朱玉

摘 要：温家宝总理在第十届人代会第五次会议上的《政府工作报告》中，从中国国情和所处历史阶段出发，明确提出，要“形成具有中国特点的住房建设和住房消费模式”，为房地产业的持续健康发展指明了方向，对促进住宅建设、引导住房消费具有极其重要的指导意义。贯彻落实这一指示精神，需要对这一模式进行细致的研究，并对其具体要求和政策措施进行精心设计，以便于实际操作。本文结合我国的国情，重点就山东的住房消费模式作初步探讨。

关键词：住房；消费模式；山东

2007年 3 月5 日，温总理在政府工作报告中大段阐述了“住”的民生大计——改善人民群众住房条件，必须促进房地产业持续健康发展。首先，从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。温总理在政府工作报告中首次提出“具有中国特点的住房建设和消费模式”。

上海易居研究院上海区副总经理于丹丹认为， 这一提法进一步将房地产调控与环保节能、集约利用资源等经济形势结合， 体现了中央把握经济工作的全局眼光。具体到房地产市场， 就是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费， 发展节能省地环保型建筑。

一 住房消费模式的内涵及要求

消费观主要涉及到三个方面：消费观念，消费方式，消费模式。消费观念是消费主张和消费权益的基本诉求，是消费中的价值取向；消费方式是消费理念引导下的一种行为化，对一个国家来讲、对一个社会来讲，就是一个消费的整体状态；消费模式是消费方式的一种抽象和概括，更多地体现为一种体制、机制和制度。这三者归根到底还是在模式上。

1 住房消费模式的内涵

一般来说，住房消费模式是由住房消费观念、消费方式、消费水平、消费结构等多重因素构成的，它是住房消费诸因素的总和。所谓中国特色的住房消费模式，就是建立在中国国情基础上的资源节约型住房消费，树立节约型住房消费观念，采用节省资源的住房消费方式，确立与收入状况相适应的住房消费水平，形成科学合理多层次的住房消费结构。其核心是构建住房科学消费、理性消费、适度消费、健康消费的体系，关键是适度消费。

2 符合国情的住房消费模式的主要要求。

首先，追求合理适度的消费水平。根据国情和资源条件，我国城镇居民住房消费需长期坚持以中小户型为主。参考国外的情况，现阶段我国普通商品房面积和户型，应以基本满足核心家庭（3口之家）的居住为目标，户型面积宜控制在70到90平方米较为合适。不能鼓励大户型和别墅的消费。其次，要有合理适度的梯度消费结构。引导居民量力而行、逐步改善，以宜居适住、房尽其用为原则。第三是追求合理适度的消费方式。形成合理的租购方式，宜租则租，能购再购。避免不切实际的贷款购房和投机购房行为。第四是倡导健康文明的消费观念。树立适度消费、文明消费以及绿色消费的理念。

二 目前住房消费模式的特点及问题

1 我国基本国情对住房消费模式的影响及其特点

1.1我国基本国情对住房消费模式的影响

影响我国住房消费模式的直接相关的基本国情是：一是经济总体上仍处在初级发展阶段。发展水平不高，人均水平较低，低收入的人口占较大比重。二是土地资源紧张。2006 年全国耕地面积18.27 亿亩，比10 年前减少了1.23 亿亩。人均耕地1.4 亩，仅为世界平均水平的1/4。确保18亿亩耕地是我国的防守红线。土地资源紧张对城市住房建设构成较大制约。三是城市人口总量多、增长快。2005年末，我国城镇人口5.6 亿，占总人口的42.99%。“十一五”期间，城市化的推进使每年将有1000 多万人进入城市，给城市的住房带来更大的压力。四是能源及其它资源的约束。我国住宅的能源消耗相当于同纬度欧洲国家的2～4 倍，而我国人均占有煤炭、石油、天然气、森林等资源的水平则远低于一些发达国家和发展中国家。五是生态环境承载能力弱。人口密度增大给城市带来巨大的环境压力，突出地反映在环境污染和生态环境恶化两个方面。从我国国情出发，建立与之适应的住房消费模式势在必行。

1.2我国住房模式的特点

一是人均居住水平增长速度快。“十五”期间，城镇居民人均居住面积平均每年增加1.02 平方米，于1978年～1998年年均增加0.57平方米的水平。二是追求大户型消费的势头明显。近两年来在一级住房市场上90 平方米以下的中小户型供给比例不足30%。三是以购房为主的消费模式导致住房自有率偏高。2005 年，我国城镇居民住房自有率为81.62%，而美国为68%、加拿大为62%、欧洲一些国家长期维持在40%～50% 左右。过高的住房自有率对住房供应和价格以及居民的支付能力产生很大压力，也使居民住房信贷压力加大。四是缺乏有效的梯度消费的市场传导机制。由于二级市场和租赁市场不完善，梯度消费的市场传导体系不健全，难以促进存量房源的合理配置。另外，住房质量和功能有待改善，节能省地型住宅比例偏低。

2 山东省住房消费模式面临的问题

住房问题关系国计民生，中央重视、社会关注、群众关心。从一定意义上讲，居民住房问题是构建和谐社会的客观要求，也是政府、社会、企业和公民共同的责任和义务。据了解，我国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1997 年的54.5%，提高到2005 年的95% 以上。商品住房销售面积中，个人购买比例由2000 年的87%增加到2005 年的近97%。在全国居民住房发展面临严峻挑战的大环境下，山东省的情况也是不容乐观的，与构建和谐社会的要求相比，还有许多不相适应的方面和不和谐因素，还存在一些突出矛盾和问题。

2.1 增加中小户型住房需求

家庭规模小型化倾向进一步加剧了住房的供求矛盾，家庭规模愈小，人均消费面積愈大。因此，即使人口总量不变，小规模家庭的大量出现也会引起中小户型住房需求的增加。

2.2住房消费观念的误区

当前，在住房消费观念问题上存在着误区：一是认为改善居住条件，住得舒适，就是要扩大住房面积，这是一种片面的观点。二是追求气派，炫耀消费，认为拥有豪华住宅可显示身份、地位，这是一种奢侈性住房消费观念。社会心理学有一项研究表明，东方人的虚荣心比西方人要强，在住房消费中也存在爱面子、好攀比的心理因素。三是认为住房问题是个人的私事，与他人和社会无关。

2.3住房消费市场还没有形成梯度消费模式，急需培育二手房市场，倡导合理消费

山东省二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅，住房需求过度集中于一级住房市场。美国存量房的交易面积与增量房的销售面积之比为5：1，香港市场上流通的住房约2/3是存量房，而我国二手房市场交易量只占房屋交易总量的20%-30%。按照国际惯例，空置率在5 % - 1 0 %之间为合理区，可以起到“蓄水池”的作用，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20% 之间为空置危险区，要采取一定的措施；空置率在20% 以上为商品房严重积压区，如不及时采取措施，将会给国民经济发展带来一系列的严重问题。

针对山东省来说，商品房的空置率也是比较高的，如青岛2005 年9 月末的商品房空置高达1054 万平方米，比2004 年同期增长21.1% ，其中一年以上的空置房比2004 年同期增长高达25.3%。而2005年1-8 月份，济南商品房空置面积为45万平方米，同比增长了95.7%，而且随着房地产开发的加剧，济南商品房空置面积还在继续增加。住房市場是买卖和租赁并重的市场。租房应是城镇居民居住的第二选择，要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念。据了解，20世纪末德国私人占有住宅的比例也不过40%多，美国家庭拥有产权房约占65%，租房家庭占到35%左右。而现在山东居民自有住房率已接近80%。

三 国外住房消费模式的特点及对我们的启示——结合山东省的情况

1日本消费模式的特点及启示

1.1 消费模式的特点

（1）日本住房消费呈多样化趋势。进入21世纪，随着住宅主体（家庭）和过去相比发生了较大的变化，特别是独身，丁克家庭等没有子女的家庭，以及高龄者家庭的增加，日本的住宅消费呈现了进一步多样化趋势，这和少子高龄社会的发展趋势是密切相关的。随着房价的快速上涨，传统的独栋，连排住宅因户型面积较大，总价较高，超过了大多数居民家庭的购房支付能力，在消费总量中所占的比例逐渐较少。近十几年来，都市高层公寓受到消费者欢迎，特别是政府兴建的保障性租赁住房，因面积小，不论是房价还是租金都相对较低，主要面向单身者，包括未婚青年，离婚，丧偶等。日本这发达国家新建住宅平均建筑面积分别是85平方米、在日本，144平方米已作为豪宅界限了。

（2）日本住宅消费模式及产权状况。日本全国自由住房比例为60%，租赁住房比例接近40%，而东京这样的国际性大都市，租赁站到57%以上，自有产权占40%左右，东京的居民以居住公寓为主，占67%，这一比例远高于全国平均水平。 日本的租赁住宅普遍较小，户均面积还不到还不到产权住宅的一半。经过长期的供需关系平衡，不论是住宅总量还是人均较小的租赁住房已成为以成为日本住房市场的主流。

1.2对我们的启示

住房建设与住房消费存在着相互依存、相互促进的辩证关系。一方面，住房建设为住房消费提供物质基础和前提，决定住房消费的性质、水平和方式，保证住房消费需求的满足；另一方面，住房消费又为住房建设提供发展方向、广阔市场和内在动力，促进住房建设的发展和完善

随着我们山东省对中小户型需求的增加，，现阶段我省普通商品房面积和户型，应以基本满足核心家庭（3口之家）的居住为目标，户型面积宜控制在70到90平方米较为合适。不能鼓励大户型和别墅的消费。

2 美国消费模式的特点及启示

2.1 住房消费模式的特点

纽约市住房空置率处于合理的范围内，所谓空置率指的是住房存量中无人居住的住房数量占所有住房数量的比例。空置率是衡量住房使用的指标，而非售出的概念。空置率反映存量中无人居住的比例，它针对的市场是存量市场，而不仅仅是指新建住房，不是说开发商建的房子没有卖出去，而是指在存量市场中没有使用的房子的一个状况。2005年纽约市的出租住房的租赁空置率在3%左右，曼哈顿略高于全市的品均水平，达到将近4%。总体上卡布纽约市的租赁住房空置率处于合理的范围内。每年新建住宅占住宅存量的比例不足1%。2004年，美国住房存量中有69%是所有人居住：31% 是承租人居住。

2.2 对我们的启示

济南商品房空置面积为45万平方米，同比增长了95.7%，而且随着房地产开发的加剧，济南商品房空置面积还在继续增加。住房市场是买卖和租赁并重的市场。租房应是城镇居民居住的第二选择，要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念。20世纪末，美国家庭拥有产权房约占65%，租房家庭占到35%左右。而现在山东居民自有住房率已接近80%。！大力发展二级市场，倡导理性，适度消费，追求合理适度的消费方式。形成合理的租购方式，宜租则租，能购再购。避免不切实际的贷款购房和投机购房行为。建议山东省消费者可购买二手房或者租赁房屋。

3英国消费模式的特点及启示

3.1消费模式的特点

英国住房消费有一个周期规律，居民在年轻的时候从无房到早期的租房，然后买房子，到了晚年又可能过渡到租房。英国人老年以后，子女都出去了，老人很可能又去租一套房子。面积也是这样，它也有一个变化的规律，就是年轻的时候可能住得小一点，到成家、有了孩子了，需要更大的面积，到了年老可能面积又回来了，这是一个动态的过程。这种变化的周期既能够满足住房的实际需求，实现资源的合理配置，又能够与我们的经济承受能力相适应。实现人人享有适当住房，并不是人人拥有房产，也不是一步到位，一房伴终生。

英国住宅消费伦敦住宅总量为306.7万套，其中，业主自由住的有177.3万套，私人出租的有49.1万套，房屋协会拥有27.1万套，英国自有住房比例为69.41%。

3.2 对我们的启示

要有合理适度的梯度消费结构。引导居民量力而行、逐步改善，以宜居适住、房尽其用为原则。住房具有价值量大、使用期长的特点，一次性购买花费很大，所以住房消费的承受能力与收入水平和收入层次有密切的关系。适度消费也包含了与个人及其家庭相适应的多层次住房消费和梯级住房消费在内。

四 探建立山东省住房消费模式

1 树立科学的住房消费观念

形成山东特色的住房消费模式，首先要更新以往的住房消费观念，树立科学的资源节约型住房消费观念 。根据《2006 年山东省国民经济和社会发展统计公报》公布的总人口数据可以算出，山东省人口密度为平均每平方公里为594 人，远远大于全国的人口密度，更大于加拿大和澳大利亚的人口密度。更何况适宜定居的、可供盖房子的土地面积是很有限的，首先要将大量的适于农作物生长的土地用于耕种，可用于进行房地产开发的土地就受到限制，由此而限制了居民住房消费模式。一 是随着收入增加，适当扩大住房面积，相比过去住得宽敞一些是合理的要求，但并不是居住面积越大越舒适。舒适度的关键是功能全、品质高、环境优、布局合理，享受居住生活的乐趣。即使是套型面积的房子，只要精心设计、合理布局、细致装修、充分利用，同样可以达到较高的舒适度；而那种品质低、功能少、环境差的住宅，即使面积很大，也达不到高舒适度的要求，在农村中许多农民盖的住宅不乏这样的例子。二每个人确有自主选择住房的权利。但千万不能忘记人是社会的人，其生活必然受到社会的制约，不存在完全的绝对的自由。现在经济发展受到了资源环境的严重制约，社会要求节约资源，每个人都应当有社会责任感。在住房消费问题上，不单是经济能力上“能不能”或个人“愿不愿意”，还有个“应不应该”的问题。社会资源属于全体人民共有，我国的土地资源十分稀缺，能源供应相应紧张，在这样的条件下，任何一个有社会责任感的公民，都应当自觉地树立节约资源的观念，以节约为荣、以浪费为耻，勇于承担起社会责任。澄清上述" 个误区，增强节约意识，树立起科学的住房观念，才能为节俭型住房消费模式的形成奠定牢固的思想基础。

2 倡导适度消费

适度消费是相对于过度消费、高消费而言的一个概念。应用到住房消费问题上，具有三层涵义：一是指住房消费方式要与一国能够提供的资源条件相适应，是一种反对浪费、倡导节约资源型的住房消费。同时，由于资源的有限性，不仅要满足当代人住房消费的需要，而且要为后代人永续的住房需求提供可靠的保证，特别是在土地问题上更为明显，从这个意义上也可以说，适度消费是建立在可持续发展基础上的可持续住房消费。二是指住房消费水平要同所处阶段的经济发展和收入水平相符合，是一种反对盲目消费，提倡理性的住房消费。那种脱离国情、仿效发达国家和富裕人群的住房消费，追求越高档越好的倾向，是不切实际的，因此，适度消费也可以说是实事求是的住房消费。三是指住房消费要与人的全面发展的需要相匹配，是一种反对奢侈、倡导健康消费的住房消费。同任何需求一样，住房消费需求也是无限的。所以，只能从现阶段的实际需要出发，满足居住、健康和一定享受性的基本要求，达到适中的舒适度，有利于人的全面发展的实现。概括起来，适度消费就是资源节约型、与我国现阶段收入水平相适应的、有利于人的全面发展的住房消费，亦即是科学的、理性的、健康的住房消费。

实现适度住房消费的要求，还要设置一些量化指标，如：居住面积指标，可否考虑控制在人均一户均拥有一套合适的住房+ 包括产权房和租赁房 ；住房性能、质量指标，即包括建筑质量、住房功能、配套设施、生活方便程度、住房舒适度等；居住环境指标，包括居住区绿化、空气质量、防污染、无噪声、生态环境良好等宜住性标准；资源节约指标，包括生活用水、用电、用气节约率以及房屋完好率等。有了量化指标，既便于贯彻执行、又有利于调控和具体指导，确保适度住房消费能落到实处。

3 推行多层次、梯级住房消费

住房具有价值量大、使用期长的特点，一次性购买花费很大，所以住房消费的承受能力与收入水平和收入层次有密切的关系。适度消费也包含了与个人及其家庭相适应的多层次住房消费和梯级住房消费在内。

现在社会上似在倡导“人人买房”、“家家户户买房”，由此产生一批承受能力不足，靠节衣缩食、不惜降低生活水平而勉强买房的人群。这是一种明显的误导。事实上，居民的收入虽有大幅度提高，但与发达国家相比，总体上仍处于收入水平较低的状态。更为重要的是居民的收入是区分为高、中、低不同层次的，对住房消费的承受能力是有显著差别的。不同收入群体，只能根据收入的实际情况，购买或租赁与自己承受能力相适应住房：高收入者购买大面积、高档次住房；中等收入者适宜购买中小户型、价位适中的普通商品住房；而低收入者只能租赁含有政府补贴的社会保障性廉租住房。只要做到“各就其位，各得其所”，便实现了适度消费。所谓人人买房、家家户户买房是不现实的，即使在当今经济最发达的美国，住房自有率也只是达到65%左右，还有三成以上居民家庭租房入住。在自有住房中，房屋的档次、面积和质量也有很大差别，更何况尚处于发展中的我国，不但现阶段做不到人人拥有产权房，而且未来经济发达了，也难以做到。应当大力发展租赁市场。要使人们认识到，适度消费并不是同等的平均消费，而是分层次、有差别的消费。

社会上还有一种买房“一次性到位”的说法，希望通过一次房屋购买，觖决终身居住问题，甚至有的人刚步入中年，便早早地把子女的房子都买好了。这也是一种不符合住房消费规律的误导。人的一生中，经济收入是随知识积累和业务技术熟练程度的提高而不断递增的，与此相对应，住房消费水平也是随收入增加而逐步提高。美国人一生要搬约-6～7次家，道理就在于此。有人说连博士毕业生都买不起房，以为很不合理。其实从住房消费规律来看，一点也不奇怪。住房消费的多层次、渐进式梯级改善，是适度消费的题中应有之义。

4.合理的消费模式需要政策引导

参考日、韩等国的经验，可设定引导性和一般性城镇居住标准并向社会发布，引导居民的住房消费行为和开发主体的市场开发行为。同时，制定相关税收、信贷政策引导合理的住房消费和建设。例如，可根据住房面积调整契税税率，对小户型实行低税率，对大户型实行高税率。在消费信贷方面，对中小户型、第一套自住房在首付比例、贷款年限、贷款利率上给予优惠。通过开征物业税，增加住房保有环节的成本，用经济手段调节居住和囤积大户型住房的行为，引导适度消费。通过调整税收和信贷鼓励开发商建设和开发中小户型、中低价位的住房。促进资源消耗低，循环利用率高和集成度高、功能全、质量好的住宅的开发。另外，加强对合理消费模式和消费观念的舆论引导。

创建山东省的住房消费模式，是一个系统工程，要以节能省地的环保型住宅建设为前提和基础，同时，要加大宣传力度，树立科学消费、理性消费观念；倡导适度住房消费，在居住使用过程中注重节约资源；推行多层次和梯级住房消费；加强调控力度，采取适当措施，积极引导，鼓励节约、反对浪费。只有多方协作，共同配合，才能推动这一模式顺利建成。

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