王洪海 邓西录 王 娜

(河北科技师范学院城市建设学院，河北秦皇岛 066004)

随着居民环保意识的增强，住区环境质量越来越受到重视。在不少城市，以“绿色”“生态”为理念的住区被陆续开发，但多数只停留在小区绿化、美化的层面，并未涉及绿色生态内涵。本文以秦皇岛市为例，试图对其未来住区绿色生态开发进行探讨。

1 绿色生态住区开发的社会经济效应

1.1 带动经济发展

随着环境污染问题的日益凸显，绿色生态住区已成为住宅市场发展的趋势。住宅业在国民经济产业链中处于中游，绿色生态住区开发不仅能拉动上游绿色生产，而且能推动下游的绿色消费。可促进新能源改革、增加就业岗位和政府税收，成为新的经济增长点。

1.2 提升城市形象和品位

城市房地产开发中，主要是居住类项目，但由于多采用传统的、粗放的开发模式，对城市环境与气候造成了较大影响。比如，PM2.5值在许多城市呈现逐年上升的趋势。当城市中越来越多的传统住区被绿色生态住区所替代后，城市的气候势必会得到改善，城市形象和品位亦会得到提升。

1.3 有利于房地产开发企业竞争力的构建

绿色生态住区开发为房地产开发企业带来了发展机遇。在建设绿色生态住宅时，由于新技术与选用绿色建筑材料的应用增加了住宅的建造成本，但这些成本所产生的生态经济效益却是长期的［1］。因此，房地产开发企业实施绿色生态发展战略，长期看有利于其竞争力构建。

2 秦皇岛市开发绿色生态住区的可行性

2.1 规划中已将城市定位为生态城市建设

在秦皇岛市城市规划中，已将生态城市建设作为城市定位之一，这意味着未来要向绿色生态方向发展。目前，万科、五兴等企业在秦皇岛市开发了绿色生态住区项目，市场反应良好，加上规划的指引，今后类似项目将被大量开发建设。

2.2 绿色生态技术发展已比较成熟

从国内看，近几年绿色生态技术发展得非常迅速，也在房地产开发项目的应用实践中得以检验。以绿色生态技术中的低碳节能技术为例，新材料、新技术、新工艺不断涌现，包括轻钢结构、光电利用技术、光热利用技术、外墙保温隔热技术、浅层能源利用技术(地源热泵、水源热泵)、窗户外遮阳技术、管道保温隔热技术、低温辐射技术等［2］，可引进相关技术应用于秦皇岛市住区的开发建设。

2.3 居民绿色生态意识强烈

研究表明，居民意识会受到当地地理环境的影响。秦皇岛市优越的地理区位使其环境优美、气候宜人，居民普遍有强烈的绿色生态意识。在可持续发展战略日益成为人类共识的今天，秦皇岛市居民对可持续发展人类住区的追求也与日俱增，因此，绿色生态成为他们购房决策的重要标准。根据相关调查资料，70%以上的秦皇岛市居民将“环境”作为购房标准，这为该类住区项目提供了市场保障。

3 秦皇岛市绿色生态住区的选址与规划设计

绿色生态住区的规划设计应符合国家和地方有关标准、规范的要求，合理选择住区建设用地，避免不利于住区建设的场地和环境［3］。

3.1 住区选址

绿色生态住区的选址尤为重要，它要求尽量选择地质条件好、地下水资源丰富和周围环境良好的区位［4］。住区选址应遵守国家、河北省以及秦皇岛市关于土地开发和住宅建设的政策法规、标准、规范、规程，以节约用地、可持续发展、与自然共生为选址原则，因此，项目地块的环境影响评价(EIA)非常重要。其次，自然资源的保护也至关重要。再次，选址应优先选择已开发且具有城市改造潜力的用地，比如老化的居住区用地、工厂搬迁后腾退的用地等。最后，选址时必须考虑住区未来业主对公共交通的利用问题。

3.2 住区规划

住区规划应根据秦皇岛市城市控制性详细规划，合理利用土地资源，确定适当的容积率、建筑密度、绿地率、建筑后退道路红线距离等技术经济指标，保持建筑用地、户外活动场地和绿化用地等各项用地的平衡。

3.2.1 住区建筑布局

在布局上，建筑形式趋向多样化。可考虑对传统的行列式布局方式进行变通，采用山墙错落、单元错开拼接、成组改变朝向的手法，并尽可能地结合项目地块的自然环境，从层数、体量、造型、曲直、朝向等方面着手，创造多样的建筑群体布局，形成有丰富层次的空间［5］。

3.2.2 住区交通规划

住区与外界交通联系应方便，住区附近公共交通要便利。秦皇岛市的公共交通只有公交车，应保证最近公交站点距住区出入口步行时间不超过5 min(距离约为400 m)。其次，住区内交通规划有利于步行，合理设置机动车和自行车停车位。此外，考虑体弱者和残疾人的通行，除考虑交通流线设计外，住区的主要道路和所有交叉口，还应设置无障碍设施。

3.2.3 住区绿化规划

较高的绿地率是住区绿化规划的目的，表现为由植物、水体、地形、休憩空间和园林小品形成丰富多彩的集中绿地和宅间绿地。如规划用地中存在古树、名木及成材树木，应原地保护，对不能原地保留的成材树木进行移植保护。关于树种的选择，应考虑秦皇岛市的气候与土壤条件，优先选择能降尘、降噪、杀菌和吸收毒气的树种，树种与草坪搭配合理，尽可能做到春有花、夏有荫、秋有果、冬有绿，乔木、灌木、草坪高低参差交织在一起［6］，充分满足现代人崇尚田园生活的审美情趣。

3.2.4 住区空气质量与声环境规划

住区规划应有利于空气流通，提高空气质量。通常，住区建筑应最大限度地面向夏季主导风向展开，这需要对秦皇岛市风向玫瑰图进行分析，必要时可留有适当的开口部位或在体型设计上形成放洞，形成穿堂风。空气质量规划时一方面应避免不利于空气流通的建筑群体布局(如周边式)，避免相邻住户外窗近距离相对的窄缝凹口和内天井等;另一方面要考虑污染源的控制。

住区内的交通、商业、娱乐、学校、公用设备等都是噪声源，应采用适当的隔离或降噪措施，建筑布局要有利于减少人员活动噪声对居住生活的影响。此外，要考虑有噪声源和对噪声敏感的建筑物的总平面布置。

3.2.5 住区日照与光环境规划

日照与采光是居住舒适性的重要指标。日照标准应符合GB 50180城市居住区规划设计规范和秦皇岛市的规定，保证起居室和卧室尽可能获得充足的日照，尽量利用日照作为冬季采暖的补充。

除此之外，绿色生态住区规划还应考虑微环境，如温度、湿度、风速和热岛强度等，通过规划去减少热岛效应，使其对局部气候和居住环境的影响降至最低程度，提高冬夏两季室外活动空间的舒适度。

4 秦皇岛市开发绿色生态住区的建议

从发展阶段看，秦皇岛市绿色生态住区开发尚处于起步阶段。通过网络查询和实地考察的方式，获取了国内外部分城市绿色生态住区开发建设的资料与数据，在此基础上，因地制宜地提出几点初步建议。

4.1 科学编制生态建设规划

在城市规划体系中，城市生态建设规划属专项规划，其编制应建立在对经济、社会、生态环境等各方面进行综合研究的基础之上，是一种指导和控制城市生态建设与发展的蓝图，为绿色生态住区的开发建设提供参照。

4.2 采用自然手法实现绿色生态

秦皇岛市有独特的自然条件，每宗用于绿色生态住区开发的地块的地形、地质、水文等条件也有区别。以这些自然地理条件作为规划设计的依据，可降低工程造价，节约成本，更重要的是实现了绿色生态。比如，尽量保留并整理居住区建设用地红线内的湖泊、河道、坡地，减少土石方工程量。

4.3 推广集中装修，降低能耗

通过走访调查，发现秦皇岛市几乎所有的商品住宅是以毛坯房的形式交房，业主收房后分散进行装修。据不完全统计，每套住宅装修过程中产生的建筑垃圾平均为2 t左右。如果在全市所有绿色生态住区项目中推广集中装修，可大幅度地降低对环境的影响。具体做法有两种，一种是在前期住宅市场调查时，对购房者的装修要求进行统计分析;另一种是在签订购房合同时约定装修事宜，如风格、预算、装修项目、档次等细节(菜单式装修)。

4.4 以优惠政策激活市场

绿色生态住区项目由于引入新技术、新设备，采用集中装修，其开发成本较高，成本的转移使得绿色生态住宅的售价较高，这在一定程度上抑制了市场需求。出于经济效益的考虑，房地产开发企业可能在项目可行性研究时就放弃了绿色生态住区项目，这又影响了市场供给。因此，秦皇岛市相关政府部门可在不违背国家宏观调控的前提下，出台地方性优惠政策，比如购买绿色住宅可获优惠房贷利率、还贷本息免个人所得税等刺激措施，激活绿色生态住宅市场，引导房地产开发企业的投资开发。

［1］ 付立彬.建设可持续发展的生态住宅小区［J］.山西建筑，2010，36(12)：16-17.

［2］ 王洪海，高秀青.秦皇岛市低碳住宅开发研究［J］.生态经济，2012(4)：134-136.

［3］ 聂梅生，秦佑国，江 亿.中国绿色低碳住区技术评估手册［M］.北京：中国建筑工业出版社，2011：3-9.

［4］ 苏金龙.基于技能思想的生态住区规划设计［J］.建筑节能，2010(7)：42-43.

［5］ 王 哲，宿晨鹏.关于生态住区建设的几点思考［J］.价值工程，2010(24)：94.

［6］ 王永钦.城市生态规划与绿色生态住区［J］.山西建筑，2005，31(21)：57-58.