兰海霞　李庆涛

摘要：根据2007年42部门投入产出表计算出了与房地产业发展密切相关的产业关联度，通过计算房地产业的生产（投资）诱发系数，测定了房地产业投资对各行业的诱发带动效应，为促进我国经济结构转型升级，科学调控房地产投资市场提出了一些对策建议：严控房地产投资过热；通过改善房地产投资；传导机制促进经济增长方式转变。

关键词：房地产；投资；投入产出；关联产业

中图分类号：F299 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）01-0021-04

房地产是国民经济的重要组成部分，也是推动社会发展和促进地区经济增长的主导产业。1998年7月国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启了我国住宅货币化、私有化发展的道路，中国也真正进入了“商品房”时代。自此，以市场化为导向的我国房地产业迅速发展，房地产开发投资、房屋开工面积及房屋销售面积等指标大幅上涨。进入新世纪以来，我国房地产业更是蓬勃发展，年均增长率在20%左右，极大地改善了我国居民的住房条件，也促进了国内投资与消费的双重上升，带动了其他相关产业的发展。房地产业属于资金密集型、劳动密集型产业，而且产业链长，房地产业一个非常重要的特点就是具有很强的产业关联性。因此，房地产业的波动一般会对许多和其相关联的产业发展产生较大的影响，调控不当会产生经济泡沫，影响国民经济的健康发展。

一、基本概念

（一）产业关联理论

产业关联是指在经济生产活动中，各产业之间存在的广泛的、复杂的和密切的经济联系。产业关联理论又称投入产出理论或产业联系理论，侧重于研究国民经济发展中产业之间的中间投入和中间产出之间的关系，更能够清晰地反映各产业的中间投入和中间需求，可以帮助分析各相关产业的关联关系。该理论主要是由美国经济学家里昂惕夫在理论上借鉴了古典经济理论、马克思的再生产理论、瓦尔拉斯的全部均衡论和凯恩斯的国民收入理论的有益思想；并受魁奈经济表、原苏联国民经济平衡表中棋盘式表格的启示，在20世纪30年代提出的。

产业关联中最基本的联系是产品、劳务联系；其次是产业结构变动的最活跃、最积极的因素即生产技术联系，还有劳动就业联系、投资联系；产业间产品和劳务联系的价值量的货币表现是产业价格联系。

（二）产业关联类型

从产业发展的角度分析，产业关联主要是指产业之间存在的一种供需关系。关联度越高，相互依赖性就强，联系就越密切。依据产业间供给与需求的关系，产业关联度分为向前关联和向后关联。

向前联系是指某些产业因生产工序的前后，前一产业部门的产品为后一产业部门的生产要素，这样一直延续到最后一个产业的产品，即最终产品为止。

向后联系是指后续产业部门为先行产业部门提供产品，作为先行产业部门的生产消耗。

二、基于投入产出的房地产业关联度分析

投入产出分析就是运用投入产出表从数量上分析产业之间的相互关联程度，其分析结果可以作为一国（或地区）制定社会经济发展战略与产业指导政策的依据。现已成为研究产业结构问题的重要方法之一。

（一）产业关联的计算

投入产出表的第I象限反映了产业之间相互影响、相互依赖的活动过程，通过计算第I象限的各个系数可以揭示产业之间的关联度。

通过前面对房地产业与42行业的向后关联和向前关联度的计算结果可知：

（1）房地产业与42个行业的向后、向前关联有异有同。房地产业与42个行业具有明显的向后关联关系，而向后关联关系较为明显的行业有38个。房地产业向后关联值超过42行业关联度均值的有13个，主要是劳动密集型的服务业；向前关联值超过42行业关联度均值的有14个，主要是服务业和制造业；向后、向前关联值超过42行业关联度均值的行业中有9个相同的行业。向后关联的产业中有8个产业的关联值在0.01以上，向前关联的产业中有5个产业的关联值在0.01以上。

（2）从关联产业性质看，以劳动密集型产业为主。从房地产业的向前、向后关联的产业看几乎所有产业都不同程度的与房地产有一定的联系，而且关联度较高的主要是劳动密集型的服务业和生活消费型的制造业，这些行业也是吸收剩余劳动力就业、带动城镇化发展的关键行业。

三、房地产业的生产（投资）诱发系数

生产（投资）诱发系数是各产业部门的生产受各需求项目的影响程度的相对数，是最终使用对部门生产（投资）诱发数量的测度值，它表示增加1单位最终产品的使用量需要某一部门所增加的总产出量。简单地说，最终需求各项的生产诱发系数，表示某一单位最终需求所诱发的各部门的生产额，是用来说明各产业部门的生产受各需求项目影响程度的相对数。生产（投资）诱发系数反映了某一个需求项目（如消费、投资、出口需求）每增加一单位的社会需求，各产业部门将诱发多少单位的生产额。生产诱发系数越大，它的生产波及效果也越大。其理论根据是著名的列昂惕夫静态投入产出模型，生产诱发系数则是诱发生产额与相应的最终需求额的合计之比，计算公式如下：

X=（I-A）的逆矩阵乘以Y（最终使用结构向量）

A是直接消耗系数矩阵，I是单位矩阵，Y为最终需求，X为总产出。产出X和最终需求Y通过列昂惕夫逆矩阵联系在一起，通过最终需求Y的变化能够导致产出X的变化。

因为房地产业的投资发展涉及面广，房地产业投资开发能够带动很多相关产业的发展。房地产业的投资和消费对其他相关产业的影响有多大，可以通过生产诱发系数来反映。

根据诱发系数的计算公式和2007年投入产出表，我们计算出42部门行业的诱发系数结果如表-4所示。

从房地产业和42部门行业生产诱发系数来看，房地投资对42个行业均有一定的诱发带动作用。其中，对金属冶炼及压延加工业，通用、专用设备制造业，化学工业，交通运输设备制造业，金属矿采选业，建筑业等6个行业的诱发效应十分明显，诱发系数均大于1；对金属冶炼及压延加工业的诱发作用最显著，诱发系数接近2.2。电力、热力的生产和供应业的行业诱发系数超过42行业诱发系数平均值的2倍；通信设备、计算机及其他电子设备制造业等9个行业的诱发系数超过了42行业诱发系数平均值。诱发系数在0.1以上的共有32个行业。

从以上结果我们可以得出如下结论：

第一，房地产业投资对工业部门的投资和产出的带动作用较为明显。在生产诱发系数大于1的行业中主要是工业部门的产业，这说明房地产投资对工业部门的诱发带动作用较为明显，则工业部门的生产发展对房地产业发展的依赖程度也较大。

第二，产业关联与生产诱发之间不一定存在完全必然的联系。从前面的分析可知，与房地产业关联比较密切的以劳动密集型的服务业为主，而房地产业诱发带动作用较大的产业主要是工业部门。也就说与房地产业关联度较大的产业不一定是诱发带动较明显的产业，产业关联与生产诱发之间没有必然联系。

综合房地产业的关联作用和诱发带动作用可以看到，房地产业的发展与国民经济发展关系密切。从产业关联角度分析，房地产业的发展能够带动劳动密集型产业发展，促进社会就业；从生产诱发的角度分析，房地产业的发展能够带动工业部门的生产，消耗一部分工业产能。从业这一角度看，房地产业是能够同时影响我国第二产业和第三产业发展的关键行业。

四、启示与建议

房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。从宏观经济发展的角度分析，如果房地产投资持续过热，推动房价持续上涨的同时，最终将会导致经济泡沫，引致经济和社会发展危机。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，稳定经济发展的有效措施。

（一）严控房地产投资过热，促进房地产业平稳发展

自2008年金融危机以来，我国基础投资明显增加，房地产投资市场持续升温，房价持续上涨，引起了政府和社会各界的高度关注。政府出台的一系列调控措施到目前仍没有达到预期效果，反而使得房价一直上涨。究其原因有：

第一，城镇化的发展，需要房地产业提供住房。近年来我国城镇化水平稳步提高，城镇化率从1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城镇，导致城市住房需求迅速增加，再加上我国传统观念的影响，新涌入城镇的人口多数都想拥有个人的住房，导致住房刚性需求居高不下，引致了房地产业的快速发展。金融危机以来，多方资金流入房地产业，再加上民间投机、投资的热捧，导致房地产市场发展过热。

第二，房地产关联产业多，涉及大量劳动力就业。从前面的分析可以看到，房地产业的发展，关联到许多劳动密集型产业，如果房地产业发展特别不景气，将波及关联产业的发展，势必严重影响我国的基层劳动力就业和农村剩余劳动力的转移，也会对我国的城镇化发展带来很大的负面影响。这或许也是决策者调控房地产最大的担忧或顾虑。

第三，房地产业对相关产业投资诱发带动作用大，调控不当将导致相关产业产能过剩问题集中爆发。从房地产业对42部门行业生产诱发带动作用来看，除了涉及劳动密集型的服务业以外，更多的是对第二产业的一些行业的诱发带动作用较为明显。在当前外部需求持续低迷、国内经济增速平缓的双重影响下我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃和船舶等五个行业产能严重过剩，而房地产行业对相关行业的诱发带动作用十分显著，如果对房地产业的调控过度，将直接诱发相关产业产能过剩问题更加突出，并集中爆发，对我国经济发展和产业转型升级将产生巨大的影响。

依据上述分析，在考虑城镇化住房需求、保证劳动力就业、化解产能过剩等因素的前提下，对于房地产的调控，应当是严控房地产投资过热，让房价回归合理，促进房地产业平稳发展，使得房地产业在我国全面建设小康社会的进程中，发挥更大的积极作用。

（二）通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变

改革开放以来，我国GDP保持高位增速，依赖于投资和出口，消费对经济增长的拉动作用较弱。尤其是从1998年住房制度改革之后，居民房地产消费大幅增长，再加上2008年国际金融危机以来，政府经济刺激计划资金最终以不同的途径和方式流入房地产市场，致使近年来我国房地产投资上涨幅度十分迅猛，在拉动基础劳动力就业的同时，也助推了房价的快速上涨，带来诸多社会问题。在国家经济转型，全球能源危机日益凸显的新阶段，我国经济增长的驱动力来源开始发生根本性变化，即从以政府投资和扩大出口拉动为动力促进经济增长，逐步转变为依靠国内居民消费增长和社会投资推动经济平稳发展。这种经济发展方式的转变，意味着我国房地产业的发展也将面临新的形势。

当前，我国房地产投资的流向主要是商品房领域，2007年以来我国城镇居民商品房价格的迅速上涨加重了居民的购房负担。大量的资金都流向购买住房，再加上购房后的还贷压力，使得居民消费能力整体上大幅下降，这种发展态势非常不利于我国依靠内需推动经济增长方式的转变。因此，如何通过改善房地产投资传导机制促进经济转型是新形势下保证房地产市场健康发展和促进我国经济增长方式转变的关键问题。

在西方国家，住房除了具有商品功能外，还有社会保障的职能，也就是在一个成熟的社会中，住房的商品性比例和社会保障性比例应当有一个协调关系。过多强调住房的商品化职能，就会导致房价过高，居民购房负担过重，将导致其他消费锐减。而过多强调住房的社会保障职能，又会弱化住房的商品属性，不利于居民在条件允许的情况下改善住房状况。因此，合理的住房结构比例是经济社会顺利发展的前提。

因此，在我国转变经济增长方式的发展背景下，我国房地产业的发展不能一味靠投资于商品房来带动经济增长，政府应出台有关调控政策，引导资金投向社会保障性住房（经济适用房、两限房和廉租房），让房价逐步回落到广大居民能够承受的区间，以此来促进居民的一般性消费，从而达到扩大内需的目的。这样做的好处一是有助于解决目前的住房难问题，让更多居民拥有住房；二是有利于科学调控房地产市场，让房价回归合理；三是把房地产投资波动给宏观经济带来的不利影响降到最低，避免盲目投资造成经济泡沫。同时，房地产投资流向保障性住房，还有助于解决由于贫富差距过大造成的两极分化，也就是使得房地产投资的最终流向更多向普通民众倾斜，而并非向地产企业、投资炒房的社会群体倾斜，这对我国构建和谐社会有很重要的作用。

总的来说，当前我国房地产业发展过热，对我国宏观经济调控和其关联产业发展都带来了一些不利影响。但我国的城镇化发展，全面小康社会的建设仍然需要房地产业提供一定的支持；在化解产能过剩，促进劳动密集型产业发展方面也离不开房地产业的带动。为此，对于房地产业的发展，我们要理性对待，对于目前发展情形下的房地产市场，我们要适度调控，既不能放纵任其自由发展，也不能过分打压；既要保证房价稳步回归理性，避免产生经济泡沫，又要促进房地产业的健康发展，保证市场上充足的房源供给。

参考文献：

[1] 国家统计局核算司.中国国民经济核算[M].北京：中国统计出版社，2003.

[2] 段飞哲.北京市房地产业的关联关系和带动效应分析[D].北京：首都经济贸易大学，2012.

[3] 孟延春，汤苍松.中国房地产业的关联测算及宏观经济效应分析——基于中国2002-2007年投入产出表[J]. 中国人口·资源与环境，2013，S1：28-31.

[4] 姚景源.房地产投资与经济增长及产业发展的关系研究（一）[J].经济，2011（5）：14-15.

[5] 姚景源.房地产投资与经济增长及产业发展的关系研究（二）[J].经济，2011（6）：18-19.

[责任编辑：金永红]

从以上结果我们可以得出如下结论：

第一，房地产业投资对工业部门的投资和产出的带动作用较为明显。在生产诱发系数大于1的行业中主要是工业部门的产业，这说明房地产投资对工业部门的诱发带动作用较为明显，则工业部门的生产发展对房地产业发展的依赖程度也较大。

第二，产业关联与生产诱发之间不一定存在完全必然的联系。从前面的分析可知，与房地产业关联比较密切的以劳动密集型的服务业为主，而房地产业诱发带动作用较大的产业主要是工业部门。也就说与房地产业关联度较大的产业不一定是诱发带动较明显的产业，产业关联与生产诱发之间没有必然联系。

综合房地产业的关联作用和诱发带动作用可以看到，房地产业的发展与国民经济发展关系密切。从产业关联角度分析，房地产业的发展能够带动劳动密集型产业发展，促进社会就业；从生产诱发的角度分析，房地产业的发展能够带动工业部门的生产，消耗一部分工业产能。从业这一角度看，房地产业是能够同时影响我国第二产业和第三产业发展的关键行业。

四、启示与建议

房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。从宏观经济发展的角度分析，如果房地产投资持续过热，推动房价持续上涨的同时，最终将会导致经济泡沫，引致经济和社会发展危机。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，稳定经济发展的有效措施。

（一）严控房地产投资过热，促进房地产业平稳发展

自2008年金融危机以来，我国基础投资明显增加，房地产投资市场持续升温，房价持续上涨，引起了政府和社会各界的高度关注。政府出台的一系列调控措施到目前仍没有达到预期效果，反而使得房价一直上涨。究其原因有：

第一，城镇化的发展，需要房地产业提供住房。近年来我国城镇化水平稳步提高，城镇化率从1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城镇，导致城市住房需求迅速增加，再加上我国传统观念的影响，新涌入城镇的人口多数都想拥有个人的住房，导致住房刚性需求居高不下，引致了房地产业的快速发展。金融危机以来，多方资金流入房地产业，再加上民间投机、投资的热捧，导致房地产市场发展过热。

第二，房地产关联产业多，涉及大量劳动力就业。从前面的分析可以看到，房地产业的发展，关联到许多劳动密集型产业，如果房地产业发展特别不景气，将波及关联产业的发展，势必严重影响我国的基层劳动力就业和农村剩余劳动力的转移，也会对我国的城镇化发展带来很大的负面影响。这或许也是决策者调控房地产最大的担忧或顾虑。

第三，房地产业对相关产业投资诱发带动作用大，调控不当将导致相关产业产能过剩问题集中爆发。从房地产业对42部门行业生产诱发带动作用来看，除了涉及劳动密集型的服务业以外，更多的是对第二产业的一些行业的诱发带动作用较为明显。在当前外部需求持续低迷、国内经济增速平缓的双重影响下我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃和船舶等五个行业产能严重过剩，而房地产行业对相关行业的诱发带动作用十分显著，如果对房地产业的调控过度，将直接诱发相关产业产能过剩问题更加突出，并集中爆发，对我国经济发展和产业转型升级将产生巨大的影响。

依据上述分析，在考虑城镇化住房需求、保证劳动力就业、化解产能过剩等因素的前提下，对于房地产的调控，应当是严控房地产投资过热，让房价回归合理，促进房地产业平稳发展，使得房地产业在我国全面建设小康社会的进程中，发挥更大的积极作用。

（二）通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变

改革开放以来，我国GDP保持高位增速，依赖于投资和出口，消费对经济增长的拉动作用较弱。尤其是从1998年住房制度改革之后，居民房地产消费大幅增长，再加上2008年国际金融危机以来，政府经济刺激计划资金最终以不同的途径和方式流入房地产市场，致使近年来我国房地产投资上涨幅度十分迅猛，在拉动基础劳动力就业的同时，也助推了房价的快速上涨，带来诸多社会问题。在国家经济转型，全球能源危机日益凸显的新阶段，我国经济增长的驱动力来源开始发生根本性变化，即从以政府投资和扩大出口拉动为动力促进经济增长，逐步转变为依靠国内居民消费增长和社会投资推动经济平稳发展。这种经济发展方式的转变，意味着我国房地产业的发展也将面临新的形势。

当前，我国房地产投资的流向主要是商品房领域，2007年以来我国城镇居民商品房价格的迅速上涨加重了居民的购房负担。大量的资金都流向购买住房，再加上购房后的还贷压力，使得居民消费能力整体上大幅下降，这种发展态势非常不利于我国依靠内需推动经济增长方式的转变。因此，如何通过改善房地产投资传导机制促进经济转型是新形势下保证房地产市场健康发展和促进我国经济增长方式转变的关键问题。

在西方国家，住房除了具有商品功能外，还有社会保障的职能，也就是在一个成熟的社会中，住房的商品性比例和社会保障性比例应当有一个协调关系。过多强调住房的商品化职能，就会导致房价过高，居民购房负担过重，将导致其他消费锐减。而过多强调住房的社会保障职能，又会弱化住房的商品属性，不利于居民在条件允许的情况下改善住房状况。因此，合理的住房结构比例是经济社会顺利发展的前提。

因此，在我国转变经济增长方式的发展背景下，我国房地产业的发展不能一味靠投资于商品房来带动经济增长，政府应出台有关调控政策，引导资金投向社会保障性住房（经济适用房、两限房和廉租房），让房价逐步回落到广大居民能够承受的区间，以此来促进居民的一般性消费，从而达到扩大内需的目的。这样做的好处一是有助于解决目前的住房难问题，让更多居民拥有住房；二是有利于科学调控房地产市场，让房价回归合理；三是把房地产投资波动给宏观经济带来的不利影响降到最低，避免盲目投资造成经济泡沫。同时，房地产投资流向保障性住房，还有助于解决由于贫富差距过大造成的两极分化，也就是使得房地产投资的最终流向更多向普通民众倾斜，而并非向地产企业、投资炒房的社会群体倾斜，这对我国构建和谐社会有很重要的作用。

总的来说，当前我国房地产业发展过热，对我国宏观经济调控和其关联产业发展都带来了一些不利影响。但我国的城镇化发展，全面小康社会的建设仍然需要房地产业提供一定的支持；在化解产能过剩，促进劳动密集型产业发展方面也离不开房地产业的带动。为此，对于房地产业的发展，我们要理性对待，对于目前发展情形下的房地产市场，我们要适度调控，既不能放纵任其自由发展，也不能过分打压；既要保证房价稳步回归理性，避免产生经济泡沫，又要促进房地产业的健康发展，保证市场上充足的房源供给。

参考文献：

[1] 国家统计局核算司.中国国民经济核算[M].北京：中国统计出版社，2003.

[2] 段飞哲.北京市房地产业的关联关系和带动效应分析[D].北京：首都经济贸易大学，2012.

[3] 孟延春，汤苍松.中国房地产业的关联测算及宏观经济效应分析——基于中国2002-2007年投入产出表[J]. 中国人口·资源与环境，2013，S1：28-31.

[4] 姚景源.房地产投资与经济增长及产业发展的关系研究（一）[J].经济，2011（5）：14-15.

[5] 姚景源.房地产投资与经济增长及产业发展的关系研究（二）[J].经济，2011（6）：18-19.

[责任编辑：金永红]

从以上结果我们可以得出如下结论：

第一，房地产业投资对工业部门的投资和产出的带动作用较为明显。在生产诱发系数大于1的行业中主要是工业部门的产业，这说明房地产投资对工业部门的诱发带动作用较为明显，则工业部门的生产发展对房地产业发展的依赖程度也较大。

第二，产业关联与生产诱发之间不一定存在完全必然的联系。从前面的分析可知，与房地产业关联比较密切的以劳动密集型的服务业为主，而房地产业诱发带动作用较大的产业主要是工业部门。也就说与房地产业关联度较大的产业不一定是诱发带动较明显的产业，产业关联与生产诱发之间没有必然联系。

综合房地产业的关联作用和诱发带动作用可以看到，房地产业的发展与国民经济发展关系密切。从产业关联角度分析，房地产业的发展能够带动劳动密集型产业发展，促进社会就业；从生产诱发的角度分析，房地产业的发展能够带动工业部门的生产，消耗一部分工业产能。从业这一角度看，房地产业是能够同时影响我国第二产业和第三产业发展的关键行业。

四、启示与建议

房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。从宏观经济发展的角度分析，如果房地产投资持续过热，推动房价持续上涨的同时，最终将会导致经济泡沫，引致经济和社会发展危机。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，稳定经济发展的有效措施。

（一）严控房地产投资过热，促进房地产业平稳发展

自2008年金融危机以来，我国基础投资明显增加，房地产投资市场持续升温，房价持续上涨，引起了政府和社会各界的高度关注。政府出台的一系列调控措施到目前仍没有达到预期效果，反而使得房价一直上涨。究其原因有：

第一，城镇化的发展，需要房地产业提供住房。近年来我国城镇化水平稳步提高，城镇化率从1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城镇，导致城市住房需求迅速增加，再加上我国传统观念的影响，新涌入城镇的人口多数都想拥有个人的住房，导致住房刚性需求居高不下，引致了房地产业的快速发展。金融危机以来，多方资金流入房地产业，再加上民间投机、投资的热捧，导致房地产市场发展过热。

第二，房地产关联产业多，涉及大量劳动力就业。从前面的分析可以看到，房地产业的发展，关联到许多劳动密集型产业，如果房地产业发展特别不景气，将波及关联产业的发展，势必严重影响我国的基层劳动力就业和农村剩余劳动力的转移，也会对我国的城镇化发展带来很大的负面影响。这或许也是决策者调控房地产最大的担忧或顾虑。

第三，房地产业对相关产业投资诱发带动作用大，调控不当将导致相关产业产能过剩问题集中爆发。从房地产业对42部门行业生产诱发带动作用来看，除了涉及劳动密集型的服务业以外，更多的是对第二产业的一些行业的诱发带动作用较为明显。在当前外部需求持续低迷、国内经济增速平缓的双重影响下我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃和船舶等五个行业产能严重过剩，而房地产行业对相关行业的诱发带动作用十分显著，如果对房地产业的调控过度，将直接诱发相关产业产能过剩问题更加突出，并集中爆发，对我国经济发展和产业转型升级将产生巨大的影响。

依据上述分析，在考虑城镇化住房需求、保证劳动力就业、化解产能过剩等因素的前提下，对于房地产的调控，应当是严控房地产投资过热，让房价回归合理，促进房地产业平稳发展，使得房地产业在我国全面建设小康社会的进程中，发挥更大的积极作用。

（二）通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变

改革开放以来，我国GDP保持高位增速，依赖于投资和出口，消费对经济增长的拉动作用较弱。尤其是从1998年住房制度改革之后，居民房地产消费大幅增长，再加上2008年国际金融危机以来，政府经济刺激计划资金最终以不同的途径和方式流入房地产市场，致使近年来我国房地产投资上涨幅度十分迅猛，在拉动基础劳动力就业的同时，也助推了房价的快速上涨，带来诸多社会问题。在国家经济转型，全球能源危机日益凸显的新阶段，我国经济增长的驱动力来源开始发生根本性变化，即从以政府投资和扩大出口拉动为动力促进经济增长，逐步转变为依靠国内居民消费增长和社会投资推动经济平稳发展。这种经济发展方式的转变，意味着我国房地产业的发展也将面临新的形势。

当前，我国房地产投资的流向主要是商品房领域，2007年以来我国城镇居民商品房价格的迅速上涨加重了居民的购房负担。大量的资金都流向购买住房，再加上购房后的还贷压力，使得居民消费能力整体上大幅下降，这种发展态势非常不利于我国依靠内需推动经济增长方式的转变。因此，如何通过改善房地产投资传导机制促进经济转型是新形势下保证房地产市场健康发展和促进我国经济增长方式转变的关键问题。

在西方国家，住房除了具有商品功能外，还有社会保障的职能，也就是在一个成熟的社会中，住房的商品性比例和社会保障性比例应当有一个协调关系。过多强调住房的商品化职能，就会导致房价过高，居民购房负担过重，将导致其他消费锐减。而过多强调住房的社会保障职能，又会弱化住房的商品属性，不利于居民在条件允许的情况下改善住房状况。因此，合理的住房结构比例是经济社会顺利发展的前提。

因此，在我国转变经济增长方式的发展背景下，我国房地产业的发展不能一味靠投资于商品房来带动经济增长，政府应出台有关调控政策，引导资金投向社会保障性住房（经济适用房、两限房和廉租房），让房价逐步回落到广大居民能够承受的区间，以此来促进居民的一般性消费，从而达到扩大内需的目的。这样做的好处一是有助于解决目前的住房难问题，让更多居民拥有住房；二是有利于科学调控房地产市场，让房价回归合理；三是把房地产投资波动给宏观经济带来的不利影响降到最低，避免盲目投资造成经济泡沫。同时，房地产投资流向保障性住房，还有助于解决由于贫富差距过大造成的两极分化，也就是使得房地产投资的最终流向更多向普通民众倾斜，而并非向地产企业、投资炒房的社会群体倾斜，这对我国构建和谐社会有很重要的作用。

总的来说，当前我国房地产业发展过热，对我国宏观经济调控和其关联产业发展都带来了一些不利影响。但我国的城镇化发展，全面小康社会的建设仍然需要房地产业提供一定的支持；在化解产能过剩，促进劳动密集型产业发展方面也离不开房地产业的带动。为此，对于房地产业的发展，我们要理性对待，对于目前发展情形下的房地产市场，我们要适度调控，既不能放纵任其自由发展，也不能过分打压；既要保证房价稳步回归理性，避免产生经济泡沫，又要促进房地产业的健康发展，保证市场上充足的房源供给。

参考文献：

[1] 国家统计局核算司.中国国民经济核算[M].北京：中国统计出版社，2003.

[2] 段飞哲.北京市房地产业的关联关系和带动效应分析[D].北京：首都经济贸易大学，2012.

[3] 孟延春，汤苍松.中国房地产业的关联测算及宏观经济效应分析——基于中国2002-2007年投入产出表[J]. 中国人口·资源与环境，2013，S1：28-31.

[4] 姚景源.房地产投资与经济增长及产业发展的关系研究（一）[J].经济，2011（5）：14-15.

[5] 姚景源.房地产投资与经济增长及产业发展的关系研究（二）[J].经济，2011（6）：18-19.

[责任编辑：金永红]