芜湖楼市新政夭折背后

受土地财政影响，芜湖精心组织出台救市新政，却在短短几天之后匆忙叫停。此事传达了一个重要信号：楼市宏观调控政策不会发生转向。

2月9日，安徽省芜湖市发布了 “对首次购商品房者免契税给补贴”的地产新政，这一举措旋即将这座三线小城搅进了舆论漩涡。

尽管芜湖市政府一再强调出台地产新政的目的并非“救市”，但公布3天后，几乎毫无悬念的被叫停。

分析人士指出，此次芜湖楼市政策迅速“夭折”，无论是因为舆论关注压力还是上级机关的监管压力，都传达一个信号，楼市宏观调控政策不会发生转向。

新政出台

此次芜湖市政府出台的一系列楼市新政，被业内誉为打响“龙年政府救市第一炮”，因而意义非凡。

事件还得从2月1日说起，当天，芜湖市政府第55次常务会议上讨论通过了两份文件——《关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见》和《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》。

这两份文件2月9日通过政府网站向社会公布，从内容上看，都以加强保障性住房建设为重点，不过第二份文件的第4部分“引导合理住房需求，改善居民居住条件”中明确规定，购房免交契税，另外还享受一定的补贴。

政府网站公布的内容显示：2012年1月1日至2012年12月31日期间，在市区购买的自住普通商品房（含二手住房），办理产权登记时，给予所缴纳契税100%的补助；对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，再给予50元/平方米的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下，再给予150元/平方米的购房补贴。

此外，具有中专以上学历或初级及以上专业技术资格（含初级工及以上职业资格）的购房人，再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格（含高级技师资格）的购房人，再按所购房屋面积给予200元/平方米的补贴；具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，再按所购房屋面积给予300元/平方米的补贴。

而外地人员在芜湖市区购买商品房，人均面积达到15平方米以上的，可凭《房屋所有权证》准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入。

紧急叫停

新政出台后，立即掀起波澜，不少地产观察家以及新闻媒体都将芜湖此举视为“救市”行为，并认为，很有可能引发各地效仿。

有意思的是，针对外界的质疑，在2月10日举行的新闻发布会上，芜湖市政府相关领导明确表示，严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。

然而，仅仅过了几十个小时，芜湖市政府网“政府文件”专栏发布“关于《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》暂缓执行的通知”。

该通知称，《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》发布后，社会各界提出了有益的参考意见。

考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持芜湖市房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该《通知》暂缓执行。

芜湖市政府办公室一名官员称， 事实上，芜湖一直有购房税费减免及财政补贴传统，不过这次覆盖范围扩大了而已。

起初，芜湖市政府推行的税费和补贴优惠，主要是针对奇瑞、海螺两大集团引进人才而准备的。2月9日的政策只是在原有政策的基础上，扩大了优惠范围而已。

上述市政府相关人士称，在同样楼市低谷的2008年，芜湖官方以“防止楼市大起大落”之名，出台了一系列促进房地产市场持续健康发展的措施，受到了一致好评。谁知这次，却落入是非之争。

至于新政为何被叫停，原因众说纷芸。

芜湖当地知情人士所获知的情况是，芜湖“救市”新政出台后，中央检查组赶到芜湖，商讨叫停该新政。

该知情人士还介绍，中央紧急叫停芜湖楼市新政主要是考虑到出台时机不对和舆论及老百姓的压力大。

况且，目前全国房地产调控正处于最关键时期，一旦允许芜湖楼市新政继续实施，引起其他城市效法，调控成果不保，房价难下降，政府公信力将受损。

此外，当前房价未实质下降，而中央担心房价反弹，影响社会稳定和民心和谐。

对此，住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示，年初正是政策敏感期，暂缓或是中央为了稳定外界对政策的预期，凸显楼市调控的决心。

土地财政

在中央一再强调楼市调控不放松的背景下，芜湖当地缘何尝试向楼市伸出“援手”？答案显然跟土地财政息息相关。

当地多位知情人士在接受记者采访时表示，近年来，芜湖经济发展迅速，但基本都是依靠房地产。

自2010年以来，芜湖生产总值已连续8个季度增幅居全省第一，房地产投资也一直保持高速增长。其中2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%。此前2010年、2009年、2008年3年的同比投资增幅分别高达40.7%、37.7%和69.0%。

“芜湖近几年GDP增长速度特别快，其中房地产的增涨速度更是GDP的一倍以上，是拉动当地经济增长的主要力量。”中房信地产分析师薛建雄说。

记者日前在芜湖进行实地采访印证了这一观点，目前，芜湖在建和拟将建设的楼盘非常多，仅恒大、碧桂园、苏宁环球、星河湾、绿地等大型开发商的在建商品房项目就达到50多个。

“我在芜湖六、七年了，电视里、出租车上滚动播放的永远是房产广告，感觉每天都有一个新楼盘出现。”在芜湖市新时代商业街做餐饮生意的王先生介绍说。

但自楼市调控以来，出现了完全不一样的景象。

去年下半年以来，芜湖当地的三潭音悦、万科城以及恒大地产、苏宁城市之光等推出的新盘均遭遇到宏观政策调控，诸多楼盘尽管不断调低均价，未能斩获成交。

量价齐跌的滑铁卢导致芜湖土地市场的冷清。 “其实早在2011年5月份，芜湖政府就开始温和托市，只是中央调控楼市态度比较坚决，很多需要购房的市民大都处于观望状态，加剧了楼市的低迷，间接影响到地方政府土地销售和财政收入。”当地知情人士称，2011年全年，芜湖土地平均溢价水平仅11.3%，较上年下滑40.8%，并多次流拍重挂。而2012年的土拍开局，延续了去年的冷静局面。

数据显示，芜湖市2011年全年土地出让收入84亿元，同比下降18%，占市本级财政比例为93%。

这些显然让当地政府“颇为心急”，因为芜湖房地产投资一直保持高速增长，房地产投资已然成为拉动芜湖经济增长的动力之一。”芜湖统计局的一名工作人员对记者表示。

薛建雄表示，眼下房地产投资放缓，将会影响芜湖的经济增长速度，甚至可能导致芜湖经济负增长。

由于房地产投资缩水、土地出让收入下滑，自调控政策颁布以来，芜湖市政府放松调控的冲动从未消退，且有愈发强烈的倾向。

（本刊记者尹建权综合报道）