陆德景

（深圳市振业房地产开发有限公司，广东，深圳，518008）

房地产项目的施工管理探析

陆德景

（深圳市振业房地产开发有限公司，广东，深圳，518008）

施工管理是工程管理中极为重要的一个环节，原因是现场施工管理的好坏对整个工程主体项目的工程造价以及建筑质量都有直接的影响。特别是房地产工程都是十分复杂的工程项目，在施工中涉及到众多的环节。对施工管理工作的方法加强研究和应用，然后采取有效的措施，对影响管理工作的因素在现有的基础上进行改进，采取防范的措施，提高管理工作的水平具有非常重要的意义。

房地产项目；施工管理；探析

虽然近年来我国的建筑市场十分的繁荣，但众多的建筑企业的经济效益不同程度的出现了滑坡。造成这一现象的原因虽然是多方面的，但是建筑工程企业面对这一情况，必须采取的措施就是在确保建筑工程的质量和经营规模的基础，采取有效的措施进一步加强管理,提高经济效益。

一、充分发挥监理单位在施工中的作用

首先，应该对监理的权力进行明确。甲方代表应该提供书面的授权书，详细的写清监理单位的权力。要让监理单位在接受授权后，在一定的范围内，享有对施工质量和工程的施工进度、施工使用的材料的检查和监督权，以及对工程施工的款结算具有复核确认权和否决权等。这样监理单位的权力就得到了明确，可以保证在工程的施工过程中，使监理单位充分的发挥其技术协调和辅助甲方代表的作用。

其次，要监督监理方履行其职责的情况。甲方代表认真检查监理是否根据甲方的授权范围内认真开展监理工作。例如，在监理方在进行查验质量后，甲方代表应该对监理方批准在施工中采用的建筑材料、设备、构件，再次进行质量实测。如果在实测中发现问题，甲方代表要责令监理方立即监督施工单位更换建筑材料、设备和构件，同时还要根据《建筑法》中的法律条款要求责任方进行赔偿，并承担相应的法律责任

二、对施工进度及工程质量加强管理

1、施工准备阶段的质量控制

在房地产工程施工前，单位必须对承包单位现场施工管理机构的技术管理体系、质量保证体系、质量管理体系进行严格审查，确保在施工的过程中可以对水库工程的施工质量进行及时签认。对直接影响水库工程质量的施工设备和机械，要对承包单位出示的技术性能报告进行严格的审核，如果有达不到质量标准的必须立即更换，不能在房地产工程施工中使用。必须要求承包单位提供在工程施工将要使用到的计量器和机器具的权威检测部门的鉴定证明，同时保证其有效期限。必须要求承包单位把将要进场工程材料、设备和构配件的报审表中提供进场质量检验记录和质量证明资料，并对其进行审核签认。同时还要按照相关工程质量管理文件规定和委托监理合同约定对进场的实物根据一定的比例采用见证取样或者平行检验方式进行抽检。必须要求项目监理人员验收不合格或者未经验收的工程设备、材料和构配件等必须拒绝签认，同时签发书面的监理通知单，通知承包单位必须把不合格的设备、构配件和工程材料在限期内撤出施工现场。项目监理部在设计交底前，应该安排监理人员对设计文件进行详细熟悉。如果发现图纸中存在设计问题，应向设计单位通过建设单位提出书面建议和意见。施工单位安排的设计交底会，工程监理人员要认真参加，同时对设计技术交底会议的记录（纪要）现场进行签认。

2、施工过程中的质量管理

在具体的施工过程中施工现场情况是复杂多变的，经常出现施工返工和设计变更等类似情况。因此，在对施工进度计划及质量的监理工作中必须十分的注意出现模式化倾向问题，应该根据施工情况进行动态的调整和安排。要结合水利水电工程的具体特征以及现场施工中影响质量问题的要素，采取有效的措施把工程质量事后验收改变为事前进行控制，提前采取预防手段，控制各道工序的质量，从而合理的解决工程质量可能存在的缺陷，减少返工，避免资金和建材的浪费。

控制各道工序质的量要实行严格的数理统计方法，坚持实测——分析——判断这一过程，在统计和分析时根据检验数据，对工序整体质量的是否稳定和正常进行评估。在实际工作中，控制工序质量的措施主要从这几个方面进行落实：首先，必须严格规范施工工艺流程，这是确保所有工序质量的基础，进场前施工队伍必须就对整个工程的技术指标等进行书面交底工作，划定分解好各分项工序的具体内容以及质量监控重点的分布。要实现最优的施工质量的管理，必须严格要求施工队伍按照工艺的流程施工，这是规范施工操作的准则和依据，是施工工序质量的有所保证的基础，操作人员在施工的过程中要严格遵守工艺流程。其次确保各道工序施工条件的质量。在现场施工时，施工现场活动条件主要是施工环境、施工操作者、施工方法、施工机械和材料，要对这些因素进行严格的控制，保证这些条件处于有效的控制状态，做好了这些工作才能确保所有施工工序质量的稳定。最后，对工序活动的效果开展及时的检查。最主要的质量评价标准就是根据工序活动的效果，因此在施工现场时，要加强对质量检验工作的重视，对质量状况进行综合的统计和分析。及时地把握施工的质量动态，始终保证施工的全过程所有工序活动效果的质量都达到设计的要求和规范。同时还应根据实际情况设置质量控制点，实施强化管理，有效的控制工序的质量。工程管理部门应该主持召开定期的工地例会，分析和检查工程施工质量情况，并针对发现的质量问题提出改进措施，做出详细的会议纪要，并让与会各方代表在会议文件上签字。

三、加强对配套市政工程的建设以及竣工验收管理

1、管理好市政配套设施的施工

在房地产项目中市政配套设施是极为重要的组成部分，涉及到了电力、自来水、天然气、污水处理、采暖、绿化等众多的市政配套工程，具有较大的施工难度。同时施工的时间一般都要求较短、只能在较小的作业场地上施工、各部分有着较大的相互影响。对市政配套设施建造施工实行有效的管理，首先应该提前做好准备，例如天然气工程的施工，一定要让其设计与楼体施工图设计相一致，一定要在工程主体施工之前完成好天然气工程设计及交底，要有详细的规划，从而避免二次破坏主体、有效的降低成本，缩短整个工程的施工工期。其次应该把各专业设计图纸的叠加进行科学的处理，及时的对设计优化。要严格的审查各专业的施工组织提交的施工计划。

2、合理安排竣工验收

要顺利的完成竣工验收工作，不仅需要保证按期完成各专业的工程施工，确保施工质量。还应该在工程施工后期就制定出合理的竣工验收计划，详细的规定好工程的竣工备案时间和要件要求，明确验收的主体。工程监理部要组织监理人员审核和现场检查承包单位提供的单位工程质量验评和分项（检验批）工程资料，达到标准才能签认。同时监理部门要督促承包单位整编好竣工资料，对承包单位提交的工程质量报告和竣工资料进行审查。如果内业资料和工程质量存在问题，必须及时的提出整改要求，在完成整改后才能签署竣工报验。

同时对电梯、消防、人防、环境、规划等验收和取证和时间要详细的说明。对验收小组的组成单位要事先说明。处理好竣工验收的工作，首先，必须充分的利用公司所拥有的各种有关社会资源，协调好与政府职能部门的交涉。其次要做到提早安排。在主体建筑完工后，开始市政配套设施的建设时，就应该及早的联系规划验线和组织消防检测。此外，要保证申报验收资料的完整性和准确性，避免出现申报材料准备不充分额而延误进行验收。

总之，房地产项目管理是工程管理中最为重要的一个环节，对房地产项目管理的方法加强研究，对于提高建筑企业的经济效益，促进企业的有序健康发展有着极大的现实意义。在土建专业工程管理中，必须协调好各方的关系，对房地产项目的施工开展有效的管理，促进房地产管理实现可持续的健康发展。

[1] 李平.房地产工程项目成本控制中存在的问题与对策[J].山西建筑，2009（12）.

[2] 胡举，印唐军.浅议房地产工程项目的动态成本控制[J].交通科技与经济，2008（4）.

[3] 张守健等.建筑工程施工项目管理〔M〕.哈尔滨：黑龙江科学出版社，2007.

[4] 罗伟兴.浅探土建工程的项目管理［J］.建筑与工程.2010(1)

TU328

1674-3954（2011）03-0003-01