王卫红

随着经济的不断发展，目前在我国，一方面存在房产资源短缺现象，一方面又存在房产资源利用率不高甚至闲置的现象，两者通过市场融合，就形成了供需两旺的房产租赁市场。当国有企业做为房产租赁的出租方（以下简称出租企业）时，看似简单的租赁关系，会涉及各种各样的经营、财务等风险，需要用内部控制制度进行有效的风险控制与防范。

一、存在的主要风险

（一）外部风险

1.监控不力可能形成资产损失风险。出租企业在租赁期间缺乏监控或监控不力，加之承租方对承租资产保管不当、维护不善，从而造成非正常毁损。

2.涉税风险（此处税指房产税）。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。出租企业可能会从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达到少缴房产税的目的。但如果地方税务机关联合物价、房产部门根据地段出台房屋最低租金计税价格，出租企业房屋租金明显偏低且无正当理由的，需要按最低租金计税价格补缴房产税，而且还面临少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

3.承租人转租风险。主要存在两种风险，一方面存在租金收取风险，次承租人已付清租金而承租人恶意拖欠租金的情况或次承租人恶意拖欠租金导致承租人无法及时支付租金两种风险；另一方面，出租企业与次承租人无租赁合同关系，发生资产损失等情况追偿困难。

4.未进行租赁登记的风险。根据公安部《租赁房屋治安管理规定》，单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任书，出租时未履行相应的租赁手续，如公安机关查实，将面临罚款等处罚。

（二）内部风险

1.租金水平明显低于公允价格风险。租金水平明显低于公允价格主要来源于两种情况，一是经办人将房产以明显低于市场公允价格的租金水平出租给承租人，承租人将差额租金中一部分送给经办人；二是通过转租或补充协议获取差额租金。无论哪种情况实际上都形成了侵吞国有资产行为的事实。

2.租金收取不及时形成坏账风险。由于合同双方租金交纳约定不明确和缺乏对承租人的诚信调查，再加之出租人租金收取不及时，有可能形成承租人逃租风险。

3.核算不正确、财务数据不真实形成风险。出于对利润调整的考虑，有的单位通过虚增、截留、多计或少计收入造成一定的财务风险，进而形成涉税风险（此处指企业所得税）。

二、主要风险防范及控制点

（一）租赁计划编制与审定

出租企业房产管理部门依据房产现状、租赁市场等情况，编制年度租赁业务计划，经部门负责人审核后，报相关领导审定。

（二）广泛征集意向承租方

按照“公开、公正、公平”的原则，通过出租房产公告，对所有立项出租房产须通过各种形式对外发布出租资产信息，广泛征集意向承租方。

（三）组织谈判、合同签订与变更

1.租赁方案审定。出租企业房产管理部门应组织有关部门对拟出租房产等标的物的可行性进行论证，对拟出租房产或承租方的申请事项进行审查，提出租赁方案报相关领导审定。

2.谈判与价格确认。企业房产管理部门应根据审定的资产租赁方案和有关政策，就租赁资产的范围、数量、用途、价格、日常维护以及租金、押金收取方式等事项，与承租方谈判，谈判过程应有书面记录。由房产管理部门负责人审定，并报相关领导审定。

3.向公安机关申请登记。出租方须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申请登记。

4.向土地管理部门申请。如涉及土地使用权出租的，须持国有土地使用证、地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，出租企业向所在地市、县人民政府土地管理部门进行书面申请。

5.向公安机关备案。合同签订后，由出租企业向公安派出所签订治安责任书，向公安派出所备案与承租人签订的租赁合同。

6.框架协议、合同变更或提前终止时，出租企业房产管理部门应提出书面申请、或接收对方提出的书面申请并提交审核意见，按照原合同审签程序办理。

7.向有关机关办理注销手续。房屋停止租赁的，出租企业应当到公安派出所和土地管理部门办理注销手续。

（四）收入确认与租金收取

1.收入确认与发票开具。出租企业财会部门根据协议或合同，按照会计准则的规定，按月确认租赁收入。对双方认定的赔偿事项，也需确认赔偿收入，并开具发票，进行账务处理。

2.租金收取。出租企业资产管理部门应按框架协议、合同约定要求，督促承租方按时支付租金，财会部门依据收到的租金及时作账务处理。

3.正确纳税。在交纳房产税时，首先，根据建筑面积合理划分自用与租赁房产价值。其次，正确划分房屋和非房屋租赁的价款（房屋是指有屋面和围护结构，有墙或两边有柱）。根据上述两个标准缴纳房产税，同时根据收入计提缴纳营业税。

收入如涉及划拨土地收益，应当以土地使用费或土地租金等形式向土地管理部门缴纳租金收入中所包含的土地收益。

4.欠款催收。对逾期欠款，出租企业资产管理部门应会同财会部门制订相应措施及时组织催收，催收责任应落实到具体人员。

（五）日常监控与管理

1.台账管理。出租企业资产管理部门应建立管理台账，内容包括：承租方名称、租赁房产名称、数量、租赁价格、期限、用途、租赁押金、租金收取、管理责任人情况等。

2.承租方资信核查与档案管理。出租企业资产管理部门应对大额、长期及重要租赁事项建立承租方管理档案，定期核查承租方情况，评估承租方信用，编制信用评估表，报知企业有关部门。

3.租赁资产的定期查验。出租企业资产管理部门应按合同约定，定期对出租资产进行查验，监督承租方按合同约定范围使用租赁房产，保证租赁房产完好，发现异常应及时制订应对措施并向分管领导报告。

（六）分析与考核

1.分析。出租企业资产管理部门应会同有关部门定期对房产利用率、闲置资产盘活效果、租赁效益、租赁合同执行状况、款项收取及清欠结果等对出租房产绩效和综合管理情况进行分析，并向企业有关领导报告。

2.考核。出租企业应建立与租赁相关的考核办法，定期对出租资产绩效、款项收取等综合管理情况进行考核。