本刊记者 张岩

房地产业进入“精耕细作”时代

本刊记者 张岩

房地产进入转型期，意味着一个时代的终结和新时代的起始。在这个坚挺行业相对“脆弱”的时期，变化与波动是意料之中的，也是在所难免的。房地产业在这一期间，将更加回归产品本身，对开发价值进行重新定位。

“房地产投资增速放缓是趋势，高增长时代将终结，中低速的均衡增长将来临。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强这样评价楼市的现状。进入2014年以来，楼市出现的动荡和摇摆，其实是这个行业真正步入转型周期的标志。由此开始的下一个十年，将是决定中国房地产未来的关键十年。同时，也是与之相关的一系列行业，尤其是服务业转型和升级的重要阶段。

粗放型发展止步之后

前几年，多数城市的房地产开发模式均为粗放型，资源、能源消耗大，中长期的制度建设也相对滞后。所以，历经多次激烈的调控和变革，楼市的总体价格依然出现了不可控制的涨势。如今，市场的信号已经明确表明，房地产粗放增长的时代已经过去了，单一的开发模式已经无法再适应当前的行业发展现状，楼市在步入转型周期的同时，也受到了前所未有的挑战。

“在当前的配建模式下，北京已很难拿到一块纯住宅用地，这种市场变化当然会对企业的利润造成一定影响，所以一开始很多开发商都难以适应。”据北京瑞元丰祥置业有限公司一名管理人员介绍，在开发的同时必须承担一定比例保障性住房的配建，这是当前房地产开发的新变化。随着北京自住型商品房的不断上市，企业也开始重新进行利益的权衡。“在完成公益性项目的规定动作的同时，注重住房产品的综合性配套，提升产品价值和客户吸引力，多借助商住项目盈利，这是目前房企的主流想法。”他说。

与过去相比，房地产在未来的转型周期，行政性的调控手段会明显减少，而市场的作用会被更多地强调。“当前房地产面临的市场波动或者调整，主要还是市场自身的因素，也就是市场供求关系因素，市场竞争因素，可以称之为市场的内生力量在发生作用。”陈国强说，“在十八届三中全会后明确了房地产市场未来的市场化趋向。所以当前我们看到一些城市，或者部分项目的价格调整等，最主要的还是市场的最基本因素或者要素影响了市场的变化。”

向城市价值“押注”

3月底，在京津冀一体化的大背景下，河北省在一份关于推进新型城镇化的意见中，将保定市定位为承接首都行政事业等功能的“副中心”。消息一经传出，一夜之间保定多个楼盘的售价陡然上涨了1000元以上。相对于这些每平方米均价在6000元左右的楼盘，如此高的涨幅无疑是个奇迹。尽管几天后噱头不再，房价又降回了常态，而由“副中心”带来的短期效应，却给当前的房地产业以深深的思考。

“这些名不见经传的城市楼盘，在人们投机获利的预期下狂热争购，从而造成房价大幅度异常上升是非常值得警惕的现象。尤其是当其市场价格远远高于实际价值时，便会出现房地产泡沫。”首都经济贸易大学城市土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，京津冀一体化之所以令环首都地区的楼市增温，是因为购房者都是满怀憧憬而来，是在“向未来投资”，是在向一座城市的发展价值“押注”。“所以只有河北各城市真正关注提升城市的自我价值，在居业联动、产城一体，优质教育、医疗等公共资源配置上做足文章，人们才会自然地选择在河北居住就业。”

如今，以城市综合价值为投资和发展取向，这是无论房地产开发商还是购房者都认可的法则。从这个角度看，一线中心城市自身有着稳定的城市价值，由于其聚集着优质的教育、医疗、交通等公共资源，有更多的就业机会、发展前景，更高的收入水平，对人口吸引的磁力作用很强，导致人口依然在不断增加，也就意味着刚需购房者还在不断在增加，市场需求仍旧旺盛，多数消费者依然抱有良好的市场预期。

“而在二、三线城市中，房地产冷热分化现象就开始逐渐呈现出来。”沈阳市房地产开发协会会长赵昱表示，过去大部分中小城市的开发商在房地产行业整体利好的大背景下，都争相进行土地开发，追逐利润。而如今，泡沫渐渐破碎，房地产开发更多地回归价值本身。面对市场的挑战和机遇，盲目投资拿地的时代已经过去，不同城市的“后劲”也各不相同。“这是一个研究建筑本身的市场、研究需求本身的市场、研究如何引领居住生活的市场，而不是一个消极抱怨房价、敏感于市场价格波动本身的浮躁市场。高品质的房地产开发能提升城市的价值，而城市的价值又为房地产行业的发展提供了保证。”

下一个卖点在哪里

未来十年，进入转型调整周期的房地产业表现将不再是急切地抢地盖房，而是更好地规划小区的功能，加强社区服务，改善提升居住环境等“软实力”。

“我国房地产市场在经历了高速增长的‘黄金十年’后，发展速度开始趋于平缓，或许接下来可以算作是房地产市场的‘白银十年’。对于大多数城市而言，也将会处于一个比较平稳的发展状态。因此，在拼‘硬件’已成惯例的市场大环境下，拼“软实力”或许能成为房地产企业新的制胜法宝。”国家行政学院经济学教研部主任张占斌表示，对于房地产企业而言，抓住“以人为本”这个核心，紧跟消费观念、市场变化，在“盖楼”之外实现更多健康、内涵、文化的转型升级，在当下显得尤为重要。

北京大地阳光集团董事长刘伟对此也持有同样的看法：“房地产未来不能光靠开发和交易，还要真正地让核心客户过上好日子。我们真正需要打造的，是一个全方位为社区居民提高生活水平和生活品质的综合性服务。”

或许，在未来如火如荼的城镇化建设和区域一体化中，房地产业所扮演的角色也将不断转型：从单纯的盖楼建区，延伸到参与一座城市综合建设的方方面面，甚至参与共同塑造城市的文化与性格。

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