◎文/关向风 陆昀

2我0国1房1地产市场重心在盘整中转型

◎文/关向风 陆昀

2011年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化：在保持2010年调控力度的基础上，保障房建设被放到更重要的位置；城镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场。

调控结果难言到位

国家统计局的数据表明，2010年1月～11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。与此同时，国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格数据显示，2010年1月～10月房屋销售价格同比平均增幅为10.5%。

对于这样的投资速度和房价上升速度，房地产业内一些人士表示，去年年初中央提出“遏制房价过快上涨”的调控目标已经达到。

然而，此前中国社科院发布的《经济蓝皮书》中的数据并不容乐观。数据显示，2010年1月-8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。2010年全年住宅价格涨幅虽比2009年下降10个百分点，但仍为15%左右，其上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。这与民众普遍认为调控以来的房价水平仍然难于承受的切身感受相吻合。央行刚刚公布的《2010年第四季度储户问卷调查报告》也显示，75.5%的居民对当前房价水平认为“过高，难以接受”。

预判楼市面临转型

房地产市场在各方一路博弈后又进入了让人看不懂的焦灼状态。今年是“十二五”开局之年，对今年房地产市场走向的预判成为人们最关注的热点。

很多人注意到，“十二五”规划明确提出“加快转变经济发展方式”，重点扶持新能源等战略性产业，而并未提及被视为支柱产业的房地产业。房地产在支柱产业中似乎被淡出。去年12月12日中央经济工作会议的公报里也没有提及房地产调控。然而中央经济工作会议上强调，“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”“十二五”规划在城市发展规划中也明确了“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”的目标。

特别是2010年12月26日，温家宝总理在参与中央广播电台直播时称，调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好，将继续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理。业内人士认为，这是对此前房地产业内发出的房价调控目标已经达到声音的一个回应。

目前房价仍处在非合理水平，2011年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化，将在盘整中转型。在保持2010年调控力度的基础上，保障房建设被放到2011年房地产调控更重要的位置。城镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场。

保障房成市场绝对主力

在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，预计全年市场将维持量价平稳态势。在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。而这一转型具体体现在政策导向转型、区域发展转型和市场结构转型上。

目前房地产业界普遍认为，被列入“十二五”规划的保障性住房今后将会在政策导向下全面提速。住房与城乡建设部2010年11月发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务为1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。各地在相继增加保障性住房建设的计划。

在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。住建部政策研究室主任陈淮表示，公共租赁房并不是专门提供给穷人的，公共租赁住房的目标是四种人群：一是收入中等偏下人群；二是处于过渡期的人群，比如刚刚走出大学校门的学生；三是流动性人才；四是高端管理型人才。

二三线城市楼市升温

全国房地产市场几经大幅波动和调整，一线城市的领先优势已出现明显下降。2010上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年拿地金额的50%，而在二三线城市的拿地面积占企业新增土地储备接近或超过七成。

二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，已逐步成为全国市场的重心。

从政策角度看，“十二五”规划建议中明确提出，今后要“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。“十二五”规划“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”城市发展战略目标的确定，也将加速今后二三线城市楼市发展的进程。从国家区域发展战略看，区域调整的力度已经日益升级，并呈现向中西部倾斜、由区域竞争向区域合作融合、由集中优势到优势互补的转变趋向。

商业地产成投资热点

随着楼市调控的逐渐深化，开发商纷纷把目光从住宅转向商业地产。近期不少开发商开始出手购入商业用地。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比逐渐上升，已达到20%～25%的水平。

根据“十二五”规划，到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占GDP的构成均已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%。业内人士表示，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期，商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。

后续政策是否更严厉

目前很多人在揣测，未来是否会出台更为严厉的调控政策，对此人们的预判存在较大差异。

2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限购令”的实施是两大突出特点。2011年“限购”或仍将持续其使命。大规模的保障房建设，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应、遏需求”的政策目标。

随着城镇化的推进，诸如城市综合体建设会快速升温，为防止开发商以商品住宅期房营销撬动商业开发，利用银行贷款以小博大的行为，预售监管政策将会在全国更多房地产热点城市施行。

未来监管房地产市场的手段会越来越多、工具也会越来越完善。政府明年可能会继续加大对按揭、开发贷、土地储备贷款等各类房贷政策的执行情况的监察力度，及时严厉查处各类违法违规行为。

对房地产而言，减少流动性才是根本。2011年央行将把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，促进经济结构战略性调整。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松预计，2011年一季度可能呈现上调存款准备金率、加息与汇率政策“三率”齐出的调整格局。预计加息后中国会加强投机性资本流入管制，并鼓励境内资本流出。

近日，被称为打压房价的“核武器”的房产税已在重庆“落下靴子”，重庆有望在今年一季度开征房产税。作为针对占有资源多寡而征收的财产税，作为增加地方财政收入拟征的地方税，在这场楼市博弈中被赋予了过重的担子。且不说对房产的评估、重复征税等诸多问题是否在征税前准备充分，仅从房产税征收的作用来讲，许多专业人士都强调房产税或物业税改革不宜当作干预当前住房市场的短期政策工具，该税种并不能解决房价上涨问题。因此，房产税对高房价的效力究竟能有多大此时似乎并不清楚。