1．转让无产权的土地使用权应当如何纳税

问：本公司于3年前受让A公司5亩土地，原本计划用于自建办公楼，每亩价格为28万元，已支付A公司土地款并取得了正式发票，但未办理土地使用证。公司在土地上进行了“三通一平”，现在由于公司效益不好，准备将土地使用权转让给其他单位，每亩转让价格为33万元。由于产权并未过户到我公司，转让主体仍然是以A公司名义，但土地转让款全部归我公司所有。请问，我公司取得的土地款应当如何纳税？受让方应当缴纳哪些税款？

十堰市天涯科技有限公司 王斌

答：一般来说，拥有土地使用权人转让土地使用权主要涉及营业税、土地增值税、契税等。受让土地使用权方应当缴纳契税、印花税。但在具体实践中，一些单位和个人为了逃避上述税款，在转让、抵押或置换土地时往往会采取隐形的方式，不办理土地使用权属证书变更登记手续，或者对未取得土地使用权属证书的土地进行转让、抵押或置换。对此，《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）作出明确规定：“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收”。所以，你公司虽然并未取得土地使用权，但取得的土地转让收入应当缴纳以下税金：一是按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，按转让价与购置价的差价缴纳5%的“转让无形资产”营业税1.25万元〔5%×（5×33－5×28）〕；同时按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加0.125万元。二是按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。规定扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。税率为四档：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%～100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%～200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。三是按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。四是如果你公司在上一受让环节未缴纳契税的，还应当按照受让价款补缴3%～5%的契税（具体税率由各省确定）。同时作为受让方应当缴纳3%～5%的契税以及按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

赵慧芝