韩跃阳 徐占强

【摘要】我国房地产市场的发展是日益飞速，房地产管理的现代化愈显其重要。房屋作为商品有其昂贵的价值和潜在利益，而且和每个产权人息息相关，直接关系到每个产权人的切身利益。这种利益又直接体现在房屋的产权面积上，因为房屋的财富价值体现是通过金钱和面积挂钩完成的。如何更精确更合理地将房屋面积表述出来并减少因房屋面积而产生的纠纷问题成了房地产测量界一个重大课题。本文简单介绍了房地产测量，并对其特点进行了罗列。

【关键词】房地产；测量；特点；措施

一、房地产测量的概念

随着我国城镇居民住房制度的改革，土地及房屋的产权归属问题受到了人们的关注。房地产测量是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范和面积数量等。由此而引起的产权纠纷亦日益增多，要很好地解决这个问题，相关部门就必须对房地产测量工作进行改良，处理纠纷的依据是测定和调查其用地的位置与权属，质量与数量及其利用情况以及测绘的结果。作为测量工作一个分支的房地产测量工作，与工程测量和普通房地产测量在作业方法和工作程序上有很大区别，但也有许多共同之处。房地产测量要按照国家相关部门制定的有关房屋及其用地的有关信息和资料和房地产测量技术标准，采用测绘的专业技术方法和手段，为国民经济建设、城镇规划、国防建设、城镇建设房地产开发、城镇公交事业、房地产交易、房屋拆迁、住房制度改革、征收税费、等提供精确可靠的资料与数据。房地产测量包括房地产调查、房地产平面控制测量、房地产图绘制、房产要素测量、房地产变更测量、房地产测量成果资料、房地产面积测算的检查与验收。

二、房地產测量的特点

1、测图比例尺较大

房地产测绘通常是在城镇或市区中进行，在测图上会显示权属界限等诸多与房地产相关的内容要素，较多的内容和信息量决定了房地产测绘中的分幅图具有较大比例尺。我国运用最多的房地产大比例尺图纸有1：1000、1：500等，楼层分层分户的平面图中用到的比例尺会更加大，倘若比例尺过小，那么图表中的内容就不会详尽标明出来。

2、修测、补测、变更测量及时

通常而言，城市会在六到十年对其基本地形图进行一次复测，但是房地产测绘没有这么长的复测周期，由于城市市区的扩张可能会对土地及房屋展开实测工作，而对于用地及房屋的权属有所改变时也会进行有效修测，而土地与房地产的非权属发生改变也会进行变更，这样才可以确保最终测绘结果的时效性、现状性和现势性，得出的配套册、表、卡、图也会和实际情况相符，因此房地产测绘需进行变更测量、补测及修测等。

3、测绘内容上与房地产测量的差别

地貌和地物是房地产测量测绘主要的对象，而房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况是房地产测量主的要对象，当然其对象还包括与房地产权属有关的地形要素，地形要素包含测定其界线定位与范围，房屋用地的测定位置和房屋面积容量等。调查测定评估 其质量 （ 定质） 和价值（ 定价）。房地产测量没有如此广的任务，房地产图一般对高程不作要求，而房地产测量不但要高程，而目还要用 等高线表示地貌。

4、房地产测量人员既懂测绘更懂房地产

从事这一工作的人员不仅要熟练的掌握测绘技术与测绘业务是房地产测量的另一大特点。要掌握房地产的业务知识，而更重要的是运用各种测绘方法得心应手。作为一个房地产测绘工作者，如果要是称职的，就应该是房地产这一门学科的技术专业好手，也应该是房地产权属管理的好帮手，更是房屋交易买卖中的鉴证者，因此，他们必须熟悉房地产的相关法律和法规，必须保护双方的合法利益，正确测算房屋面积。不然的话，是做不好房地产测量工作的。这也是房地产测量区别于其他测绘的特点之一。

三、房地产测量技术问题的有效措施

1、充分地发挥全球定位系统在房地产测量工作中的作用

充分应用全球定位系统在房地产测绘过程中的应用，能够实现双向连接的目标，可以准确地分析出房屋面积的分摊程度，因为GPRS显而易见的优点，当前不少房地产测量工作中已广泛应用，深得体现，取得较好的普及效果。

实时动态载波相位差分技术（RTK）是在GPS 定位系统中最新的测量技术，这项测量技术比以往的GPRS系统测量精准。它定位精准度特别高，测量出的数据也安全可靠，并且，实际操作非常简单，具有较强的能力去处理数据，只需进行简单的设置，就可以获取到准确的测量结果坐标。这一项技术的出现，对房地产测量技术与工作发展起到了一个重要的推动作用，使房屋测量工作更为容易地开展，减低了测量工作的难度，提供了工作结果的准确度。

2、积极地运用房地产数字化测图技术

数字化的测图技术是先进科学技术在房地产测量工作中的运用与体现，现在逐渐已经运用在房地产的测量过程中。数字化的测量技术拥有所需劳动成本低、搜集速度快、成图质量好等多种优点。在数字化测图过程中，会采取相应的措施对房屋进行全面搜集，再把收集到的数据输入电脑利用计算机技术对相关数据进行处理，再借助图形形成房产的数字化图，最后通过数字绘图仪形成房产图。这样能够免去传统房屋测量的人手操作中出现的效率低、工作慢、成本高等各种缺点，大大地提高了房地产测量的工作效率。

3、在房产测量过程中注意坐标解析方法的使用

现在房地产测量的主要对象有两个，一个是用地面积测量，另一个是房屋面积测量。制定客观的科学的同时能够准确计算出房屋具体面积是十分有必要的，坐标解析法无疑对于房屋面积的计算有着非常重要的意义。然而当前缺乏有效的依据对于房屋面积计算的法律规范，建设部门所制定的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中并没有对房屋面积计算、边长测量提出明确的要求。正是因为这样的情况，坐标解析法对房产测量计算进行实际操作时还需要不断的规范与调整。

首先要注意的问题是坐标反算边长与实际边长之间的差距。房产边界的精确度在有关的规定之中是可以得到体现的，因此，测量房屋边界点的方法体现出来优越性质，只有达到了精准度的要求才能够以房屋边界点坐标反算边长替代直接测量边长。其次是要注意房地产面积精确度的统一。在房产面积的计算上一定要制定一个准确科学的估算公式，统一房地产面积的计算模式。

四、结束语

房地产测量所获得与永久性标志相联系的房地产权属界址、房地产面积等都具有法律效力，从而载入房地产权证书，所以房地产测量所得的基础图是发放房地产权证书、保障房地产所有者的合法权益、加强社会主义法律管理的重要依据。为了保证测绘精确性和准确性，对于从事房地产测量及信息管理的工作人员应全面了解房地产测量的特点，熟练掌握现代化房地产测量手段，更好地为城乡居民服务。

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