刘 颖

0 引言

据《2010－2015年中国物业管理行业市场深度调研及投资分析研究报告》显示，2008年末我国物业服务企业数量为58 406家，从业人员达到2 501 195家;物业服务企业在管房屋建筑面积达1 254 632.2万m2，比2004年增长335%，年均增速为44.4%。作为一种业主自律自治与物业服务企业进行管理并提供服务相结合的新型服务方式，物业管理业正在蓬勃发展。与此同时，业主委员会在社会生活中的作用日益重要。但是，业主委员会的法律地位到底如何仍是理论界关注的问题之一。确定其地位，对于明晰业主委员会与物业管理公司的权利义务关系、避免各种矛盾、维护业主利益以及稳定生活秩序均有着重要的意义。

1 业主委员会概述

1.1 我国业主委员会出现的社会背景

业主委员会是指由业主代表组成，代表业主利益，体现业主意愿，监督物业管理公司管理服务的组织。在我国，业主委员会产生的原因在于住房体制改革。20世纪90年代中后期，随着我国市场经济不断发展，城市居民消费水平逐步提高，为住房体制改革提供了基础。于是，福利分房制度停止，取而代之的是商品房买卖制度，城市住宅开始私有化。私有住宅业主对于物业管理服务提出了新的和更高的要求。在一些经济较发达地区，一种由业主自发组成，代表业主意愿、维护业主利益的民间组织“业主委员会”成立。

1.2 业主委员会与居委会的关系

业主委员会不同于居委会。居委会又称“社区居民委员会”，是一种居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会虽然不具备行政主体资格，但是由于其有维护秩序，进行管理的职能，因此，有时带有“行政”的色彩。而业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成，自我管理，自律自治的组织，不带有“行政”的色彩。

1.3 我国关于业主委员会的法律规定

1.3.1 《物业管理条例》

在最初的立法中，业主委员会往往被称为“住宅小区管理委员会”或“业主管理委员会”。2003年6月国务院颁布的中国第一部物业管理行政法规《物业管理条例》第一次称其为“业主委员会”。这种称呼强调了对于业主自治权的保护。《物业管理条例》也对业主委员会的权利和职责做出了相应的规定。但是，无论2003年颁布的或是2007年修改的《物业管理条例》均未对业主委员会的法律性质以及诉讼主体资格予以明确。

1.3.2 《中华人民共和国物权法》

2007年3月16日全国人大十届五次会议通过的《中华人民共和国物权法》在法律层面对业主委员会作出了规定。例如，第75条规定了业主委员会的设立;第76条规定了业主委员会共同决定的事项;第78条规定了业主委员会的决定具有约束力;第83条规定了业主委员会有权制止损害他人合法权益行为。通过这些条文可以看出，《物权法》虽然规定了业主委员会的一些职责，但是这些规定原则性强，实际操作性弱。尤其是第83条，并未对业主委员会如何对管理事项享有诉权、是否具备诉讼主体资格予以明确。业主委员会的法律地位仍不明朗。

2 关于业主委员会法律地位的域外立法

2.1 法人模式

主张完全承认业主管理组织具有法人资格。以法国、新加坡、我国香港为代表。例如《法国住宅分层所有权法》规定:“如果有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体。而且该2名以上区分所有权人全体于法律上当然构成团体，并各自成为该管理团体之成员。关于该管理团体之法律性质，依其规定，为享有法人资格之团体，即其与公司相同，有法律上的行为能力，实施法律行为，并能进行诉讼活动”。

2.2 非法人模式

该模式认为业主管理组织不具有独立的法人资格。以德国为代表，德国认为“住宅所有权人共同关系团体”能够通过住宅所有权人会议成为组织，这一组织具有部分权利能力，可以参加诉讼，但是并不具备法人资格。我国台湾地区也有类似规定。

2.3 折衷模式

该模式附条件的承认业主委员会具备法人资格。以日本为代表，日本通过立法规定，区分所有权人30人以上，由区分所有权人及表决权各以3/4以上的多数集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地进行登记，就成为具有法人资格的管理团体。

2.4 实用主义模式

主张在立法上不承认业主管理组织具有法人资格，但是在判例和实务中却承认其具有法人资格。以美国为代表。

通过以上立法实践可以看到，各国及地区均认为业主管理团体完全具备或在附条件的情况下可以具有法人资格;而且，均承认其具备诉讼主体资格，能够以自己名义参加诉讼。这些立法及其模式对我国解决业主委员会法律地位问题是具有借鉴意义的。

3 对我国业主委员会法律地位的分析

3.1 业主委员会的民事主体地位

民事主体，是指根据法律规定，能够参与民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的当事人。按照目前我国法律规定，能够充当民事法律关系主体的包括自然人、法人和其他组织。确定业主委员会的法律地位，首先就要界定其民事主体地位。

3.1.1 业主委员会不属于法人组织

根据《民法通则》第37条规定，法人必须同时具备四个条件:依法成立;有必要的财产和经费;有自己的名称、组织机构和场所;能够独立承担民事责任。

1)业主委员会没有必要的财产。业主在购买房屋产权时，已经将物业管理办公用房等公共建筑以及土地使用权按照分摊面积进行了购买，这些建筑物、设施的产权人不是业主委员会，而是全体业主。因此，业主委员会并未拥有也不能处分这些建筑物和设施。而物业维修基金和设施设备使用收益也属于业主共有，业主委员会只是代为管理。由此可见，业主委员会并没有必要的财产。

2)业主委员会没有自己的名称、组织机构和场所。法人的名称是其区别于其他社会组织的标志符号。这一名称应可以表现出法人活动的对象以及隶属关系。法人对经过登记的名称享有专用权。业主委员会由业主组成，虽然有时挂有“某某居民委员会”名称，但并不具有法人名称的性质。业主委员会也没有相应的组织机构。物业管理用房等建筑设施属于业主共有，业主委员会并没有产权。《物业管理条例》也并未对业主委员会的活动场所做出强制性规定。

3)业主委员会不能独立承担民事责任。业主委员会是基于业主的委托而进行管理，从事民事行为，行为的后果也应当由业主承担。

由此可见，业主委员会不是法人组织。

3.1.2 业主委员会不属于“其他组织”

“其他组织”是我国民事主体和民事诉讼主体制度中的一个特有概念。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条对其所作的司法解释，“其他组织”是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。具体有:私营独资企业、合伙组织;合伙型联营企业;中外合作经营企业、外资企业;社会团体;营业法人的分支机构;中国人民银行、各专业银行的分支机构;中国人民保险公司的分支机构;乡镇、街道、村办企业;其他。所有这些“其他组织”都不具有法人资格。

业主委员会虽然依法成立，但是并无组织机构，对外不能独立承担民事责任。因此，业主委员会也不属于“其他组织。”

3.1.3 业主委员会不是独立的民事主体，是业主大会的执行机构

业主大会是由同一物业管理区域内所有业主组成的，对影响全体业主利益的事项进行决议的非常组织。其以会议的形式进行，采取少数服从多数的决策方式形成业主共同意志。业主委员会是业主大会的代表机关和执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责，体现业主意志，不具备独立的民事主体资格。

3.2 业主委员会在诉讼中的地位

业主委员会不具备民事主体资格，在诉讼中当然无诉讼主体资格。但是，如果不赋予其诉讼主体资格，不利于纠纷的解决和业主权益的保护。因此，虽然实体法上未肯定业主委员会的民事主体资格，但是在诉讼中应肯定其具有诉讼主体资格。

2009年4月20日最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条:“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持……”;第8条第1款:“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”;第10条:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”另外，《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指出:“最高法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。”

最高人民法院通过以上司法解释和复函其实已经肯定了业主委员民事诉讼主体资格。同时，业主委员会参与民事诉讼的范围主要是与物业管理相关的纠纷。

综上所述，鉴于实践中大量存在着物业管理矛盾，明确业主委员会法律地位，尤其是肯定其民事诉讼主体资格对于预防纠纷、解决矛盾，具有重要的实际意义。

［1］ 李小博.论业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格［J］.中共郑州市委党校学报，2011(5):61-63.

［2］ 冯庆福.业主委员会法律地位分析及重构［J］.乐山师范学院学报，2010(10):104-107.

［3］ 唐 俊.论住宅小区业主委员会的法律地位［J］.广西民族师范学院学报，2010(1):97-99.

［4］ 朱 颂.论我国业主委员会法律制度的构建与完善［J］.广西政法管理干部学院学报，2009(5):52-56.