□谢泽林 周 勇

腾笼换鸟巧节地 为有源头活水来
——镇平县盘活存量保障新上项目用地的做法

□谢泽林 周 勇

随着土地参与宏观调控的进一步深入和国家管理土地的各项重要政策相继出台，保护耕地与保障发展的矛盾日益突出。如何坚守耕地红线，节约集约用地，构建保障和促进科学发展的新机制，成为摆在各级政府及国土资源管理部门面前的新课题、新任务。针对当前项目用地的严峻形势，镇平县国土资源局不等不靠，超前思考，主动服务，采取了“腾笼换鸟”，盘活存量土地的新举措，让已入驻工业集聚区的弱势项目移出去，把相对较好的优势项目引进来，从而盘活土地资源，实现产业升级。措施实行以来，通过“腾笼换鸟”，共引进工业项目16个，盘活土地830亩，增加投资2.5亿元，促进了镇平县域经济健康有序发展。

所谓“腾笼换鸟”，就是该县针对工业集聚区内已入驻项目中因企业实力不强、技术设备落后等原因圈而不建、久建不成或建后生产经营困难的弱势项目进行置换重组，利用其现有场地、厂房将一些优势项目引进来，以达到盘活资源，节约集约利用土地，实现产业优化升级，加快县域经济发展步伐的目标。

合理划定“腾笼”范围

近年来，随着国家宏观调控政策的不断加大和土地管理政策的进一步紧缩，上级对新增建设用地强化总量控制，分配指标逐年递减。同时，现有土地储备严重不足，新引进项目几乎无地可用，针对这一严峻形势，镇平县国土资源局主动向该县主要领导建议，并开始实施“腾笼换鸟”新举措，有效地解决了经济发展对用地的需求与土地供应之间的矛盾。镇平县按照积极盘活存量建设用地，提高现有建设用地利用率的原则，合理确定了“腾笼”范围，即：建成后连续两年以上经营困难甚至停产的项目；建设工期超过一年且缺乏后劲的项目；征地入驻后，半年以上不能开工建设且短时间内开工无望的项目；征地面积大，实际利用土地较少的项目。将以上四类劣势项目划定为“腾笼换鸟”对象，按照有关政策规定，以买断、租赁等方式把土地、厂房转让出去，引进投资强度大、科技含量高、附加值高的项目。同时，兼顾“腾笼”业主的合法利益，政府牵线搭桥，为需入驻和迁出项目搞好服务，解决转让过程中出现的矛盾和问题，保证转让工作顺利进行。

科学制定盘活措施

在具体运作中，镇平县坚持以科学发展观为统领，合理确定“腾笼”政策与价格，对以买断方式转让土地房产的，规定其土地要以原征地时投入并参照银行贷款利率来确定现行出让价格，其房产部分主要以现行厂房建设成本确定价格。对厂房已建成以租赁方式转让使用权的，则按10年内收回投资的原则，确定每平方米厂房租赁指导价。既保证了新上项目顺利入驻，而且维护了原投资企业的合法权益，同时，杜绝了个别投资企业以建工业项目为名搞房地产开发的倾向和行为。

主动做好思想动员

对入驻工业集聚区内的原业主两年内未开发建设等闲置用地的严格执行闲置土地处置政策。对土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置，充分利用。同时主动出击，向原业主详细解释国家严格土地管理的法规、政策以及土地节约集约利用的科学发展理念，做好思想动员工作，大多数项目业主都能接受通过买断、租赁等方式把土地、厂房转让出去，从而盘活资金，集中精力搞好企业经营。

引导企业集约用地

鼓励企业建立标准厂房，充分开发利用地上空间。对现有工业用地，企业业主在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新上工业用地提高用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。从而有效引导企业在节约集约用地、提高利用率上大做文章。2009年，该县有效盘活低效存量土地30.77公顷，共建设标准化厂房14.97万平方米。与此同时，镇平县加大土地开发整理工作力度，从而保证了在国家用地吃紧的情况下，该县工业集聚区入驻项目用地需求得到有效保障。

据统计，2007年以来该县通过“腾笼换鸟”，共引进工业项目16个，盘活土地830亩，增加投资2.5亿元，形成了医药化工、水泥建材、轻纺织、机械加工等优势产业集聚群，促进了镇平县域经济的健康有序发展。

（作者单位：镇平县国土资源局）