◎ 包宗华

对我国前些年房价的持续上涨，有的人认为主要原因是住房供不应求，因为这是一条在市场经济中普遍适用的“规律”。解决的办法是扩大建设规模，增加供应量。而我国政府在2003年发出的文件中，把住房投资增长过快（含建设规模过大）作为一个突出问题，要求各地认真解决。如果弄不清以上两个截然相反的观点谁对谁错，就不能提出切中要害的对策，就很难实施有效的宏观调控。

一、前几年住房供应的基本格局

住房这一特殊商品，主要有两个需求：一是居住需求，一是投资需求。由于买了住房自己不住也不出卖叫做投资，买了之后再卖出叫做投机，两者是可以转化的。因而前几年许多人的住房投资，有不少可能随时转化为住房投机。

2008年初，笔者在一篇文章中曾对此前几年我国的住房供应和需求情况做过如下分析：从2003年到2007年的4年里，每年新建住房500多万套，其中120平方米以上套型的高价位住房占了60%以上，有些城市竟占到了80%。这4年里，每年建设经济适用住房投资只占住房总投资的5%左右，每年建设廉租屋的投资不到住房总投资的1%。以上数据说明，此前几年住房供应的基本格局是：供应中低收入者的中小套型低价位住房、特别是保障住房严重不足，而投资和投机住房则“恶性膨胀”，占据了很大的比重。

二、几条原因分析

（一）居住需求的主体较多地不能形成“有效需求”。中低收入者（含随着城镇化发展不断进城定居的农民）占居民总数的80%左右，他们中的多数有居住需求（含改善居住条件的需求），应是住房需求的主体。但因中低收入者的收入相对偏低，他们中的大多数，特别是中中、中下和低收入者，买不起价格高的商品房。因此，他们巨大的居住需求仅仅是“自然需求”。他们中的许多人，由于经济能力不足，不能进入市场买房而形成“有效需求”。所以，从自然需求上讲，我国前几年对中中、中下和低收入者的住房供应是严重不足的。但因他们的居住需求绝大多数不能形成有效需求，也就不能成为影响房价高涨的主要原因。这一特殊情况，是有的人所持供不应求引起房价高涨的论点所不能涵盖的。

（二）住房投资和投机恶性膨胀。前些年我国每年新建套型120平方米以上的高价位商品房占住房总数的60%以上，计 300多万套。其直接表现应是住房供应结构极不合理，并己在国家政府文件中认定为一个突出问题。为什么同时还出现了住房投资和投机恶性膨胀的问题？这是因为，买得起以上套型住房的居民主要可分为以下三类：其一，高收入者购房。我国城镇高收入者有3000多万户，如果有10%的高收入者进入市场买一套房，就可以买掉300多万套120平方米以上套型住房的大部分。由于高收入者早就拥有自己的住宅，他们为了居住需求而买房的已经很少，大多数买房是投资需求。他们的“需求”在这些年的表现是：住宅套型有越建越大的趋势，有好几个城市已经建成出售了价值上亿的豪宅；拥有多套住宅的居民不断增加，甚至出现了拥有逾百套住房的“大碗”。其二，投机购房。在房价连年高涨的形势下，住房投机就会不断增加而占据相当的份额。其实，许多高收入者的住房投资，也有相当大的比重会随时转为出售住房的投机。其三，一部份中等收入者购房。有的是经过好几年努力攒了一笔钱来进行小量的住房投资；有的是为了改善居住条件而买房；有的是两个独生子女结婚时双方父母支持而成了“合三家人之力”来买房；有的是宁愿做“房奴”也要买大一点套型的住房，……。以上情况说明，购买套型在120平方米以上高价位住房的，住房投资和投机占有相当大的比重，确属“恶性膨胀”。而住房投资和投机的比重的不断膨胀，又是前些年120平方米以上套型住房“供不应求”、房价连年高涨和建设规模不断扩大的一条重要原因。由于前几年的宏观调控没有着力抑制住房投资和投机，从而比较严重地影响了宏观调控取得预想的成效。因此，对待因住房投资和投机而促成的、不正常的“供不应求”，决不能采纳有人主张的扩大供应去解决问题的意见，而必须予以大力抑制。而且应该把大力抑制住房投资和投机纳入实施宏观调控“新政”，作为一项重要内容。

（三）值得深刻关注的驱动作用。一是，高额利润的驱动作用。我国5万多个房地产企业，一多半因为拿不到地而在那里窝工，又不愿宣布倒闭停业，从而成了亏损企业。它们与不窝工的企业加起来计算全国平均的房地产企业利润，只有百分之几而不算高。但要看到，只要拿到土地进行房地产开发的企业，多能获得高额利润。我国财政部门前些年抽查了一批房地产企业，平均年利润就超过25%。由于这一高额利润的驱动，造成了各行业的资金向房地产倾斜。各行业中不少经济实力强的企业，包括不少央企，都斥资兴办了房地产企业。为了在房地产市场竞争中，特别是在拍卖土地的竞争中取得优胜，各行业往往会为其兴办的房地产企业注入巨资。这是近些年房地产投资逐年以20%的速度增长的一条重要原因，也是在土地拍卖中不断地拍出“天价”以及房价不断高涨的一条重要原因。二是，房价持续高涨和负利率对住房投资投机的驱动作用。房价连年高涨，买了住房能够很快地增值或获利，这就产生了对住房投资和投机的驱动作用。而银行长期实行负利率，把钱存入银行会连年贬值，就进一步助推更多的资金投向住房投资和投机。

由于以上种种原因，前些年就形成了一种恶性互动，即：房价连年高涨和高额利润推动了投资倾斜和住房投资投机的不断增长；投资倾斜和住房投资投机的不断增长又反过来推动房价的连年高涨。

三、解决以上问题的对策建议

（一）积极而稳妥地扩大保障房的覆盖面。这是从我国当前实际出发解决好中低收入者住房问题的、最有针对性的选择，也是降低全国平均房价的最佳办法。2007年发出《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，解决保障房供应不足的问题开始得到各方面的重视。特别是去年我国政府提出了今后3年建设保障房和棚户区改造的宏伟计划，将会大大加快解决这一问题的步伐。下一步工作：一是采取严格措施保证保障房建设计划的实现；二是要健全制度，加强管理，保证保障房建成后的健康运行。

（二）要正视和解决好负利率问题。有的专家指出，银行的负利率，不利于“资金”的导向，更是对广大存款人的“强制性剥夺”。特别是广大中低收入者，他们辛辛苦苦攒了点钱，存在银行里却不断贬值，不符合以人为本的精神。

（三）下狠心、下大力气抑制住房投资和投机。根据许多国家的经验，抑制住房投资和投机有多种办法，其中征收房产税（亦称物业税）就是一条普遍采用的、有效的措施。为此建议：1，由城市政府规定房产税的征收线，一般以住房面积为主，有的也可辅以房价指标，低于税收线的不征税；2，考虑到面临的诸多问题，开征之初可以适当缩小征收面，并在确定征收线中予以体现；3，对大型豪宅增加税率或征收“奢侈税”；4，为了鼓励住房出租以活跃住房租赁市场，可以规定居民用于出租的住房（对一户居民拥有出租住房的套数应有限制）只收有关租赁的税费而不收房产税。这是因为，对出租住房征房产税必然会把负担转嫁给租房居民，而租房居民主要是无房户。

需要着重指出，因征收房产税抑制住房投资和投机，将会缩减大套型住房的建设规模。它对城市经济和相关行业的发展，以及城市的财政收入，都会带来相应的缩减。有些人因而会接受不了而持反对态度。由了这一缩减有利于住房建设的结构合理化和可持续发展，只要加强宣传，讲清道理，定会得到广泛的支持。