昆明理工大学管理与经济学院 杨昆元 葛倩

2006年2月15日，我国财政部颁布新《企业会计准则》，并于2007年1月1日率先在上市公司实施。新会计准则的颁布标志着我国会计体系基本上实现了与国际财务报告准则(IFRS)的趋同。公允价值计量属性适度的、有条件的运用是新会计准则最显著的变化之一，而《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称CAS3)则是我国第一次颁布有关投资性房地产的会计准则。

在CAS3实施以前，我国企业将投资性房地产作为固定资产或无形资产进行确认，采用历史成本计量属性对投资性房地产进行计量，并分期计提折旧或摊销。然而，随着投资性房地产价格的持续上涨，历史成本并不能反映其增值部分，因此，投资性房地产的价值被低估，从而使得会计信息使用者也无法了解企业的真实情况，同时也给企业提供了利润操作的空间。在这样的背景下，CAS3颁布并实施，一定程度地规范了投资性房地产的确认和计量。由于投资性房地产是公允价值计量属性在非金融资产项目中的重要应用，并且CAS3规定投资性房地产后续计量可以在成本模式和公允价值模式中进行选择应用，因此，投资性房地产的后续计量问题显得尤为重要。

1 公允价值的含义

国际会计准则委员会(IASC)认为，公允价值是“公平交易中，熟悉状况的当事人自愿进行资产交换或债务清偿的金额”［1］。而我国《企业会计准》指出，公允价值是“在公平交易中，熟悉状况的交易双方自愿进行交换资产或清偿债务的金额”［2］。由此可见，我国新会计准则中有关公允价值的定义与IASC基本趋同。显然，公允价值计量属性有利于提高上市公司会计信息的相关性和可比性，满足信息使用者的决策需要，因此，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。

2 上市公司投资性房地产公允价值模式的应用现状

在新准则实施前，学术界和实务界都预测投资性房地产公允价值模式将会得到较为广泛的应用。而如今，公允价值模式在上市公司投资性房地产中的应用情况究竟如何呢？笔者通过查阅财政部会计司发布的2007年至2010年《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》［3-6］，发现我国上市公司投资性房地产的后续计量存在以下特点。

2.1 采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司数量极少

上市公司的投资性房地产主要为房屋、建筑物和土地使用权。从表1可以看出，2007～2010年，我国上市公司的数量依次为1570家、1624家、1774家、2129家，其中存在投资性房地产的上市公司数量依次为630家、690家、772家、833家，分别占各年上市公司总数的40.13%、42.49%、43.52%、39.13%；在持有投资性房地产的上市公司中，选择公允价值模式的公司数量依次为18家、20家、25家、27家，分别占各年拥有投资性房地产的上市公司总数量的2.86%、2.90%、3.24%、3.24%。从表1可以看出，绝大多数上市公司仍采用成本模式进行后续计量，采用公允价值模式的上市公司数量虽然有逐年递增的趋势，但相对于采用成本模式的上市公司数量而言仍是极少的。

表1 2007～2010年上市公司投资性房地产后续计量模式选择表

2.2 上市公司投资性房地产公允价值的确定方法多样，有待进一步的规范

在实际操作中，投资性房地产公允价值的确定方法主要包括房地产评估价格、参考同类同条件房地产市场价格、第三方调查报告以及与购买方商定的谈判价格等。由表2可以看出，上市公司主要采用房地产评估价格作为其投资性房地产的公允价值，其次是参考同类同条件房地产价格、与购买方初步商定的谈判价格和第三方调查报告，少数上市公司未在财务报告中披露其投资性房地产公允价值的确定方法。我国上市公司投资性房地产公允价值的确定方法与企业会计准则规定的公允价值确定方法存在一定的差距，因此，上市公司投资性房地产公允价值的确定方法有待进一步规范。

表2 2007～2010年上市公司投资性房地产公允价值确定方法的情况表

2.3 投资性房地产公允价值变动损益对上市公司净利润的影响效果不明显

2007年至2010年，采用公允价值模式的上市公司中，因投资性房地产公允价值变动而产生的公允价值变动净收益各年分别为22.79亿元、-515.90万元、28.22万元和36.24亿元。其中2007年公允价值变动净收益为22.79亿元，仅占当年采用公允价值模式的18家公司净利润总和的2.61%，占当年全部上市公司实现净利润总额的0.23%；2010年投资性房地产公允价值变动净收益为36.24亿元，仅占当年采用公允价值模式的27家上市公司净利润的1.90%，占当年全部上市公司实现净利润总额的0.21%；而2008年和2009年投资性房地产公允价值变动损益分别为-515.90万元和28.22万元，金额较小。由此可见，投资性房地产公允价值变动对上市公司净收益的影响效果不明显。

3 公允价值模式在上市公司投资性房地产中的应用现状的原因探析

3.1 新《企业会计准则》导向的影响

市场环境的限制是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因，也是我国目前和将来进一步应用公允价值计量模式的最大障碍［7］。正是由于我国房地产市场不够成熟、相关法律制度不完善、资产评估体系不够健全，新准则对公允价值模式的态度较为谨慎。CAS3对采用成本计量模式进行后续计量的企业没有任何限制条件，但规定已经选择采用公允价值模式的，不得转为成本模式。这说明新准则对公允价值的引入是相当谨慎的。

3.2 投资性房地产的公允价值较难确定

采用公允价值模式应当满足的第一个条件是“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”［2］。然而，活跃的房地产交易市场在我国并非普遍存在，公平交易机制尚未建立，因此，较难获得投资性房地产的公允价值。另外，在不存在活跃市场或同类条件市场的情况下，就需要外聘专家对房地产进行评估来确定其公允价值。而在我国，资产评估师，土地估价师和房地产估价师均具备地产评估的资格，但他们分别隶属于财政部、国土资源部和建设部，在进行地产评估时，他们会依据各自的评估准则，从而导致评估地产的公允价值存在着较大的差异。更重要的是，“公允价值”即使经过评估确定后，它在当今我国房地产政策及市场价格频繁波动的情形下，依然会是一个很动态的数据。鉴于投资性房地产的公允价值较难确定，绝大多数上市公司对公允价值模式采取观望的态度。

3.3 纳税调整及税收的影响

首先，出于纳税调整的影响，上市公司会侧重选择成本模式。这是因为，在成本模式下，账面价值与计税基础一致，不存在递延所得税的问题。但在公允价值模式下，期末不对其计提折旧或摊销，而是按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。但税法规定，投资性房地产的计税基础为其历史成本，其公允价值变动损益不计入当期的应纳税所得额，而应在处置时，按照实际取得的价款减去其历史成本后的差额，计入处置期间的应纳税所得额。这就导致投资性房地产其账面价值与计税基础不一致，需要确认递延所得税资产或递延所得税负债，增加了纳税调整的难度及工作量。因此，出于减轻纳税调整工作量的考虑，上市公司更青睐采用成本模式。

其次，上市公司为利用折旧的“税盾效应”，会采用成本模式。这是因为，在成本模式下，投资性房地产期末均要计提折旧或摊销，从而减少上市公司的账面利润，进而减少企业所得税的缴纳金额。但在公允价值模式下，对投资性房地产不计提折旧或摊销，这会使企业相对于采用成本模式要多缴纳一部分企业所得税。因此，上市公司更倾向于采用成本模式。

最后，对于公允价值计量模式下因投资性房地产增值而增加的公允价值变动收益是否需要缴纳所得税，还没有明确的法律规定。由于因投资性房地产增值而增加的公允价值变动收益是企业尚未实现的利润，是没有现金流作为支撑的，如果要对增值部分征收所得税，就会导致企业现金流出量增加，将会给企业带来较大的财务风险。如果对2010年27家上市公司的投资性房地产公允价值变动收益36.24亿元按照25%的税率征收所得税，计算出应缴纳所得税9.06亿元，平均到这27家上市公司，每个公司需要缴纳3355.56万元，这无疑是一笔较大的支出。因此，出于谨慎性的考虑，绝大多数上市公司选择采用成本模式。

3.4 对企业利润的影响

由于目前主要采用历史成本属性对各会计要素进行计量，企业财务人员会利用会计准则及会计政策，精心安排收入与损失，进行盈余管理，消除利润波动，使各年利润平滑化，进而降低企业财务风险，以吸引投资者。如果企业采用公允价值模式，投资性房地产的公允价值较大的波动，会引起利润的较大波动，增大企业的经营风险和财务风险，不利于企业财务的稳健性。因此，从财务稳健性的角度考虑，企业管理层更倾向于采用成本模式。

4 推进投资性房地产公允价值模式应用的建议

4.1 制定公允价值准则，适当放宽公允价值模式应用条件

我国财政部会计准则委员会应当积极研究国际会计准则委员会(IASC)和美国财务会计准则委员会(FASB)制定的公允价值准则，结合我国具体国情，制定出我国公允价值准则，指导企业正确运用公允价值计量属性。我国会计准则应当适当放宽公允价值模式的应用条件，允许企业同时使用公允价值模式和成本模式，即对企业中符合公允价值模式应用条件的采用公允价值模式，对不符合的采用成本模式计量，从而使企业财务信息更加公允、客观。

4.2 加强资产评估的建设，提高公允价值的可靠性9

正如Dietrich J. Richard认为，外部资产评估师作出的公允价值评估一般具有谨慎性偏差较低、准确性较高、管理层操纵较轻的特点，独立的资产评估师的专业性可以提高公允价值的可靠性［8］。这说明具有独立性的评估师可以在一定程度上缓解公允价值的信任危机。因此，有必要加强资产评估机构的建设，保持其独立性，提高公允价值的可靠性。

4.3 进一步规范房地产交易市场，完善房地产价格体系

由于目前我国房地产交易市场不够规范，房地产价格体系也不够完善，因此有必要进一步规范房地产交易市场，努力构建一个完整、有序、公开、公平的房地产交易市场，建立健全公平交易机制。同时，还要加快建立全国房地产价格信息网络系统，推进房产价格信息公开化，完善我国房地产价格体系。这样，可以使企业更容易获得可靠的房地产公允价值。

4.4 提高会计从业人员的职业判断能力

新会计准则的颁布实施给予会计从业人员一定的职业判断空间，例如，投资性房地产是否采用公允价值模式计量以及公允价值计量金额的确定，都需要会计人员的职业判断。因此，应当加强会计从业人员培训，提高其职业判断能力。同时，为避免企业利用公允价值计量模式操纵利润，还应当加强会计从业人员职业道德的培养，提高其职业道德素养。

4.5 完善公允价值相关信息的披露制度

目前，由于我国房地产市场尚不规范，相关的法律法规尚未完善，公允价值的评估方法多样，公允价值的确定依赖会计人员的职业判断等原因，导致公允价值计量模式在我国推行和运用过程中存在诸多障碍。为此，相关部门应当进一步完善公允价值的信息披露制度，应当明确要求企业在财务报表附注中披露公允价值的确定依据、所聘请的房地产评估机构、评估方法、证据来源以及对公允价值变动损益的影响等信息，保证公允价值相关信息的公开透明，遏制企业利用公允价值计量属性操纵利润，推进公允价值计量属性在我国的应用。

[1] 谢诗芬,戴子礼,廖雅琴.FASB和IASB有关《公允价值计量》会计准则研究的最新动态述评[J].当代财经,2010(5).

[2] 财政部.企业会计准则(2006)[M].经济科学出版社,2006.

[3] 财政部会计司课题组.关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[J].财务与会计,2008(8).

[4] 财政部会计司课题组.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[J].会计研究,2009(7).

[5] 财政部会计司课题组.我国上市公司2009年执行企业会计准则分析报告——基于企业会计准则实施的经济效果[J].财务与会计,2010(7).

[6] 财政部会计司课题组.企业会计准则实现连续四年平稳有效实施——我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告[J].会计研究,2011(10).

[7] 许江波,朱琳琳.上市公司内部控制信息披露影响因素实证研究——基于深市主板A股上市公司2009年数据分析[J].首都经济贸易大学报,2011,13(5).

[8] Dietrich J.Richard,Mary S.The Reliability of Investment Property Fair Value Estimates[J].Journal of Accounting ff Economics,2001(30).