□许丽丽

案 例

二十世纪八九十年代存在着许多集体企业和国营企业，这些企业用地性质大多都是划拨地。企业改制转型后，变为股份制或其他经营性企业，由于历史原因，企业土地性质仍保留着国有划拨性质，未办理土地变更登记。如今，这些改建后的企业申请办理用地手续，作为国土部门该如何进行出让？

分 析

如果将此类用地推向市场，公开招拍挂，很可能被其他单位竞得，如此一来，这些企业有可能就不存在了，这是国土部门，也是申请用地企业不愿意看到的结果。

根据土地管理法律法规的有关规定，该类地不需要重新招拍挂，可以采取协议方式出让国有土地使用权，运用好国土新政，为该类地协议出让找准法律依据。

根据《中华人民共和国国有土地划拨决定书》第五条“土地使用者组建或改组、改制为股份有限公司、有限责任公司和股份合作制合伙制企业涉及本项划拨土地的，应按国家有关规定重新办理土地有偿使用手续”和《划拨用地目录》第四条“以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用”的规定，对该类企业重新办理有偿使用手续无可非议。

国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（以下简称《通知》）中明确要求:“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采取协议方式出让经营性土地使用权。”这一规定，无疑为此类地进行协议出让判了死刑。但该《通知》又同时规定:“2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式”，这一规定又间接说明了采取协议出让国有土地使用权应满足原划拨土地使用权人继续使用土地并且未改变土地用途这个条件。该类企业用地完全符合上述协议出让的这个条件，这又为该类地能够进行协议出让投射了曙光。

国土资源部《协议出让国有土地使用权规范（试行）》第四条第三款规定了五种可以采取协议出让国有土地使用权的情形，其中之一就是“原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外”；第六条第一款也规定，原划拨土地使用权人申请办理协议出让的条件之一是不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续。这也与《通知》中原划拨土地使用权人不改变原土地用途的规定是一致的。即属历史遗留、国有划拨性质、未改变土地用途，且已经规划建设部门规划许可的，完全符合协议出让的条件。

现在，对该类土地进行协议出让是无可非议了，但是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条指出，经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金，所以对该类地进行协议出让的同时，要补缴土地出让金，进行有偿使用。

根据《协议出让国有土地使用权规范（试行）》的规定，应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。