蒋忠海，王 鹏

（河南司法警官职业学院，河南郑州 450011）

近年来，随着城市房地产行业的蓬勃发展，房屋产权转移引发的纠纷不断发生。我国《物权法》规定，房屋产权变更以办理行政登记为构成要件。在房屋转移过程中发生权属纠纷时，有关当事人出于种种考虑，不提起民事确权之诉而直接以房屋登记管理机构为被告提起行政诉讼，要求撤销行政机关所作出的变更登记。由于房屋权属登记纠纷涉及民事、行政两大诉讼领域，在审理过程中往往会出现民事和行政相互交叉的问题，解决民事权属问题是正确处理行政争议的前提，为了能够形象地展示房屋权属转移登记行政案件的特点，请先看下面两个案例：

案例一：甲某与乙某系夫妻关系，二人婚后共同出资购买一处房产，房屋产权证登记为甲某，该房屋一直由他人承租。后甲某个人与丙签订买卖合同，约定该房屋以30万元出卖给丙。随后甲、丙二人共同到房屋登记机构办理产权转移手续，甲某声明其未婚并签署了保证书，登记机构为其办理了房屋转移登记手续。后乙某发现夫妻共有的房屋被过户，遂发生纠纷。乙某以自己未到场办理变更登记为由向人民法院提起行政诉讼，要求撤销房屋登记管理机构的变更登记行为。

案例二：甲某欲将自己的房屋出卖给乙某，乙某提出要核对该房屋产权的真实性，甲某向乙某提供了该房产证和自己的身份证的复印件。乙某伪造了甲某的产权证和身份证，在房屋登记管理机构查询房屋权属信息时对甲某持有的真实的房屋产权证进行了调包，后乙某提出先承租该房屋一段时间，在承租期间，乙某伪造授权委托手续，以王某的名义将该房产“出售”给丙某后携款潜逃。甲某于是将丙某起诉至法院，请求法院判决撤销丙某所取得的房屋产权证。

从上述两个案例可以看出，房屋权属转移登记涉及所有权人、处分人、受让人、行政机关多方当事人。笔者把案例一的类型称为“登记错误”，即登记簿上记载的产权人与实际产权人不一致。案件二的类型称为“冒名处分”，即处分人冒用所有权人的名义处分房产。这两类案件都涉及民事和行政交叉的问题，并且受让人的买房行为往往会构成善意取得。在行政诉讼中，能否对善意取得进行认定是一个敏感的话题。笔者通过调研发现，有一些法律实务工作者对此问题持否定态度，他们认为，善意取得属于民事问题，如果在行政诉讼中进行认定，则超出了行政诉讼的审查范围。当最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）开始施行以后，上述观点似乎得到了进一步强化，他们认为，根据《规定》第8条，在行政诉讼中，应当先行解决民事基础法律关系的纠纷，善意取得属于“民事基础法律关系”，故而认定问题应当通过民事诉讼予以解决。从调研的情况来看，在审理房屋权属变更登记行政案件时，《规定》第8条的适用似乎出现了一种“泛化”的倾向。对善意取得进行认定究竟是不是行政审判不可触碰的“雷区”?善意取得制度会对行政诉讼以及登记机构的义务产生什么影响?本文将以房屋权属转移登记行政案件为研究对象，对上述问题谈一下个人观点。

一、善意取得对诉讼程序选择的影响

在行政诉讼中，如果第三人（房屋受让人）主张自己的购房行为属于善意取得，合议庭将面临对善意取得是否认定的问题。此时究竟是应该“民事先行”，还是在行政诉讼中“一并认定”?对此问题，有不少学者和实务工作者认为，一旦在行政诉讼中出现涉及认定善意取得的问题，合议庭应当根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第51条第（六）项的规定，裁定中止行政诉讼，告知当事人提起民事诉讼，待关于善意取得认定问题解决之后，再恢复行政诉讼的审理。对于上述观点，笔者持不同意见。我国《物权法》第106条规定了善意取得的构成要件，《物权法》颁布实施后，《房屋登记办法》（建设部2008年2月15日发布，7月1日实施）取代了《城市房屋权属登记管理办法》，《房屋登记办法》第81条对善意取得的问题作出了明确规定，房屋登记机构可以对是否构成善意取得进行认定。在发生纠纷后，当事人往往会先请求登记机构依职权撤销变更登记，如果登记机构以构成善意取得为由拒绝撤销，一般情况下，当事人会提起行政诉讼，请求人民法院撤销登记机构的登记行为。在司法实践中，有的法院会以善意取得的认定属于民事问题为由，中止行政诉讼，告知当事人先通过民事诉讼解决认定问题。在这种情况下，有的当事人由于对法律制度不理解，会以对登记机构的认定结果不服为由再提起民事诉讼，民事审判机构往往会拒绝受理，理由是无权对行政行为进行审查。此时当事人会产生强烈的不满，认为法院在“踢皮球”，从而引发信访问题。即使当事人改变起诉理由，以受让人的买房行为不构成善意取得为由再提起民事诉讼，请求人民法院进行认定，此时也可能会出现“一件纠纷、两种程序、多次诉讼”的结果，民事审判一审、二审、再审往复进行，使当事人陷入“马拉松式”的审判过程之中，从而大大影响审判效率、浪费司法资源、为当事人增加不必要的诉讼成本。笔者认为，在房屋权属转移登记诉讼中，之所以会出现民事、行政交叉的情况，是由房屋权属转移登记行为本身的特点所决定的，房屋权属转移登记行为发生法律效力需要具备以下三个条件：

1.房屋权属因为登记而对外产生公信力。

2.当事人就房屋权属变动产生合意或第三人因善意取得制度而获得房屋的产权。

3.房管机构的变更登记行为具有合法性。

对条件1、2的认定属于民事领域，而对条件3的审查则属于行政法的范畴。所以，人民法院在审理涉及房屋权属转移登记的行政案件时，不可避免地要对条件1、2是否成立进行审查，特别是当第三人的买房行为可能构成善意取得时，对条件2的审查往往成为正确审理案件的关键。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第61条，人民法院在行政诉讼中可以处理民事争议。由此可见，对于民事问题，行政诉讼并不是一味地持排斥态度。从另一个角度来看，善意取得是民事、刑事、行政三大诉讼领域都可能涉及的法律制度。早在1996年，最高人民法院在《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第11条中规定，刑事诉讼领域可以适用善意取得制度。最高人民法院在1999年11月24日发布的《行政审判庭关于审理行政案件时对善意取得适用法律问题的答复》也规定，在行政诉讼中，人民法院可以在“查清事实”的基础上对是否构成善意取得作出认定。《物权法》颁布实施后，最高人民法院出台了两个司法解释性质的文件，一个是2008年9月23日发布的《关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》（以下简称“答复”），另一个是2010年11月18日开始施行的《规定》。最高人民法院在《答复》的第3条和《规定》的第11条第3款，对于在行政诉讼中涉及善意取得的处理方式作出了明确规定。故笔者认为，在行政诉讼中，不应该一味地排斥对善意取得真实性、合法性的审查。正确的处理方式应该是，如果当事人直接提起撤销登记行为的行政诉讼，行政审判机构可以结合《物权法》、《规定》、《批复》的相关规定对是否构成善意取得进行审查，从而作出相应的裁判。但如果当事人就物权变动问题先提起民事诉讼，随后提起行政诉讼，请求撤销物权登记，此时为了避免民事、行政审判结果相互矛盾，影响司法公信力，行政诉讼可以先中止，待民事审判终结之后再恢复行政诉讼的审理。

二、善意取得的构成要件

通过上述讨论，笔者认为，在行政诉讼中可以对是否构成善意取得进行认定，但在什么情况下构成善意取得，对此问题应该作出明确界定，这样才能在行政诉讼中正确适用该制度。我国《物权法》第106条第1款规定了善意取得的构成要件，具体到房屋这一特殊的不动产，构成善意取得应该符合以下条件：（1）存在着无权处分的行为;（2）受让人受让房屋时为善意;（3）以合理的价格转让;（4）已经进行了产权变更登记。其中（1）、（4）两个构成要件相对简单，以下就（2）、（3）要件谈一下个人观点：

1.关于“受让人善意”

在办理房屋产权变更登记过程中，行政机关要对当事人提交的材料进行审查，以确保其真实性。在办理房屋权属转移登记过程中，如果申请材料存在问题，连登记机构都难以发现，却要求受让人尽到所谓的调查核实义务，显然不现实。登记机构对材料的审查通过可以视为对当事人提交材料真实性的确认，从而产生一种社会公信力。由于行政机关审查义务的存在和社会公信力产生的“权利公示”效应，所以在一般情况下，可以推定受让人对房屋产权交易过程中存在着“善意”。没必要再把是否构成“善意”的证明责任推给受让人，从而过度地保护真实权利人的利益。

值得一提的是，理论界有学者认为在认定受让人是否构成善意时，应当将“冒名处分”即本文案例二所表述之情形排除在外，其中以傅鼎生教授的观点较具代表性。傅教授认为：“不动产善意取得是物权公示、不动产物权登记的必然推论，是不动产登记公信力的表现。其只能适用于不动产登记错误之情形，不能扩大适用于冒名处分之情形。”“假冒身份、伪造签章所形成的外观并非权利外观而是权利主体的外观。赋予权利主体外观的公信力将极大损害真正权利主体的利益，使每一个权利主体都没有安全感。”善意取得应该仅限于“登记错误”即案例一所列之情形。笔者认为傅教授的观点值得商榷，受让人基于对登记簿的信赖固然可以认定为“善意”，但基于对出让人“处分权”的信赖而从事的买房行为也应该列入善意取得的保护范围。只要处分人的行为产生了足以让受让人信赖的“权利外观”，受让人的利益就应该得到保护，所以“冒名处分”也应当属于善意取得的情形。

2.关于“以合理价格转让”

根据《物权法》的相关规定，善意取得的构成要件之一是“受让人支付了合理对价”。在实务中，由于房屋交易需要缴纳契税，在多数情况下，成交价格是否合理的确定并不十分困难。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第11条规定，当事人应当持契税完税凭证办理权属变更手续，当事人未出具完税凭证的，登记机构不予以变更。该《条例》第11条第2款规定，成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由税务征收机关参照市场价格予以核定。由于税务机关已经对房屋交易价格进行了审查，故完税凭证所确定的价格可以认为是“合理的对价“。需要注意的是，构成善意取得是否应该以善意第三人向无权处分人支付了全部价款作为构成要件?对此问题，有人持肯定观点，他们认为，根据《合同法》第51条的规定，无权处分人与善意第三人所签订的房屋买卖合同如果没有被房屋所有权人追认，该合同应该被确定为无效。如果善意第三人并未支付购房款或仅支付部分价款，无权处分人将无法依据无效的合同对善意第三人行使付款请求权，其利益无法得到保护。笔者认为，自最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施以后，上述观点也就失去了其理论依据，因为根据该《解释》第3条第1款之规定，无权处分合同的效力应该被认定为有效，无权处分人可以依据房屋买卖合同向善意第三人行使付款请求权，所以，善意取得不应以善意第三人实际支付全部价款作为构成要件。

三、善意取得对登记机构撤销登记以及行政诉讼裁判方式的影响

根据《房屋登记办法》第81条之规定，善意取得成为房管机构撤销房屋登记的阻却事由，如果构成善意取得，即使处分人在办理房屋变更登记过程中提供虚假材料，为保护受让人的利益，房管机构也不能依职权撤销所作出的登记行为。同样，为保护善意第三人的利益，人民法院也不能撤销登记机构作出的变更登记行为，应该根据《答复》第2条和《规定》第11条第3款，作出确认违法的判决。需要指出的是，即使人民法院做出了“确认违法”的判决，也不能简单地认定登记机构在办理权属变更登记过程中实施了违法行政行为，因为登记行为包括登记审核行为和登记结果两部分的内容，此处所称的“确认违法”是指登记结果的不正确，并不一定意味着登记审核行为的“违法”。登记审核行为的违法与否需要通过考察登记机构是否尽到了必要的审查义务来判定，如果人民法院查明登记机构尽到了审查义务，应该在判决中予以说明，这对于免除登记机构的赔偿责任非常关键。但什么情况下登记机构算是尽到了“必要的审查义务”，善意取得对于确定登记机构的审查义务有什么影响，也是值得讨论的问题。

四、善意取得对登记机构审查义务的影响

如前所述，登记机构尽到审查义务是其免除赔偿责任的关键。关于登记机构的审查义务，我国《物权法》第12条作出了相应的规定，但是该义务究竟是实质审查还是形式审查一直是理论界和实务界激烈争论的话题。所谓实质审查是指登记机构除了审查所提交材料形式上的完整性外，也须审查不动产物权变动的原因是否与事实相符。登记机构要保证物权变动的真实性。而所谓形式审查模式，是指登记机构对当事人的变更登记申请，只依据相应的程序对材料进行形式上的审查，对材料背后隐藏的法律关系的真实性则在所不问。形式主义审查模式类似于商法领域所奉行的“外观主义”原则，即根据权利外部所呈现出来的表象来推定权利的成立。针对我国《物权法》第12条的理解，从解释论角度，我国学术界主要存在两种不同的观点。江平教授认为，登记机构应当承担起实质审查的义务。〔1〕而王利明教授则认为《物权法》第12条规定了以形式审查为主、实质审查为辅的审查制度。〔2〕就登记机构审查义务的强度而言，笔者更倾向于王利明教授的观点。在我国现行的房屋权属变更登记模式下，要求登记机构承担实质审查义务，对引起物权变动法律关系的真实性承担保证责任不尽合理，毕竟登记机关能力有限。如今我国房地产市场蓬勃发展，二手房的交易量也大幅攀升，面对大量的房屋权属变更登记申请，要求登记机构确保物权变动的原因的真实性以及登记结果不被以后发现的情况所推翻，这未免有些强人所难。一味地要求登记机构承担实质审查义务将会导致登记效率的低下以及权力寻租现象的出现，登记机关可能会以物权变动的原因尚未查明为由一再推迟完成权属变更登记行为。在房屋权属交易过程中，对于是否构成善意取得，一个重要的判定因素是出让人所表现出来的“权利外观”是否可信，如果足够让人信服，则可以推定受让人主观上为“善意”，其信赖利益应该得到保护。“只要一方当事人有合理的理由相信对方当事人所表现出来的权利外观或作出的意思表示，无须对该权利外观所隐藏的真实权利状态或真实意思表示做实质性考察，法律行为的效力可以以外观状态或意思表示加以确定。”〔3〕笔者认为，善意取得与纯粹的实质审查在制度设计上存在着矛盾，善意取得可以基于“权利外观”等外部因素判断，纯粹的实质审查则要求登记机构的“慧眼”能够识别一切非法处分行为。如果纯粹实质审查模式的理想状态能够实现，那么善意取得在房屋权属交易过程中根本就不会出现，因为登记机构会将有瑕疵的房屋产权交易行为“拒之门外”，拒绝为其做产权变更登记，善意取得也就丧失了其存在的“土壤”。既然肯定了善意取得制度的合理性，那么在判断登记机构应该尽到何种程度的审查义务时，“权利外观”理论同样具有借鉴意义。根据《物权法》第11条、第12条和建设部《房屋登记办法》第33条的规定，在房屋权属变更登记过程中，登记机构要审查以下内容：一是房屋的物理状况;二是当事人的身份信息;三是房屋权属的真实性;四是变更登记的原因。通过考察可以发现，上述四个方面的内容均以书面材料的形式体现。如房屋权属证明体现为登记簿或房屋产权证书，变更登记的原因表示为买卖、赠与合同或遗嘱等，当事人的身份信息则体现为身份证或户口簿等有关身份的证明。房屋的物理状况如房屋的坐标、面积、界址等则记载于专业机构出具的书面证明材料。在办理房屋权属转移登记过程中，登记机构通过对上述书面材料的审查来确定是否完成登记行为。尽管《物权法》第12条规定了询问当事人或者是实地查看等手段来保证房屋权属变更的真实性，但不能认为通过询问或实地查看等手段就可以确保变更行为的准确无误。在某些情况下，无权处分人伪装得比真实权利人更像“权利人”。所以笔者认为，登记机构在办理产权变更登记时，应该从以下三个方面进行审查：一是所提交的材料是否具备完整性。即办理变更登记所需的材料已完全提供并且填写完整、规范。二是所提交的材料在内容上是否具备一致性。如：登记主体的名称与身份证明、房屋权属证明、存量房买卖合同等相关材料所载主体名称是否一致?身份证明上的影像信息与当场办理登记的当事人是否一致?当事人的签名是否一致?三是材料形式上是否具备可信性。如：公证机关出具的公证文书、房屋权属证明的格式、所加盖的公章是否符合一般标准?如果当事人所提交的材料具备上述“三性”，又无其他值得怀疑的情形，则可以推定登记机构尽到了必要的审查义务，其在办理房屋权属变更登记过程中不存在过错。

五、登记机构与无权处分人之间的责任分担方式及赔偿诉讼程序的选择

当构成善意取得时，受让人的“善意”排除其对原所有权人的利益损失承担责任的可能性，因为如果受让人主观上具有恶意，善意取得也就丧失了适用的前提。所以，原所有权人的利益损失只能由善意受让人之外的主体承担，无权处分人作为直接致害人，承担相应的民事赔偿责任不存在疑问。而登记机构承担责任的前提是未尽到必要的审查义务。当无权处分人和登记机构都是赔偿责任主体时，如何分担责任是一个值得讨论的话题。根据《规定》的第12条、第13条，如果登记机构的工作人员和处分人不存在恶意串通的情形，责任形态为按份责任，即应该“根据其过错程度及其在损害发生中所起的作用承担相应的赔偿责任”。如果二者在主观上存在着恶意串通，则应该作为一个整体对原所有权人承担连带赔偿责任。目前，《规定》所确立的按份和连带二元责任承担模式似乎不存在争议，但关于登记机构承担责任的性质，在我国理论界却是一个颇为引人关注的话题，有较多学者特别是民法学者主张将登记机构的赔偿责任界定为民事责任。在赔偿程序上适用民事赔偿程序，这样可以避免这对不同性质的赔偿主体选择不同的赔偿程序所带来的麻烦。如杨立新教授认为：“《物权法》第21条规定的不动产错误登记损害赔偿责任尽管由两个条款构成，但它是一个整体，而不是对立的两个责任……如果将不动产错误登记损害赔偿责任的性质界定为国家赔偿责任，那么第1款规定的当事人的赔偿责任难道也是国家赔偿责任吗?显然不是。”〔4〕刘保玉教授也认为：“在不动产物权变动中，当事人变动物权的合意及申请登记的行为乃‘基本行为’，而登记机构的登记行为仅是‘补助行为’……补助行为须以基本行为为前提，而无单独存在的意义;补助行为仅为基本行为生效之条件，自身无独立的实质内容;而基本行为于未有补助行为补助之前，不生效力……”〔5〕笔者认为，当事人基于物权变动合意而实施的民事行为和登记行为是不同阶段的两个独立行为，后者对前者并不存在依附性。在我国目前的法律框架内，登记行为是行政机关行使社会公共事务管理权的表现。登记机构对当事人变更房屋权属关系的申请进行审查，一方面是审查房屋权属的真实情况，避免牺牲真正权利人的利益;另一方面是保障国家征税权的行使，因为在房屋买卖过程中当事人需要缴纳契税，只有持完税凭证才能到登记机构办理房屋权属变更登记手续。登记机构的审查行为可以看作国家干预行为的介入，并且在房屋权属登记手续中，申请人需要交纳一定的费用，国家应当对权属变更的真实性承担保障义务，对于登记机构因执行社会管理实务而造成的损害，应当以国家财产予以救济。由于违法登记行为而产生的责任应当属于国家责任，在赔偿程序上应当适用我国《国家赔偿法》中关于行政赔偿的相关规定，而对于无权处分人而言，应该适用民事赔偿程序。

关于登记机构赔偿责任的性质，最高人民法院也进行过详细的阐述，其在中国银行江西省分行诉南昌市房地产管理局行政赔偿上诉一案裁判要旨中指出：“南昌市房管局违反职业规范，未尽到必要的注意义务，为持有假房产证实施诈骗的天龙公司办理抵押登记手续，并明示信托公司可以办理贷款，致使信托公司遭受了财产损失，南昌市房管局对其违法抵押登记而造成信托公司财产损失的后果，在天龙公司无法偿还贷款的情况下，应当承担相应的过失赔偿责任。”〔6〕“具体到本案，首先由天龙公司承担赔偿责任，当其财产不足以赔偿的情况下，根据过失相抵原则，由于信托公司本身的过错，也应当减免国家赔偿的责任。”〔7〕通过对最高人民法院公报案例的考察可以发现，最高人民法院不但将登记机构的赔偿责任的性质界定为国家赔偿责任，甚至在某种程度上认为是一种“补充”责任，即原所有权人应当先通过民事诉讼或者是刑事附带民事诉讼来追究处分人的责任，对于其不能赔偿的部分，登记机构才承担相应的赔偿责任。最高人民法院在该公报案例中所确立的原则对于赔偿程序的选择同样具有指导意义，当受害人提起民事诉讼或刑事附带民事诉讼，同时又提起行政诉讼，请求登记机构承担赔偿责任，按照最高人民法院的观点，此时应该遵循“民事救济先行”的原则，行政赔偿诉讼先行中止，待民事或刑事诉讼审结之后再启动行政赔偿诉讼。如王达法官认为：“在错误登记行为和民事侵权共同导致损害后果发生的情况下，应当区分第一位责任和补充责任。鉴于国家赔偿制度是种最终的也是最窄的救济手段，登记机关应承担的是补充责任。因此，我们认为，当损害发生时，受害人可以同时提起民事诉讼和行政赔偿诉讼，在民事诉讼过程中法院先中止行政赔偿诉讼。”〔8〕蔡小雪法官也认为：“案外诈骗人是直接侵权人，因此承担全部赔偿责任。如果案外诈骗人无赔偿能力，因被告未尽到审慎审查义务，被告应承担相应的赔偿责任。所以，行政赔偿诉讼要等到刑事诉讼及刑事附带民事诉讼审结后才能启动。”〔9〕笔者认为，最高人民法院在赔偿程序选择上之所以作出上述规定，可能是基于以下考虑，因为无权处分人是第一致害人，其利用登记机构工作人员的失误谋取不正当利益，变更登记错误的最终受益人实际上是无权处分人，根据《物权法》第21条第2款的规定，登记机构承担赔偿责任之后，享有对无权处分人的追偿权，责任的最终承担者是无权处分人，登记机构承担的只是一种“中间责任”。同时为了避免判决结果相互矛盾，所以在选择赔偿程序时，受害人既通过民事或刑事附带民事途径寻求救济，又通过行政赔偿诉讼要求登记机构承担赔偿责任时，应当遵循“民事救济先行”的原则，行政审判庭应根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第51条第（六）项的规定，裁定中止行政赔偿诉讼。受害人通过民事救济途径还有无法补偿的损失，行政诉讼恢复审理。笔者认为，此种处理方式固然可以维护国家机构的利益，而对于房屋所有权人的利益维护未免“滞后”，现实中，处分人携款潜逃，下落不明，时有发生。如果刑事案件侦破遥遥无期，受害人的损失将长期得不到补偿。正如英国19世纪著名政治家威廉·格拉德斯通所言：“迟到的正义是非正义!”补偿效率的缺失对受害人来说同样是一种“非正义”。另一方面，让登记机构承担第二位次的赔偿责任会使当事人产生不满情绪，受害人关心的是自身损失如何得到补偿，在赔偿问题上让登记机构暂时“退居二线”会让受害人觉得人民法院在为行政机关充当“挡箭牌”，从而激化所谓的“官民矛盾”，进而引发信访问题。故笔者认为，在诉讼程序选择上，较为理想的处理方式是应当奉行“行政诉讼优先”的原则，先行解决行政赔偿争议，其他赔偿程序中止进行，这样做的目的是为了最大限度维护受害人的利益，至少登记机构不会出现下落不明的情形，这也可以在一定程度上促进登记机构严格履行审查职责。登记机构在向受害人赔偿之后，获得对处分人的追偿权。经过行政赔偿，受害人如果有未补偿的损失，其他赔偿程序恢复审理并予以解决。

如何妥善处理民事、行政交叉案件一直是颇受理论界和实务界关注的问题，本文以房屋权属转移登记行政案件为研究对象，以善意取得对此类案件的影响为视角，在我国现有法律制度的框架内，对诉讼方式和判决结果的选择、善意取得的构成要件、登记机构审查义务的界定、赔偿主体责任分担方式以及赔偿程序的选择提出了一些个人观点，以期能对正确处理民事、行政交叉问题有所启迪。

〔1〕江平.中国物权法精解〔M〕.北京：中国政法大学出版社，2007.29.

〔2〕王利明.物权法研究（修订版）（上卷）〔M〕.北京：中国人民大学出版社，2007.333-334.

〔3〕雅各布斯.十九世纪德国民法科学与方法〔M〕.王娜译.北京：法律出版社，2003.193.

〔4〕杨立新.论不动产错误登记损害赔偿责任的性质〔J〕.当代法学，2010（1）：6.

〔5〕刘保玉.不动产登记机构错误登记赔偿责任的性质与形态〔J〕.中国法学，2012（2）：163-164.

〔6〕刘德权.最高人民法院司法观点集成——行政、国家赔偿卷〔M〕.北京：人民法院出版社，2010.563-564.

〔7〕最高人民法院行政审判庭.中国行政审判指导案例（第一卷）〔M〕.北京：中国法制出版社，2010.139-140.

〔8〕王达.对不动产登记的行政法思考——对物权法中不动产登记问题的理解〔A〕.行政执法与行政审判〔C〕.2007.49.

〔9〕蔡小雪，郭修江，耿宝建.行政诉讼中的法律适用——最高人民法院行政诉讼批复答复解析〔M〕.北京：人民法院出版社，2011.78.