住宅小区内的土地是否需要缴纳土地使用税

问：我公司开发的楼盘小区为半封闭小区。请问，小区内的公用道路、广场、绿地、会馆、车位、游泳池、小卖部、会所、物业用房等设施用地能否享受免缴土地使用税政策？

天工房地产开发有限公司 任敏

答：根据《中华人民共和国物权法》（主席令第62）第七十三条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院印发关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（法办发〔1988〕6号）第八十八条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”由此可见，房地产开发公司开发商业住房，在房屋交付业主后，相应小区内的的公用道路、广场、绿地属于全体业主所有。在房产建成交付使用后，绿化、道路等用地成了小区住户的公共用地，这种用地具有一定的社会性，根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）中重新公布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条的规定，市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴土地使用税。可见，小区内属于全体业主所有的公用道路、广场、绿地应属免税土地。但对会馆、车位、小卖部、会所、物业用房等设施用地应当缴纳土地使用税。根据《国家税务总局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕15号）的规定，土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。但在实践中，税务机关一般将资产管理人即物业公司作为土地使用税纳税义务人。

对开发用地中用于绿化、道路等公共设施用地，在国土部门签发土地使用证日到开发项目完工并开始交付使用期间，应按土地使用证载明实测面积全额纳税，包括在红线图内的道路、广场、绿化等公共设施用地。这是因为在土地闲置及施工建设期间，虽然规划图内已经规划了绿化等公共用地，但实际使用人是房产开发商而不是社会公众。

许斌