法规，这在短时间内对物业管理行业的发展起到了推动的作用。随着时间的流逝，逐渐暴露出了许多问题，所以我国物业管理的相关部门，应结合物业管理行业发展的现状，逐步完善该行业的法律法规，建立完整的监督体系。

3.2加强物业管理工作人员的职业技能培训，提高工作人员的职业道德素质和职业技能

物业管理行业属于服务类行业，从事服务类行业最重要的就是要具备专业的服务态度，物业管理企业工作人员的综合素质决定着物业管理企业未来发展的高度。

物业管理企业的工作人员在工作中要把良好的服务意识和专业的职业技能结合起来工作，树立以业务为本的工作态度，提高自身综合素质。

3.3物业企业管理层不断学习新的管理模式

一个企业的管理模式对企业员工的工作态度有很大的影响，企业内部的管理模式有问题，员工就会有漏洞可钻，这就要求物业管理企业的管理层不断学习新的管理模式，不断的积累管理经验，增强自身服务意识，并找出最适合企业发展的管理模式。只有企业管理层做出榜样，员工才能朝着正确的方向努力工作。

3.4通过科学合理的手段，增强业主有偿服务观念

确保城市新建住宅小区的物业管理企业正常运营的关键就是小区物业费的收取。由于新建物业管理企业的发展还不是很成熟，部分小区业主的有偿服务观念还不是很明确，认为住进小区享受服务是应该的，常常出现拖交和拒交物业费的现象，成为物业管理企业较为头疼的问题［3]。针对这种现象的发生，政府和物业管理企业应采取科学合理的宣传手段，并逐渐加大宣传力度，树立城市居民有偿服务的观念，培养小区居民自觉缴纳物业费的好习惯，同时政府也要加强对物业管理企业乱收费现象的监督，维护小区居民的合法权益。

4　总结

本文对我国城市新建住宅小区物业管理现状进行分析，总结出了物业管理企业运营中存在的问题和影响因素，提出了相应的解决对策。希望我国的物业管理行业能够增强服务意识，切实服务于业主，实现健康快速的发展。

参考文献：

［1]段淑娟，任晓芳.城市新建住宅小区物业管理发展现状与原因分析［J].生产力研究，2012.

［2]宋静艳.城市住宅小区物业管理中存在的问题及对策［J].产业与科技论坛，2012.

［3]文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策［J].城市问题，2013.

作者简介：于涛（1965-），男，山东日照人，经济师，大学，研究方向：经济学。