余丰慧

就像出台限购政策的市场心理一样，放开限购可能使市场心理认为，楼市的衰退程度相当严重，未来房价肯定还有继续下降甚至暴跌的可能——否则，政府缘何匆匆放开限购呢？

截至7月29日，在46个限购城市中有包括杭州在内的27个城市，针对限购政策进行了微调——有限购取消、局部取消、执行层面取消，城市限购“松绑”率接近60%。

任何政策变化都有其两面性。一方面是沿着变化所要达到的目的奔去，比如：松绑限购的目的就是为了增加市场需求，遏制低迷的楼市；另一方面是沿着达成结果相反的方向走去。

而后一种情况，极有可能发生在目前的松绑限购政策上。

三年前出台限购政策的目的是为了从需求方施压，降低房价。今天取消限购，同样是想从需求方做文章，托市提高房价。但是，三年前出台限购政策后效果并不好。甚至出现了反向效果，即越限购房价越涨。

从去年下半年开始的这一波房价走低、楼市低迷行情，完全是市场机制发挥作用，宏观经济环境变化带来的。从市场机制来说，畸高房价已经使得居民收入难以承受，导致购房者彻底失望与无能为力。居民收入水平已经不能承受高房价之重，整个国民收入已经不能承受房地产泡沫式膨胀了。市场逼迫楼市转向，促使房价掉头向下。

宏观经济政策等各方面环境的大转变是高房价走向末日，楼市走向衰退的最根本原因。过去十年政府主导的投资、信贷投放、掠夺式开发的宏微观环境都已经不复存在。再拿以前的思维进行投资，很难再有出路。所有经济人都要迅速转换思维观念，跟上中国整个宏微观经济大环境的转变，把精力放在做实业搞实体上，从中获取稳固、持续性的经营利润回报。过去那种热衷于投资投机、一夜暴富的机会将很难寻觅到了。

从这个意义说，中国房地产调整仅仅是个开始，房地产低迷甚至房价下行将会持续相当长的时间。因为房价疯狂上涨的根基已经彻底坍塌。

如今的房地产行业已经弱不禁风。按照中医理论，对这样的病人应该慢慢调理，用药上应该是轻量剂的。最忌讳下猛药和大补。“补不胜补”就是这个道理，即：对极度虚弱的病人用大补药是一大忌讳，搞不好就会立刻毙命。对弱不禁风的楼市如果使用放开限购的强补药，极有可能要了其“性命”。

就像出台限购政策的市场心理一样，放开限购可能使市场心理认为，楼市的衰退程度相当严重，未来房价肯定还有继续下降甚至暴跌的可能——否则，政府缘何匆匆放开限购呢？这将使得多方需求更加谨慎，将会更加无限期推迟购买。而对于普通购买群体而言，在预期房价低迷的时候放开限购，允许他们购买，显然是以牺牲他们的财富来维持高房价。

这无异于给购房者下了一个圈套。

盲目放开限购给市场释放的是房价将会暴跌，房地产低迷程度相当严重，甚至房地产可能崩盘的恐慌信号。目前市场机制正在恰到好处地引导楼市向着理性方向发展，在这个敏感时期，最忌讳政府有形之手的胡乱干预。即使非要调整限购政策不可，也不能用全面放开的猛药，而应该采取逐步放松的柔性政策。比如：将以户籍为主的限购政策，修订为以套数限购为主，即非户籍家庭只能购买一套房，非户籍的常驻家庭和户籍家庭可以购买两套房等。endprint