姬春艳 郦 红

摘要：2009年底国家进行新一轮宏观调控以来，北京、上海、深圳等城市纷纷调整策略，降价销售。而在郑州，调控的“冰雹”并末让房地产企业感受到丝毫“寒冷”。河南省当前的人口环境为郑州房地产充当了取暖的‘‘火炉”。

关键词：人口因素；刚性需求；房地产价格

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郑州市房管局公布的数据显示：2010年1--6月，郑州市区商品房均价5536元／平方米，同比上涨16.57％，其中，商品住宅均价为5085元／平方米，同比上涨14.09％。对房地产业来讲以上数据无疑是骄人的，即便在2006--2007年楼市火热时，也是屈指可数的。

一、郑州市房地产发展的现状

1.商品房的刚性需求旺盛

根据马斯洛的需要层次理论，需求分为刚性需求和弹性需求。对房地产业来讲，弹性需求指为了满足自身发展和自我实现的需要而产生的购买房屋的需求，这类需求通常受其他宏观经济变量的影响；刚性需求指为了满足自身生存需要而产生的购买房屋的需求，包括人因为时间和空间上的身份转换而产生的需求，通常不受其他宏观经济变量的影响。

2.房地产销量

2010年1--7月，郑州楼市总成交金额达到284.84亿元，成交量为61946套，并且连续5个月成交套数达1万套左右。其中，2010年7月共销售商品房11529套(间)，较去年同期上涨了85.06％；商品房销售面积108.37万平方米(其中住宅占了92.83万平方米)，较去年同期上涨了78.29％。这样的销售业绩在郑州楼市发展历史中仅次于2007年8月的数据，居历史第二位。

3.房地产价格

2010年5月份，郑州市区商品住宅均价为基本突破6000元／平方米，是2003年的3倍多。

2010年上半年，郑州的商品房销售价格与全国二三线城市一样，房价水平呈现出两位数的上涨。从各区域看，郑东新区今年上半年商品房销售均价达到7154元／平方米，继续领跑全市房价；其中商品住宅销售均价为6248元／平方米，高出全市平均水平1163元／平方米，商品住宅销售均价涨幅17.64％，高于全市商品住宅价格涨幅3，55个百分点。

二、河南省人口环境

1.城镇人口数量河南省，中國第一人口大省，2010年7月份总人口达到1亿，成为中国首个人口过亿的省份。截至2010年3月，郑州市户籍人口为752，1万人，暂住证人151330万。按照郑州市城市总体规划，2020年，郑州市中心城区人口为550万人，建成区面积将达到500平方公里。

2.人口结构

据国家统计局第五次人口普查数据显示河南省常住人口中，0--14岁的人口为2401万人，占25.94％，15—64岁的人口为6211万人，占67.10％；65岁以上的人口为644万人，占6.96％。可见，在河南省住房消费主体的基数很大，足以形成稳定的刚性需求。

很多人不明白为什么房价越调越高，其最根本的原因在于无论怎么调控，都控制不了人们对住房的需求。

3.城镇化率

2009年河南省城镇化率为37.7％，目前这个数据低于全国42％的平均水平，2010年河南确定了城镇化率提高1.5个百分点以上的目标。

由于河南省城市间以及城乡之间发展的不平衡性均比较突出，河南人只要有购买力的百姓，都愿意选择在城市甚至省会郑州置业。这个现象导致了郑州市外地人置业的占大部分。2008年以来在郑州和郑州郊县置业的群体中，60％是非郑州人，只有40％是郑州市区或郑州郊县人。这是什么原因导致的呢?“首位”效应使然。省会郑州的“首位”效应，来自一流的医院、学校、大型商场。到郑州购买房子，可以带来许多附加效应，这种“首位”效应，随着外地人士购买力的上升，开始呈现出升级趋势。

除了自身的发展选择以外，住到郑州的外地人，为了积累城市人脉，也会动员自己的亲戚、熟人、朋友到郑州发展，加快了人口流向郑州的速度。

如果河南城市化率每年有1.5％的增长，意味着有将近200万人要进城。粗略计算，如果一人按10平方米计算市场的需求，大约是2000万平方米；原有的3000多万住在城镇的人，每年增加一平方米就是3000万平方米。这些庞大的数据显示着河南省各城市对房地产市场的强烈需求。

三、郑州市房地产的发展前景

1.房地产市场供应总量将会有较大幅度增长

在郑州市2010年的土地供应计划中，全年的住宅供应量可达到1400万平方米，其中新增住宅供应量约为1100万平方米，供求失衡局面将会有较大改观。同时，在政策影响下，市场需求受到一定程度的抑制，尤其是投资投机性需求将受到严厉打击，未来商品房的销售量可能出现回落，但自住和改善性需求仍然是市场需求的主导方向。因此今年下半年郑州商品房供应量还会保持一定量的增长，商品房的累计可售面积将继续呈恢复性增长。

2.房价不会出现大幅波动

郑州商品房供应量的持续增长和累计可售面积的增加，使郑州商品房市场供不应求的局面已经发生质的转变，缓解了去年以来因供求关系紧张带来的房价上涨压力。从今年上半年新建商品住宅看，投放价格在6000--8000元／平方米的比重达到27.07％。较去年同期提高了25.48％。但是，目前在国家宏观调控的大环境下，房价已缺乏大幅拉升的动力，但也不会出现房价大幅下跌的局面，下半年郑州房价会在目前的房价水平上小幅波动。

3.郑州房地产市场将持续健康发展

国务院此次调控政策的深度和广度都是空前的，政策从多角度全面出击，传递出中央政府调控房价的决心，此前越调越涨的局面有望发生根本性改变。同时，广大消费者应该理性消费，根据自身实际合理确定住房理性选择。

总之，郑州首先作为人口第一大省的省会，自身也拥有很大的人口基数，其房地产业拥有着非常旺盛的刚性需求；其次，随着河南省城市化进程不断推进，外来人口越来越多，外地人置业，年轻人结婚用房等因素都直接影响着郑州房地产的需求，相信在稳定的刚性需求和国家宏观调控之下，郑州房地产市场将会更加健康有序的向前发展。