■王立志 ■广西梧州中恒房地产开发有限公司，广西 梧州 543002

1 旅游房地产在国内外的发展情况

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，70年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压。为了处理积压与空置，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1999年全球销售额达到6712亿美元，其中美国占全球的55%，出售的房间占全球的50.14%。540万个家庭参与了分时度假网络。

从国内发展而言，二十世纪九十年代末，在旅游热和旅游房地产大量定制的情况下，分时度假开始真正受到旅游酒店经营者和房地产开发商的普遍重视。2002年4月17日，在海南三亚召开了“中国房地产分时度假联盟”成立大会，共有30家房地产企业加入。到2004年发展到七十多个城市，一百多家联盟成员。时至2007年，全国关于分时度假的投诉就有几千件，远远高于其它产品类或服务类投诉，分时度假市场美誉度极低，分时度假甚至成为了骗子的代名词，行业发展跌至谷底。但是另一类旅游房地产确发展的如火如荼，1997年兴建的大型主题公园深圳华侨城旅游度假区占地面积35万平米，总投资15亿.截止2013年，已经在上海、北京、天津、西安、成都、昆明、泰州、武汉分别开设了华侨城。2008年起，万达集团一个大投资、大手笔、大品牌的战略拉开了帷幕，近1700亿的总投资布局全国五地，电子院线、连锁娱乐、舞台演艺等强强融合，从金石滩到西双版纳，万达集团每一步都备受瞩目。

2 我国旅游房地产分类情况

(1)以提供第二居所为主要目的的景区住宅开发。(2)以旅游度假为目的的度假房地产开发:①产权酒店;②时权酒店;③养老型酒店或公寓;④时值度假型酒店;⑤自营式的旅游酒店;⑥以运动为主题的度假村;⑦名俗文化度假村;⑧会议度假村;⑨旅游(休闲)培训基地;⑩温泉度假村;○11旅游景区(点)的开发。

(3)与旅游相关的写字楼。

(4)以大盘形式出现的以旅游房地产开发为主的综合性项目。

3 旅游房地产的机遇与风险

3.1 机遇

3.1.1 旅游业发展迅猛、正在形成庞大的消费群体

世界旅游组织曾预测，中国旅游业在今后20年内将保持着高速增长态势，中国将在2020年成为世界第一大旅游国，奠定了我国在亚洲的旅游大国的地位.可见，旅游与房地产结合的相关物业发展前景广阔，以分时度假、产权酒店、休闲物业为主要形式的旅游物业，必将给旅游业房地产业带来生机与活力.

3.1.2 旅游房地产是旅游和房地产两大消费热点的叠加

众所周知，我国消费增长的四大热点是住宅、汽车、旅游、通讯，旅游房地产无疑是旅游和房地产两大热点的叠加。事实上，旅游房地产对城市经济发展的促进，不仅仅来源于其他地产属性，旅游属性更为重要。

3.1.3 中国城镇化的发展

我国1978年的城镇化率是17.92%，2011年是51.27%，预计平均以每年1%的速度增长到2030年城镇化率达到70%。城镇化的发展为旅游房地产提供了巨大的发展机遇，众所周知，中国发地产行业自2001年到2010年走过了十年黄金发展期，在此期间上千亿的城市基础建设投入被称为“黄金十年”的发动机。很多人认为旅游房地产将成为房地产发展的“白金十年”的发动机。

3.1.4 旅游房地产兼顾消费和投资双重功能

旅游房地产除了适应人们休闲消费的心理需求外，更是满足了大众投资需要，真正实现了消费、投资两不误.我国居民人均可支配收入的不断增加，居民有投资的需求，那么产权酒店、时权酒店、时值度假型酒店、养老型酒店或公寓又兼顾了旅游和投资的需要。

3.1.5 国家政策的扶持

“十二五规划”将文化产业确定为“国民经济支柱产业”要求大力推动其与旅游、地产等产业的融合发展。从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。

3.1.6 越来越便利的交通

从城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速;专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代，对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个好消息.另外高铁时代的到来，使得人们出行更加便利。

3.1.7 可以解决大量房地产积压的问题

房地产大量积压，可提供大量的房源.据统计部门调查，我国目前积压房率达8000多平方米，很大一部分集中在东部沿海，这为改造产权、时权酒店提供了房源。

3.1.8 专家预测中国到2030年或可工作4天休3天

“在北欧一些国家，人们在一个星期里工作四天，休息三天。依据我国现在的经济增长速度，哪怕经济增速低一点儿，如果每年能增长6%，到2030年，我国就可以实行工作四天、休息三天的制度。”

3.2 风险

3.2.1 平均居民收入还很低

我国大部分居民收入偏低，教育、医疗、住房等消费压力巨大，贫富差距巨大，很多的居民观光型的旅游对于他们来讲也是一种奢求。对于有一定经济基础具备旅游需求的居民，很多人还正处于观光型旅游阶段。很难在短时间内积累大量的度假型旅游消费群体。

3.2.2 消费观念尚需改变

我国居民的传统思想和消费观念根深蒂固，而国民消费素质直接影响着消费的健康性。我国自古以来就有“黜奢崇俭”的消费观念。把“俭”视为人生三宝之一，视“节俭”为中华民族的传统美德。而“奢”则是”万恶奢为首”。绝大多数居民属典型的消费保守型。提倡多元化的消费观，根据客观的经济环境和社会生产力发展的实际需要，当“奢”即“奢”，当“俭”则“俭”，“奢”、“俭”并举，共同拉动内需。

3.2.3 盲目开发

现在中国的旅游房地产开发正出现一股热潮，越来越多的资金、项目纷纷涌入旅游房地产领域。在这个过程中，大多开发商缺乏经验，对于市场的需求信息、竞争对手情况、自身投资及盈利能力、项目风险以及经营方法缺乏足够的熟悉，贸然进入，导致最终的经营不能持续。投资1，23亿元巨资，被誉为天下第一的跨汉江索道，在数百米的江面上空荡荡地回旋着，每天光临的游客不足十人;30名全国著名画家，耗尽4年心血打造的气势恢宏、堪称世界一流的三国武赤壁画馆，却难觅知音。

3.2.4 规模过于巨大

现在许多的项目动不动投资就是几百个亿，尤其以万达投资的几个项目，长白山项目200亿、西双版纳项目150亿、福建琅岐项目300亿、大连金石滩项目500亿、武汉项目500亿。如此大体量的开发，资金的回笼是重中之重，旅游房地产最显著的特点就是旅游带动地产，地产反哺旅游，形成良性的互动，那么地产项目显然是回笼资金的重要途径，然而如此巨大的地产项目最主要的客户群体还应该是以第一居所为主要购买力的客户群体，如果项目选址周边无大城市，最好要严格控制体量。。

3.2.5 借旅游房地产之名，行房地产开发之实

很多房地产企业假借旅游房地产的名义，大规模圈地搞房地产开发，对当地旅游毫无贡献可言，很多旅游项目要么应付了事，要么不了了之，这样的项目如果越来越多那么旅游房地产的名声将会越来越坏，十分不利于旅游房地产的长期稳定的发展。

3.2.6 法律制度的缺失

国家虽然大力扶持，但相关法律法规严重滞后。现时我国产权制度的制约在很大程度上限制了分时度假制度的进一步发展.我国长期以来商品住宅的销售方式只有按建筑面积、套内建筑面积和套内面积等三种方式销售并按照实际可使用的土地使用权年限确定产权，而按照时间段划分产权却是块“真空”，这成为分时度假的“硬伤”。

3.2.7 文化缺失

一些旅游房地产开发商不顾环境、条件、房地产项目贪大、求洋、缺乏个性、趋于同质化，乱建寺庙、佛像和不伦不类的主题公园等，不仅破坏了风景名胜、古迹文物的原始景观的文化内涵，也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏。粗制滥造使项目的文化品位大打折扣。没有文化或蕴涵肤浅文化的旅游房地产项目，很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟。

3.2.8 分时度假给行业造成的伤害

时至2007年，全国关于分时度假的投诉就有几千件，远远高于其它产品类或服务类投诉，分时度假市场美誉度极低，分时度假甚至成为了骗子的代名词。

3.2.9 行业呼唤成熟的旅游房地产品牌

按照国际国内权威机构的预侧，未来20年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，我相信中国旅游界和地产界的有识之士一定不会忽视这种重大的历史机遇，一定会把旅游住宅地产这个特殊的交叉型产业推向其应有的发展高度，并成功打造中国成熟的旅游房地产品牌!

4 总结

我总结旅游房地产其中有两点尤为重要:1、必须保证项目的赢利点是在旅游项目上，不能单纯依靠房地产开发作为盈利点。2、大力发展分时度假，只有分时度假发展好了，旅游房地产才能真正得到发展。我个人认为以提供第二居所的面积占总面积50%以上。就可以定义为旅游房地产。如果有真正负责任的品牌旅游房地产企业在全国范围内努力发展分时度假系统，那么旅游房地产的春天将为时不远，我们欣喜的看到万达通过收购旅行社等一系列举措正在朝着这个方向前进，希望能取得成功。

［1］胡浩，汪宇明.中国旅游目的地房地产开发模式研究［J］.桂林旅游高等专科学校学报.2004(04).

［2］黄秀微.旅游房地产开发初探［J］.新西部(下半月).2008(02).

［3］祝晔，黄震方.旅游景区房地产开发模式研究［J］.安徽农业科学.2006(21).

［4］石静.浅谈房地产与旅游业结合发展模式［J］.经营管理者.2010(11).

［5］潘玉雷.旅游房地产:正在兴起的新型产业形态［J］.浙江经济.2008(16).

［6］何冲.我国旅游房地产开发模式及对策［J］.当代经济.2006(12).

［7］张习祥，黄黔.消费观念与扩大内需［J］.中南财经大学学报.2001(04).

［8］李勇，骆汉宾.房地产开发模式研究［J］.当代经济.2006(01).