李之松

（温州职业技术学院建筑工程系，浙江 温州 325035）

基于“两金”制度的二手房市场主体风险的防范

李之松

（温州职业技术学院建筑工程系，浙江 温州 325035）

居间交易模式是当前二手房买卖交易的主要模式。在居间交易模式下，买方、卖方和居间方作为市场主体，均会引致二手房买卖风险。通过“房屋交易保证金”和“居间责任保证金”，规制市场主体行为，加大市场主体的博弈成本，对防范二手房市场主体风险具有积极作用。

二手房；居间交易；市场主体风险

按照是否有中介参与这一划分标准，二手房买卖交易有两种基本模式：自主交易模式和居间交易模式。据估计，当前二手房买卖交易中有80%左右的业务是通过房地产经纪机构的居间服务达成的[1]，这表明居间交易模式已经成为二手房买卖交易的主流模式。但居间方参与市场交易使二手房买卖市场主体关系进一步复杂，其突出表现是由市场主体引起的二手房买卖纠纷不断，风险事件频频发生。因此，加强对市场主体风险的防范，保障各方主体的利益，已成为当前二手房买卖交易的及时之需。本文提出基于“两金”制度——“房屋交易保证金”和“居间责任保证金”，规制市场主体行为，防范市场主体风险。

一、市场主体风险及其在二手房买卖交易中的主要表现

风险的通俗定义为“可能发生的危险”，并且“风险意味着损失”[2]。从风险产生的原因来看，“在现代社会中，人们面对的许多危险往往主要不是源于自然界，而是源于人类自己。”[3]在二手房买卖的居间交易模式下，作为市场主体的买方、卖方和居间方不但是构成市场关系最为基本的要素，是二手房买卖交易关系产生、形成和发展的基础，同时也是导致二手房买卖风险发生、增加风险损失概率和风险损失程度的重要因素。因此，本文对市场主体风险的定义是：在居间交易模式下，在二手房买卖交易过程中，由买方、卖方和居间方等市场主体引起，给其他相对主体造成损失的危险，主要包括买方、卖方和居间方引致的风险。

1.买方引致的风险

买方引致的风险主要表现为买方毁约不买、买方与卖方串通跳单和买房购房诈骗。在二手房交易价格下跌时期，买方毁约不买将使卖方遭受由于花费时间寻找其他购房者而导致房屋贬值的损失，同时使居间方遭受失去一宗交易而减少或失去佣金收入的损失。买卖双方为了减少交易费用而绕过居间方私下成交或找其它中介成交，无疑会给居间方造成佣金收入损失。买方以贷款购房为由，在支付少部分房款、将房屋过户到自己名下后再行转卖他人，或将房屋典当、拆借，谋取非法利益后潜逃，是买方实施恶意购房诈骗行为的典型表现。这不仅给卖方造成巨大经济损失，居间方也可能因为未能尽到对买方的合理审核义务而承担赔偿责任。

2.卖方引致的风险

卖方引致的风险主要表现为卖方毁约不卖、卖方与买方串通跳单和卖房诈骗。在二手房交易价格上涨时期，卖方毁约不卖不仅造成居间方的佣金收入损失，更让买方因为承受更高的房价而遭受经济损失。卖方与买方串通跳单将给居间方带来经营收入损失。卖方卖房诈骗有三种情况：一是假“卖方”伪造相关证件，冒充业主，诈骗购房定金和房款；二是刻意隐瞒房屋交易情况，一房多卖，与多个购房者交易、收取定金和房款后潜逃；三是利用房产过户的时间差，在房屋被司法查封前紧急出售、取得房款，使买方在办理过户手续时房屋遭查封的恶意转移房产行为。卖方一旦实施恶意的卖房诈骗行为，给买方造成经济损失和追讨房款的难度是不言而喻的，居间方也因此经常要承担连带赔偿责任。

3.居间方引致的风险

居间方引致的风险主要表现为居间方通过虚假信息骗取购房资金、居间方“吃差价”和居间方卷款潜逃。居间方通过发布虚假的优质房源信息，诱使买方交纳“意向金”、“订金”，然后制造买方“违约”假象，骗取、强行克扣购房资金，从而给买方造成经济损失。居间方利用其专业优势和信息优势操控二手房买卖交易环节，使买卖双方在整个交易过程中无法见面，通过低价买进、高价卖出房屋来赚取中间差价。居间方卷款潜逃常常使买方追讨房款无门，损失难以弥补，如深圳“中天事件”、上海“创辉风波”以及北京的“坚石事件”、“佰家事件”、“中大恒基事件”等。

二、二手房买卖交易中市场主体风险的形成机理

从上述市场主体风险的各种表现来看，买方、卖方和居间方基于一定心理预期的逐利行为导致了其他相对主体遭受损失。分析各方主体选择、实施这些利己行为的原因主要有以下三个方面：

1.二手房买卖的“陌生人”环境淡化市场主体的诚信意识和道德观念

据统计，在房地产经纪机构促成的二手房买卖交易中，近八成的买卖当事人参与房屋买卖交易均是一次性的。这一统计数据的深层次原因在于房地产商品的特殊性：不仅价值量大，而且使用周期长，对普通百姓来说，很少有人在一段时期内重复多次进行房地产交易。因此，二手房买卖交易大都是“一槌子买卖”，三方主体在交易前互不相识，交易后也极少有持续交往的可能，造就了二手房买卖交易主体的“陌生人”环境。“按照社会学家的主流观点，传统社会是一个流动性较低的社会，同时也是一个‘熟人社会’，人们比较容易产生道德互信、道德自觉乃至道德自律。”[4]而在二手房买卖交易中，买方、卖方和居间方几乎都是在与“陌生人”打交道，“正因为这份陌生感加剧了人与人之间的不信任感”[4]，淡化了三者的诚信意识和道德观念，导致了交易风险。

2.房地产经纪市场的低成熟度加剧市场主体通过失范行为逐利的倾向

目前，房地产经纪市场的低成熟度是不争的事实。在成熟度低、运作不规范的市场上，逐利必然成为市场主体的基本价值取向，利益刺激不但导致其诚信意识淡漠，更诱使他们实施恶意的败德行为，从而增加了其他相对主体遭受风险损失的概率和程度。如二手房的“一房多买”现象，其深刻根源在于二手房买卖的多家委托代理模式、行业内房源信息的私盘制以及二手房交易信息公布平台的缺失。一方面，在多家委托代理模式下，卖方可以同时委托多家房地产经纪机构出售其房屋；另一方面，由于行业内房源信息的私盘制使得机构之间无法共享房源信息，从而无从辨别卖方所委托待售房源的有效性；加之，由于相关信息公布平台的缺位，居间方、买方很难确切知晓一宗已上市二手房的交易进展。这些都是房地产经纪市场低成熟度的表现，为卖方实施恶意的诈骗行为提供了条件。

3.房地产经纪行业的法制建设滞后导致法律法规对市场主体规制乏力

房地产经纪行业的法制建设滞后是行业内乱象丛生的重要原因，不但法律以及高级别的法规相当匮乏，而且现有的规章制度规定过于笼统，缺乏可操作性，甚至会“有法不依”，如房地产经纪人的职业资格问题。2001年修订后的《城市房地产中介服务管理规定》中强调：房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务。但事实上，各经纪机构的业务员持证上岗者寥寥无几，即便机构本身，无证无照经营的也不在少数。如资金监管问题，几乎各地均出台了二手房交易资金的第三方托管办法，但由于执行不力，未能杜绝经纪人和经纪机构染指二手房交易资金，从而为交易资金的安全埋下了隐患。

三、防范二手房市场主体风险的制度建议

一方面，二手房市场主体风险属人为风险，故“以法治人”应是防范二手房市场主体风险的重要手段；另一方面，二手房市场主体风险源于主体逐利的失范行为，故加大博弈成本应是制度建设的核心。基于此，通过“房屋交易保证金”和“居间责任保证金”规制市场主体行为，对防范二手房市场主体风险具有积极意义。

1.房屋交易保证金

（1）房屋交易保证金的含义。在二手房买卖交易市场上建立房屋交易保证金制度，让买卖双方在交易前向指定监管机构缴存一定额度的货币资金作为二手房买卖交易的履约保证，既是督促双方遵守市场规则和交易约定的需要，又能在其做出违约违规行为、给其他市场主体造成损失时，为相关主体获得经济赔偿提供保证。

（2）建立房屋交易保证金制度的必要性。在二手房买卖交易中，行业惯例是在买卖双方达成初步的交易意向后，由买方向居间方支付意向金（诚意金）和向卖方支付购房定金作为履约保证。在这种情况下，如果买方反悔，其支付的意向金（诚意金）和购房定金将被罚没，因而居间方和卖方由于买方原因导致交易失败而遭受损失时获得赔偿较有保障。但这一惯例在实践中存在两个突出问题：一是不能有效约束卖方。因为卖方并不提供任何资金形式的履约保证，至多只将房屋产权证书押给居间方，但由于多家委托代理模式以及基于房源对经纪机构的重要意义而造成的卖方强势，以“押证”作为卖方履约保证的做法在实践中往往难以实现。当卖方违约导致买方遭受损失时，买方的利益很难得到保障。二是买方成为“替罪羊”。由于卖方并不提供资金形式的履约保证，即便其违约，居间方出于自身利益需要也会想方设法转移责任，通过强行克扣买方支付的意向金（诚意金）、甚至购房定金来保障自身利益，使买方成为卖方的“替罪羊”，导致在房地产市场的多个利益主体中出现“最弱不过购房人”[5]的现象。显然，这一惯例有失公平，买卖双方作为平等的民事主体，无论是承担履约保证的责任，还是所提供履约保证的形式均应是对等的。因此，建立房屋交易保证金制度是保障买卖双方平等市场地位的需要，是督促买卖双方遵守市场规则和交易约定的需要，是保证买方或卖方给相对人造成损害时追究其损害赔偿责任的需要。

（3）房屋交易保证金制度的实施要点。

一是保证金缴存。在缴存时点上，买卖双方应在入市交易前足额缴存保证金；在缴存额度上，主要考虑定金标准、佣金标准和市场行情，将三者之和作为买卖双方缴存保证金额度的标准。一般规定定金的上限是交易标的的20%，建议取上限，目的是加大买卖双方的博弈成本；考虑佣金标准的目的是在买方定金被罚没或卖方赔偿买方定金后还应有足额的资金来赔偿居间方造成的损失；考虑市场行情是因为在特定时期房价涨跌幅度可能超过20%，仅按定金标准赔偿不足以约束买卖双方。

二是保证金监管。应与已有的二手房交易资金第三方存管机制相结合，由资金监管机构为买卖双方出具保证金缴存凭证，居间方以此凭证作为承接委托代理售房、购房业务的要件。如果签订二手房买卖合同前产生了风险事件，需要进行损失赔偿，由资金监管机构根据当事人的协商结果或仲裁、司法裁定直接进行赔偿金的划转；签订二手房买卖合同后，买方保证金留存佣金后的部分可转为房款。需要强调的是，在二手房买卖合同签订后市场主体风险仍然存在，但此时防范风险的主要手段在于严谨的合同条款。买卖交易结束后，资金监管机构根据买卖双方同意支付佣金的凭证进行佣金划转，同时将买卖双方账户上的其他资金划转至相关主体。

三是保证金来源。对买方来说，目前购房首付四成的规定要求，买方筹集的首期房款足以支付保证金，因而不会对买方构成资金压力。问题在于卖方，房屋交易保证金制度无疑将提高卖方的入市门槛，缴存保证金将给卖方带来资金压力，解决该问题的方法主要通过自有资金和向金融机构借款。前者是指具备支付能力的卖方以自有资金缴存保证金。后者有两种情况：如果卖方房屋无抵押，可通过抵押贷款方式来缴存保证金；如果卖方房屋已抵押，则需要金融机构创新金融业务品种，如部分银行推出的个人住房循环授信业务。卖方通过贷款缴纳保证金的，必须由贷款银行将保证金直接划转至资金监管机构，以保障其专门用途。

2.居间责任保证金

（1）居间责任保证金的基本含义。居间责任保证金是机构保证金，而非个人保证金，具体是指从事二手房买卖居间业务的房地产经纪机构，在指定的金融机构开设专门账户、存入货币资金，当机构因过失或故意而对买方、卖方造成损失时，专项用于对买方、卖方进行赔偿的资金。

（2）建立居间责任保证金制度的特殊意义。在当前二手房买卖交易市场环境下，建立居间责任保证金制度的意义突出表现在以下两个方面：一是为买方或卖方由于居间方原因遭受损失时获得赔偿提供保障。在二手房买卖交易中，由于居间方的疏忽或过失而给买方或卖方造成损失的风险事件时有发生，更为严重的是，当居间方实施恶意欺诈行为而给买方或卖方造成重大经济损失时，买方、卖方往往“赢了官司仍不一定能获得赔偿”[6]。建立居间责任保证金制度，不管居间方是出于过失还是故意，买方或卖方遭受损失时均可直接从其缴存的保证金中得到赔偿，这对保障买方和卖方在二手房买卖交易中的合法利益有着极其重要的意义。二是有利于规范居间方的市场行为，促进房地产经纪行业的发展。目前，我国房地产经纪市场成熟度还不高，经纪机构资质参差不齐，经纪人员素质普遍偏低，并且由于经纪机构与经纪人之间的雇佣关系以及二手房买卖的居间活动形式和多方委托代理模式的存在，经纪机构之间、经纪人之间竞争激烈，再加上由于相关制度缺失带来的违规成本低廉，使得房地产经纪机构和经纪人“不诚信”的失范行为大量存在。建立居间责任保证金制度有利于通过增加居间方的失信成本来抵制其不诚信行为，培育诚实守信、规范运作的房地产经纪机构和经纪人员，从而吸引更多买方和卖方选择居间交易模式，促进经纪行业的进一步发展。

（3）居间责任保证金制度的实施要点。

一是保证金缴存时间。新设立房地产经纪机构或房地产经纪机构设立分支机构的，缴存居间责任保证金应与机构申请资质备案同步进行，将其是否足额缴存保证金作为取得备案证书的重要条件，并采取“一票否决制”；房地产经纪机构分立、合并的，缴存居间责任保证金同样应与换发机构资质备案证书同步进行，将补足保证金作为取得备案证书的重要条件，并采取“一票否决制”。

二是保证金缴存额度。建议以“缴存基数+浮动”的形式来确定保证金的缴存额度。其中，“缴存基数”应与房地产经纪机构的注册资金对等，因为房地产经纪机构的注册资金、资质等级、业务范围三者高度相关，确定缴存基数是保证机构承担相应损失赔偿责任的基础。“浮动”则应与机构的规范经营状况相结合，如果机构经营规范，赔偿率和赔偿额较低，则可通过浮动降低其保证金的缴存额度；相反，如果机构经营不够规范，出现了较高的赔付率和赔付额，则可通过“浮动”提高其保证金的缴存额度。“浮动”的意义在于促进房地产经纪机构与经纪人员加强自律，更加规范地执业。

三是保证金监管和使用。众多房地产经纪机构缴存保证金后将汇集、形成一笔庞大的资金，管好、用好这笔资金无疑是这一制度实施的重中之重。应由行业行政主管部门牵头成立保证金管委会，保证金管委会由行业行政主管部门人员、行业协会人员、房地产经纪机构代表、社会工作者和资深行业专家组成，负责缴存或补足通知、缴存额度核定、纠纷赔偿裁定等具体管理工作。由保证金管委会委托金融机构具体负责保证金的存取和支付工作，受托金融机构为保证金管委会建立保证金专门账户，并在此专门账户下建立各房地产经纪机构保证金子账户，使保证金独立于房地产经纪机构之外，与机构的财产及债务脱离。受托金融机构应以当事人协商结果或保证金管委会裁定、仲裁机构裁决、司法机关判决为依据，从房地产经纪机构的保证金子账户中提取款项对受损方进行直接赔偿支付。在房地产经纪机构经营期间，其缴存的保证金因机构承担赔偿责任而被支取的，机构应在规定的时间内补足，未及时补足的，经保证金管委会核实，行业行政主管部门可强制终止其主体资格。

四是保证金收益与退出。由于房地产经纪机构缴存保证金数额较大，在机构持续经营期间，保证金利息可视为机构的营业外收入，在冲抵补足资金后仍有剩余，应允许其支取；房地产经纪机构申请注销的，应自核准注销之日起满一年，方可申请保证金退还并结算利息。

[1]银行“零佣金”战中介 农商行试水二手房买卖业务[EB/OL].（2011-01-07）[2011-09-10]. ht t p://www.zgj rw.com/News/201117/hom e/575358605702.sht m l.

[2]上海市房地产行业协会.房地产经纪门店店长执掌[M].上海:学林出版社，2007:97-98.

[3]郑保卫，杨柳.论风险社会与危机传播[J].新闻记者，2010（8）:4-8.

[4]李扬.“陌生人社会”不能无视道德冷漠[N].新华日报，2011-01-07（A01）.

[5]李开发.房地产市场有10大利益主体 最弱不过购房人[EB/OL].（2008-02-22）[2011-09-10]. ht t p://www.hbj j rb.com/cyj j/CJ/200802/89170.ht m l.

[6]李贵良.国外房地产经纪保证金及其对我国的启示[J].商场现代化，2009（9）:200-201.

Prevention of Main Risk of Second-hand Real Estate Market on Basis of "Two Margins" System

LI Zhisong
（Architectural Engineering Department, Wenzhou Vocational & Technical College, Wenzhou,325035,China）

Intermediary transaction is the main mode of the second-hand housing transaction. In the model, the buyer, seller and the intermediate side, being the main market subjects may cause the risk of second-hand housing transaction. "The housing transaction margin" and "the intermediary liability margin" can standardize the main market practice, increase the game cost of the main market and play a positive role in preventing the main risk of second-hand real estate market.

Second-hand housing; Intermediary transaction; Main risk of marke

F293.33

A

1671-4326（2011）04-0035-04

2011-09-29

温州职业技术学院科研项目（W ZY2010030）

李之松（1973—），男，四川西充人，温州职业技术学院建筑工程系讲师，硕士．

于新颖]