程 强 李凯歌

论城市综合体的发展现状及开发原则

程 强 李凯歌

城市综合体是城市经济发展到一定程度的产物,是中国城市发展的新动力。基于对城市综合体及特点的根本认识,分析了 2009年中国城市综合体发展的十大现状,并提出城市综合体开发需要遵循的五点关键原则:“慧眼识地 ”、“综合判断 ”、“刚性规划 ”、“设计市场化 ”、“以人为本 ”。

城市综合体;发展现状;开发原则

中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势,推进中国城市化进程,房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量,是中国城市发展的新动力。

一、城市综合体及特点

所谓城市综合体 (HOPSCA),即将酒店 (Hotel)、写字楼 (Office)、生态公园 (Parking)、购物(Shopping Mall)、会议会展 (Convention)、高尚公寓(Apartment)等多种都市功能集合在一定地理区域范围内,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的,与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区,从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中,“商业”功能可以形成最佳商业活动圈;“写字楼”功能为城市商业中心提供多样化的办公空间;“公寓”功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活,促进各种娱乐休闲业的发展;“酒店”为综合体带来大量的流动人口,与文化、休闲、娱乐设施相结合,形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值。

城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间相互联系,互为补充,在协同发展的基础上将城市综合体有机联系在一起,这与城市综合体形成的特点密切相关。其特点有:(1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能复合性。(4)交通网络化。(5)人流密集性。(6)环境生态性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益统一性。(10)设施现代化。

二、城市综合体的发展现状

2009年1月,全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研,经过半年的调研,出具一份《2009中国城市综合体开发调研报告》,指出了我国城市综合体的发展现状:

1.大型城市综合体主要指 100万平方米以上的项目。主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市,基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。

2.杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体,主要面积在50万至80万平方米左右。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。业态主要以住宅和购物中心为主。

3.面积在50万平方米以下的城市综合体,但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市,业态主要以普通住宅和购物中心为主。

4.外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商,大型综合商业市场管理商等,他们依靠自己的资金实力和行业优势,通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主,零星配置写字楼和住宅。

5.目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津,中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点,除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外,城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。

6.2009年中国城市综合体进入开发元年,基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段,主要以销售住宅为主;四分之一处于开发建设阶段,目前进入市场定位和准备开盘阶段;四分之一处于政府计划和招商阶段,但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划;四分之一属于规划阶段,基本进入项目立项和规划设计时期,但作为城市综合体开发模式都已基本确定。

7.众多号称城市综合体的项目,均无法完美体现城市综合体的含义,其主要业态主要在 3个左右,大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性。

8.城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式。

9.城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关,经济越发达,综合体项目越多,其项目不但体量大,价格高,其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。

10.2009年,中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向,土地招标和规划建设以综合体开发为主成为 2009年地产行业新的开发潮流。

三、城市综合体开发的关键原则

城市综合体的开发系统性强、工程巨大、包容内容复杂,牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益,因此,项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持以下五点原则:

1.“慧眼识地”原则。城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和识别。首先,城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。在城市综合体的开发过程中应该考虑到两个因素:一是它在城市现状中的地位,二是它在城市发展规划中的地位。其次,城市综合体可发展规模的判断,简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系,才能最终明确项目做多大规模比较合理。

2.“刚性规划”原则。城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体,需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中,引导和主导一个城市或城区的功能定位。其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制,以实际街区或项目用地进行策划,用科学分析的数据和策划报审,突出土地利用与城市发展目标的完美结合,实行城市再造与城市文化内涵的融合。

3.“综合判断”原则。城市综合体形成后是否能正常运作,要靠开发商综合判断。判断分二部分,首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断,这是宏观层面的,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断这座城市发展这一项目的可行性。其次,因为综合体项目所包含的形式种类比较多,而且各种形式都存在市场成熟性的问题,所以还要有针对各业态的专题研究,也就是相对微观的判断。

4.“设计市场化”原则。城市综合体的开发要面向市场,以满足市场需要为目标,因此,城市综合体的设计方案也要市场化。“设计方案的市场化”指的是:建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户,由他们提出基于市场角度的修改建议,这一阶段,三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。“设计方案的市场化”实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。

5.“以人为本”原则:城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的,无论建筑体的公共空间和内部空间,都是高度人性化服务的要求,在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标,这些硬性的指标是为“以人为本”的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营,又要增强社会公众参与性,给百姓创造更好的景观文化休闲空间,具备“细节到一厘米”的物业品质,形成消费者的精神共鸣和文化认知。

[1] 闰峨.城市综合体地下商业空间设计研究 [D].西安:西安建筑科技大学,2009.

[2] 全国工商联房地产商会商业不动产专业委员.2009中国城市综合体开发调研报告[R],2009.

[3] 穆建玮.二三线城市商业综合体开发运营的要点[DB/OL].2008-12-8.http://www.mallchina.net/news_show.aspid=42599.

程强 (1986-),男,四川成都人,教育经济与管理专业硕士研究生,主要研究方向:教育发展战略与管理创新。李凯歌 (1985-),女,河南开封人,行政管理专业硕士研究生,主要研究方向:公共部门人力资源管理。