于洋

2014年的房地产市场开局“不同往日”。

杭州、常州楼盘价格“跳水”，兴业银行停贷传闻，房产税立法加快进程……进入2014年以来，一连串的变化触动着楼市各方敏感的神经，“楼市变天说”再度发酵，房地产市场一片风声鹤唳。王石等行业意见领袖更是发出了“2014年形势不妙”的声音。

放眼青岛，自年后楼市一直处于波动状态，银行收紧房贷利率优惠，公积金贷款额度“缩水”，不动产统一登记提上日程，青岛六区住房继续限购，伴随而来的是住宅成交量的持续下跌。难道，房价上涨的趋势真的要开始扭转了吗？在新形势的引导下，2014年青岛楼市到底会如何？

近日，中国指数研究院发布2月份百城房价指数，数据显示，2月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10960元/平方米，环比1月上涨0.54%。与1月份相比，环比下降的城市数量并未增加，上涨的城市涨幅逐步缩小。但从总体看，全国主要城市楼市仍处于相对稳定的状态。其中，青岛新房均价已连续出现14个月的小幅稳步上涨。

事实上，在市场中，价格向来都是反应市场情况的镜子。房价走势自然与市场的整体环境有着密切地联系。那么，是什么原因让青岛楼市在“形势不妙”的情况下依旧响起“涨声”呢？让我们一起深入市场，发现楼市“涨声”背后的故事。

“杭州降价”被过度解读

马年楼市的第一波降价发生在1.5线城市杭州，恐怕出乎了很多人的意料。

2月18日开始，两个位于杭州市城北新兴板块的紧邻楼盘，先后做出了大幅调整。德信·北海公园宣布以15800元/平方米的特惠价清盘。不到24小时，该楼盘斜对面的天鸿·香榭里跟进，曝出折后起价11800元/平方米，均价为13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。久违的楼市降价声音，迅速引爆市场。开发商数据显示，德信·北海公园促销当日去化八成，天鸿·香榭里降价开盘当天去化也有九成。

从市场表现来说，上述降价楼盘无疑是大赢家。不过，这种主动降价的行为并未铺开至整个杭州市场。据了解，3月，杭州原本Nit有近40个楼盘要开盘，其中有新开的，也有加推的，包括了九龙仓、中海、万科、金地等盘。但3月1日和2日这个双休日，却是零开盘。刚刚过去的妇女节双休日，也不见有大的起色，只有杭州市中心的武林壹号、萧山区的郡望府和杭州城北的万达广场3个盘开盘。

显然，这场全国轰动的降价风波带来了明显的观望影响，直接导致了开发商推盘节奏的打乱，楼盘推售计划普遍被延后。另外，与杭州降价风波几乎同时，近年因房地产业务风生水起的兴业银行，亦通过内部业务调整，预警地产类融资。来自银行业的预警，又让人不得不想起蝴蝶的翅膀。难道年初王石等行业意见领袖的楼市危言真要开始应验？

“这一次杭州降价不同于过去两次。2008年下半年，万科全国性降价，杭州其他房企亦受其波及。2012年三四月份的那一次，房企都撑了一年多，最后迫于资金链压力降价。经过去年牛市，开发商手上目前都不缺钱。”乐观的开发商并不认为这轮降价会像超级病毒一样迅速蔓延至整个杭州，甚至全国。

“从目前了解的情况来看，杭州、常州的降价情况属于个别楼盘，个别开发商的销售选择，短期内不会对市场造成较大的冲击，同时也不会大范围蔓延，更不会波及到青岛。”在青岛龙湖置业营销经理赵伟看来，杭州等地个别项目降价的情况，被过度解读了。

房贷逆势收紧

一直以来，房贷都是年初松，年尾紧，然而今年却是“一反常态”。尽管各家银行均否认有停贷现象，但整体看来，年初房贷利率不仅逆势上涨，且额度紧张：首套房基准利率8.5折优惠消失的同时，9折优惠也难寻踪迹，保留利率优惠的银行已经越来越少，各银行房贷利率普遍上浮。

一位银行业人士表示，受互联网金融冲击和经济形势影响，年初存款上增量很难，这影响了房贷市场的资金供给，除房贷外，房地产开发贷也是各家银行争相压缩的领域。而相比国有银行，中小银行在房贷业务上也已显现“去意”，这与它们在存款利率“一浮到顶”形成鲜明对比。

目前，随着互联网企业推出的互联网理财产品广受草根阶层关注，以及银行理财产品增多，银行存款规模迅速萎缩，继而影响到信贷新增规模。据了解，余额宝、微信理财通等互联网理财产品吸引了大量资金进入，这些资金多数为从银行中“搬家”过来。这使得银行备感压力。业内人士预测，随着利率市场化的推进，未来银行竞争格局将更激烈，多数银行或会继续挤压房贷占比，今年贷款买房可能不会太容易。

除了利率普遍上涨，让刚需一族更揪心的是，个人住房公积金贷款政策的进一步收紧。以青岛为例，自2014年3月10日起，建立住房公积金账户满12个月且在申请贷款的近12个月内连续正常缴存住房公积金12个月才具备贷款资格，而此前标准为6个月。此外60万元的最高贷款额只有借款人及配偶均符合申贷缴存条件才有可能享受到，仅本人符合申贷的，购买新房贷款额最高为36万元。

“首套房贷款利率优惠不再，个人公积金贷款额度下调，这都在一定程度上改变了购房者的心理预期，这对资金不充裕的买家会造成一定心理影响，但我认为影响不大。”赵伟表示，2014年总体上可能没有2013年那么火爆，但占主流的刚性需求依然旺盛，购房者的购房需求和意愿依然强烈。

据青岛网上房地产统计数据显示，2014年1月青岛新房成交10138套，成交面积达1050716平方米，对于传统的房地产销售淡季1月份来说，今年的10138套仍处于高位水平，今年年初的青岛楼市“开门红”。进入2月，在春节长假的影响下，新建商品房仅成交6384套，总成交面积640053平方米。虽说相较1月有很大幅度的下降，但仍远远高于2013年2月新房成交的5076套。有分析人士表示，青岛2月份新房成交量的下降，并不能表明楼市正在“降温”。从房价走势来看，青岛房价依旧保持上扬态势。百城价格指数数据表明，2月份青岛新房价格连续第七个月上涨，环比涨幅为0.45%，新建住宅均价9783元/平方米。endprint

此外，近期计划在3月份入市的楼盘也有所增加。据了解，2014年3月青岛全市预计有26个楼盘有开盘加推计划，其中14个楼盘为新开盘项目，剩余12个为加推楼盘，这无疑将掀起马年以来第一波开盘“小高峰”。

被放大的库存压力

近日，20城楼市存量排名出炉，其中青岛楼市存量达1504.1万平方米，居第一位。而第四位的北京楼市存量为703万平方米，常住人口仅有800多万的青岛，不到北京的一半，库存量却是北京的两倍多，这无疑引起了业内外人士的广泛关注。在这样的基数下，青岛库存仍在以同比20%速度在攀升，是否说明去库存化已经很成问题了呢？

中置国际市场总监张百忍在其微博上写道，“有关青岛库存全国第一的消息是个伪命题，因为统一口径不同。全国大多数城市只统计市里几个区的数字，而青岛包含了好几个县级市，甚至乡镇楼盘都在列，自然数字庞大。”

“2006年时候，开发商只认市南、市北这些主城区，李沧区都不在考虑范围，但是伴随着城市的发展，李沧区、城阳区、黄岛区、红岛新区等城区发展都取得了有目共睹的成绩。这便吸引了大量的全国知名开发企业进驻青岛，开发体量也顺势增长，一定程度上导致了库存压力增大。”在赵伟看来，对于常住人口仅有800多万的青岛来说，去化是有一定难度的，但是从去年的去化率来看，还是比较乐观的。

“截止到2014年1月，全市住宅存量13万多套，1500多万平方米，存销比达17个月，尽管全市来看存量居高，但存量大户主要集中在黄岛、胶州、胶南、即墨、城阳城市外围区域，主城区需求相对旺盛，风险较小。另外，市南区和崂山区高端区域，去化周期明显较长，这也是高端市场所具有的显著特点；小高层、高层住宅存量最大，但刚需一直以来是成交主力，风险可控。”在克而瑞青岛首席分析师邓国华看来，青岛的整体库存量较高，但仍处于风险可控范围。

实际上，作为二线城市中的领先城市，青岛具有较好的发展基础，房地产市场已经具备准一线水平。伴随着星河湾、碧桂园、越秀、金地等大鳄的加入，青岛楼市的竞争将更加白热化。那么，在激烈的市场竞争中，房伤将会出现怎样的变化呢？

在今年政府工作报告中，体现了房地产调控、房产税立法、保障房建设、城镇化以及土地改革等大量涉房内容，提出保稳而非抑制，同时强调了要以房产税为调节手段，逐步引导房地产回归市场化。邓国华认为，政府工作报告给房地产行业一颗定心丸。以人为核心的新型城镇化将给未来房地产行业发展提供有力的支撑，而差异化（双向）调控更是保证了房价至少不会大跌。

今年以来，青岛市六区继续执行住房限购政策，政策层面确保了房价的基本稳定和市场的平稳。尽管青岛房地产统一登记已提上日程，政府工作报告要求推动房地产税立法，但硬币的另一面，这也预示着短期内房地产税难以出台。

而在楼市供应量方面，青岛目前属于相对超供的城市，房地产市场的市场化对未来供需平衡会有积极的影响，预计青岛2014年房地产市场将稳中趋紧。

“货币政策方面虽然松紧适度，部分开发商还是会面临较大的资金压力，这方面的风险需要警惕。或许不少开发商也会效仿南京、杭州出现的降价现象，采取“以价换量”的策略，维持资金流的充足和稳定。”邓国华说。endprint