黄前柏

“大炮”任志强最近又开炮了!这一次不是关于房价，而是关于保障房的建设。七月份底，华远集团高价投标北京两处包含保障房项目的地块，中标结果已经公布，华远却一个也没中。

华远总裁任志强发文抱怨，保障房项目在湃标方面设立了类似“贸易保护”的特殊门槛，使得以前没有开发过保障房项目的房企处于竞争劣势。华远本想多花几个亿跻身其中，可是“门票”太贵了。

曾经让诸多房地产商敬而远之的保障房，如今似乎却成为一片蓝海。游戏规则变了

“今年580万套的保障房建设任务一定要完成!”7月17日，住房和城乡建设部部长姜伟新的公开表示，让各省市感受到了莫大的压力。住建部协调小组已经和各个省市签订了协议，大部分省市已经与各地市县签订了任务书。

号称史上最强的本轮房地产调控，呈现出既控“银根”，又放“地根”的特点。加大普通商品住房和保障房的供应以调整供求关系是“组合拳”中的重要一招。

根据国土资源部的要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70％，而此后公布的全国供地计划中，这一比例更是达到了77％。

在这种情况下，房产商只要想拿地开发，就绕不开保障房的建设。从监管层表态来看，70％住房供地将投向保障房和普通商品住房的策略将在一定时期内延续。随着保障房在整个住房体系中的比例越来越大，无疑将加大对商品房市场的冲击。

“如果政策持续，那么参与保障房建设成为大部分房企的必由之路。房地产市场现有的游戏规则、格局都将发生变化，且开发商的发展策略也需作相应调整。”一位房地产开发商告诉记者。

利润3％?

保障房的利润空间到底有多大?

严格来说，保障性住房的利润空间是有限制的。按照《经济适用住房管理办法》，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定，廉租房与经济适用房的性质相似。

一般来说，开发商的开发选择路径由利润空间决定。首选是商品房，其次是属于保障房的限价房，再次才是公租房、经济适用房、廉租房等其他保障住房。

保障房虽然利润低但安全性高，已经成为业界共识。上述房地产商告诉记者：“保障房资金周转速度快，成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣传、不需要创新。尽管利润较低，但在调控重压下，不失为较为安全的经营模式。”

重要的是，房企开发保障房可以比较容易就获得银行的贷款，资金投入少，可以以20％甚至更低的自有资金投人来撬动银行贷款，从而降低开发风险。

开发商在建设保障性住房所出的资金除了土地外很少，其他的建筑成本基本上由政府和建筑企业垫资。以广州为例，例如限价房目前在广州销售的价格达到6000多元，按照5％的利润限制，开发商每平米所获取的利润在300多元。而通过融资拿地、建设成本及其他费用才2000多元，开发商所支付的费用差不多就是1000元左右的土地出让金，和其成本比较起来，开发商自有资金来算回报率可达到30％以上。

这些只是账面微利，更吸引房企的是其附加价值。按照规定，承建保障房项目，房企将获得包括信贷支持、土地优惠、税收优惠等多种优惠条件。比如今年6月17日，农行北京分行与北京万科签署合作协议，农行北京分行将向北京万科提供80亿元的按揭额度，全力支持万科在北京的房地产项目的发展。而这合作背后，是因为2010年北京万科的竣工面积里将有1／3是保障性住房。

对此，也有相关人士担心，保障房会不会成为房企“亲近”政府的公关手段?

万科的住宅产业化

作为国内最大、知名度最高的房地产开发商万科集团，总是探索在市场的前列。这一次，他们又盯着了保障房建设的机遇。

5月25日，由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设，这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。万科将力争把该项目打造成为住宅产业化的示范项目和全国保障性住房的标杆。万科高层曾公开表示，今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。据了解，2010年起，万科开始将保障性住房提高到与商品房同等的位置上。

“像造汽车一样造房子。”意图大规模参与地方保障房建设的万科，在住宅产业化上大做文章。万科认为，保障性住房非常适合做工业化，这是由它的特点决定的。保障性住房首先在户型方面要求高度标准化，这种标准化甚至可以让它的品质更加有保障，采购成本更低；保障性住房通常需要有更快的效益，一个项目往往要求包括装修的一两年内必须能够人住，传统建筑方式对此并不容易做到；政府还会在节能环保方面提出具体要求，而工业化在这方面的优势非常显著。

相对于其他开发商，万科在保障性住房方面有着更多优势。—方面万科在小户型住宅设计建造和综合社区开发方面已经非常成熟，另—方面是万科多年来在公共租赁住房运作方面一直在实践。更重要的是，万科在住宅工业化方面已经走在了同行的前列。

而随着国家住宅产业化的推进，保障性住房产业化方式开始成为行业讨论的热门话题。有消息称，按照产业化方式建设的保障性住房项目，万科还能收到一笔产业化补贴，约每平方米300元。

除了规模化、标准化、工业化的思路之外，记者还得知，万科正在考虑保障房领域的“代建制”模式。即资金等均由政府投入，万科只输出技术与管理，以此来收取管理费用。若依此实施，开发商几乎毫无风险，而利润稳定。

对于保障性住房的投资收益，万科董秘谭华杰说：“基本上现在全国的规则都差不多，利润大约是3％以内，另外还有一些项目管理费。我们算过，做保障房项目本身要赚钱是件不容易的事情，我们首先要做到不让股东亏损，这是一个底线。”