□文/招 蕾

（苏州大学商学院 江苏·苏州）

一、美国、日本开征物业税情况及经验借鉴

（一）美国开征物业税情况。美国的土地幅员辽阔、地广人稀，土地资源不会对美国社会经济发展产生较大的约束力。因此，美国物业税的土地政策的财政收入功能表现较为明显，而调节功能则显得相对薄弱。美国政府明确提出，课征物业税的主要目标是为地方政府公共服务、基础设施建设等筹集资金，成为地方政府的稳定收入来源；而对于物业税的资源配置功能，即对房地产市场的调节作用则未多做考虑。

美国的物业税本质是一种财产税，其纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，是在不动产保有环节设置的唯一税种。由于物业税事关地方经济的发展，目前美国50个州都在征收，但税率却各不相同，平均约为1%～3%。各地方政府都拥有自己的房地产评估部门和大量评估专业人员，这些人员专门从事各类房地产的估价工作，并形成系统性的财产估价标准和估价方法体系。美国财产税主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定优惠规定，分为减免税项目、抵免项目和递延项目。

（二）日本开征物业税情况。日本由于土地资源比较紧张，所以日本既推行国家土地政策以促进土地市场的供需平衡，又要充分考虑到地方财政收入的需要，以最大限度地发挥土地税收的基本功能。

日本的不动产在保有环节主要征收固定资产税和城市规划税。固定资产税主要以土地、房屋及应折旧资产为征税对象，是地方政府收入的主要来源；税基主要以这些征税对象在应税土地清册上注明的评估价值为基础确定，一般每隔3年需依据新的市场价值调查结果重新调整一次；税率则根据房地产的地理位置不同而差别确定，幅度一般为1.4%～2.1%，对使用面积过大的不动产使用较高的税率，并根据相关住房供给政策，对个别房屋提供税收减免。城市规划税以土地和房屋为征税对象，纳税人、计税依据、缴纳方法的规定都和固定资产税基本相同，通常和固定资产税一并征收，但二者在计税依据的扣除比例等方面存在差异。

综合美、日等发达国家物业税征收情况来看，存在一些共性特征值，得我国进行参考：首先，物业税的征收基本是按照宽税基、低税率、严征管的要求确定的，并按照法定程序严格执行，市场机制在物业税的征管中发挥了充分作用，主要体现在对不动产的价值评估上。其次，税制的设计比较注重公平与效率，发挥物业税在调节收入差距与促进社会公平方面的重要作用：一方面设定一定范围的税收优惠，包括农地、自用住宅等；另一方面对豪宅收取相对较高的物业税。再次，物业税一般为地方税，由地方政府进行征收管理，为地方政府提供稳定的税源，同时地方政府为征收物业税而建立了完备的配套措施，利用中介机构和现代信息技术建立了完善的评估体系。

二、我国开征物业税必要性分析

尽管世界上绝大多数国家都实行了物业税，但这并不意味着我国就应该开征物业税，究竟要不要开征还需由我国的现实情况来决定：

（一）我国不健全的房地产税制对物业税的开征提出现实要求。总体来讲，我国现行的房地产税制存在一些缺陷，主要表现为：一是土地增值税未能发挥预期的平抑房价的作用，且存在突出的征管问题；二是在税种设置上存在重复和缺位问题，如房产税与营业税和所得税的重复征税，契税和印花税的重复征税等；三是征收范围未能涵盖全部房地产经济行为；四是税负结构不甚合理，房地产流转环节税负过重，而在土地取得和房地产保有环节的税负过轻。就职能来说，我国现行房地产税制的财政职能较为明显，但调节功能还不到位，不断攀升的房价即是明证。所以，不健全的房地产税制为开征物业税提出了客观要求。此外，物业税的试点为正式开征奠定了实践基础；《物权法》的颁布实施奠定了法理基础；房产评估制度的建立也为物业税的开征做好了充分准备。

（二）开征物业税可能会带来一些积极效应，有效缓解现存问题

1、物业税可以成为地方政府的稳定收入来源，以协调中央和地方政府利益关系。世界大多数国家尤其是发达国家均征收物业税，物业税俨然已成为这些国家的地方政府最重要的财政来源。以美国为例，美国的财产税是其地方政府最重要的税种：一是因为它有稳定税源；二是因为物业税为自有税收，不需依靠政府间转移支付，各城市自行开征，具有稳定的收入保障。2001年至2003年，美国财产税平均水平上升大约10%，其中地方财政开支的增加主要来自于物业税。试想，如果中国也开征物业税，并使物业税成为地方税收主要来源，那么地方政府就可以每年从物业税中获得稳定的财政收入，改变地方政府“以地生财”的利益驱动，并逐步促进中央和地方政府税收分配矛盾的缓解；同时，因为地方政府有了可持续的财政收入，就可以在收入和支出相匹配的情况下，扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，促进地方经济发展，从而形成税收收入良性循环，这也有利于提高地方政府的公共财政效率和政府政务透明度。

2、开征物业税可以引导居民理性消费，促进房地产市场的健康发展。物业税的出台将会整合房地产开发阶段的税费，将一部分税费移至房产保有阶段，降低房地产开发成本，这样就可以通过加重保有阶段的成本来增加房屋所有者的税收负担，从而遏制“炒房”行为，引导居民理性消费，并对房价过快上涨起到一定程度的抑制作用。但这种抑制作用究竟会在多大程度上发挥还得看房地产市场的供需关系，如果经调节，房产需求仍远远大于供给，则房价仍会保持刚性价格，不会有太大的下降趋势。

3、开征物业税可以调节贫富差距，促进社会公平。2010年中国大陆的基尼系数已超过0.45，超过了0.4的警戒线，采取相关措施调节收入差距已刻不容缓，税收调节就是其中一项有效措施。理论上来讲，财产税、所得税、资源税等都具有调节收入分配的功能，但我国现行的税制格局中这类税种只占税收收入的12%，间接税仍占主要地位，具有累退性质的一般流转税比重超过50%，所以总体上来讲，我国税制的收入分配功能较弱。因此，要调节我国日益严重的贫富差距，必须从调节税制做起，结束我国税制结构中财产税缺失现状；因为对于中国大多数家庭来讲，房产是个人财产的重要表现，所以开征物业税调节贫富差距是现实的选择。

三、我国开征物业税可行性分析

我国存在开征物业税的一些现实条件或理由，而且发达国家的征收实践也提供了一些值得借鉴的经验，开征物业税似乎已箭在弦上，但现阶段究竟能否实现开征还需要考虑可行性问题。

（一）产权制度问题。产权清晰是物业税开征的前提，但我国目前的不动产产权格局却较为复杂，既有城乡二元结构，又有房地二元结构；既存在商品房，又有大量的残缺产权，以及无籍房产；既有小产权房、廉租房、经济适用房，又存在房改房、回迁房、危旧改造房、集资房。总体来讲，这些不动产除了商品房以外，大多拥有残缺产权；即使是商品房也都是阶段性产权，一般50年至70年不等。居民拥有不同的产权给物业税设计带来了一些困难。此外，由于我国房地产产权登记制度不健全，既未包括各种类型的房产，又未实行严格的实名制，所以政府很难掌握物业税税源的整体情况；我国城乡分割的土地产权管理制度也不利于物业税改革的推进。因此，要实行物业税必须先从完善产权制度做起。

（二）物业税的制度设计问题。要在中国开征物业税，必须明确物业税的税制要素，包括税基、课税对象、纳税人、税率和优惠规定。就税基而言，可将土地和房屋合并，并分为经营性和非经营性，经营性房产承担较高税负；纳税人即为所有人，并按照属地原则对外国居民在中国境内的房产征收同等税收；税率可以根据经济发展程度等由各地政府制定；对特定房产可实行一些优惠条件，比如一定面积以下的第一套房产免于征收等，征收重点应为大户型和多套房产。此外，对于房产价值的评估也要设立专门机构，培养专门人才，以市场价值为基础进行确定。

（三）物业税的用途问题。明确了产权，确立了税制要素和产权评估办法，并不意味着物业税就一定可以成行；要使物业税得到推行，关键点之一是物业税最终用途的确定，这关系到民意所向和实行后的税收遵从度。根据财政理论，征税的目的是提供公共产品，即税法宣传的“取之于民，用之于民”，所以决定开征物业税之前必须明确物业税的最终用途，是提供地方基础设施，还是其他地方公共产品。只有明确告知纳税人所交物业税的去向，才会减弱抵触情绪，税种的推行才有可能。

［1］冯俏彬.为什么要征物业税［J］.中国财政，2010.6.

［2］刘明.公共选择理论视野下的高房价成因解读——兼谈物业税开征的可行性［J］.陕西师范大学学报（哲学社会科学版），2011.9.

［3］周承娟，邵培德.关于开征物业税的研究［J］.财政与金融，2009.13.

［4］李文斌.借鉴国外经验开征我国物业税［J］.商业会计，2010.6.

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