陈宜飚香港理工大学金融学博士，独立撰稿人，资深财经记者及评论员。2004年进入香港，对香港资本市场，企业管治，社会经济与发展等话题有深刻见解，致力于为两地投资者提供专业及富有深度的报道与分析，常年为中外多家权威财经媒体提供稿件。

进入4月下旬，随着中国内地和香港市场对于房地产泡沫的担忧加剧，两地均推出了旨在为楼市降温的一系列措施。究竟谁的措施更符合市场，更能有效解决问题?值得探讨一番。

“国十条”“误伤”面大

5月初，笔者的一位北京朋友于先生来信表示砷习。他在去年7月买了一套二手房，由于房产证处理时间较长，近期才将产权证拿到手，就在他准备履行合约时，却突然被银行告之，由于他在北京市并没有社保记录(于为厦门一家公司的员工，长期派驻北京工作)，无法批核他的贷款。

于先生觉得自己很委屈，在北京奋斗了许多年，好不容易才打算拥有一套房子，却被突如其来的政策搅了好梦。如果他无法凑足全额购房款项，很可能将会失去这套房子，甚至赔上前期的成本。这套房子从去年7月迄今已经升值近40％，这意味着于先生如果错过这次机会，未来可能要花更高的代价买入一套住宅。

老于只是“国十条”颁布之后，内地众多受到冲击的购房者之一。事实上，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”也被视作是迄今为止最严厉的打击地产价格的举措之一。笔者相信，如无意外，此措施将成为今年压垮内地房价的“最后一根稻草”。但相当遗憾的是，该措施的出台，同样抹杀了众多打算在异地置业者的购房梦。

从某种程度来看，“国十条”仍然保留了相当的“计划经济”下“一放就乱，一管就死”的色彩。那么，如何在制订一项影响力巨大的政策同时，尽可能地减少对市场的“暴赞性”冲击，这可能是进入市场经济年代的中国政策制订者们需要深思的。

“9招12式”更符合市场

相比之下，香港特区政府在4月推出的旨在抑制高房价的政策似乎技高一筹，有“打蛇打七寸”的功力。

与内地一样，随着投资者对于高房价引发泡沫的担忧，以及社会大众对于购房难的呼声渐起，香港特区政府也在4月中下旬出台了旨在降低楼市过高价格的“9招12式”(具体内容见附文)。其中“9招”，主要指的是香港财政司长曾俊华提出的规管一手楼盘销售的9项举措，而“12式”指的是香港运输及房屋局局长郑汝桦配合曾俊华“9招”而推出的“规管示范单位12式”。

这两大组策略的焦点，全部都集中于一手楼盘，而非针对二手楼市场。此外，从上述两组政策的内容来看，不论是提前三天公布价格，还是要求一次性推出多套单位，以及要求发展商披露有否本公司董事局成员及其直系亲属涉及交易，均将矛头指向房地产商的捂盘与虚假陈述，旨在为市场提供一个更为清晰透明的交易环境。

笔者在此需要特别指出的是，香港房地产市场信息比内地透明很多。特别是二手房，几乎所有的银行都会给出网上估价，而任何公众均可以上政府的土地注册署查询想购买的房子的产权、面积等信息以及涉及该房屋的所有法律文件(包括前几手交易的价格与业主详情)。因此香港特区政府此次重点是提升新房的信息披露透明度，以杜绝捂盘与虚假陈述现象。

除了“9招12式”，香港特区政府随后还推出了包括增加豪宅土地供应、全数推出4千多套剩余居屋进入市场，以及恢复政府主动拍卖土地等增加供应的措施；香港金管局电向业界提出建议，希望避免打按揭利率价格战——尽管是建议，但也已经收到成效，以汇丰为首的银行界终止了HIBOR(香港银行间拆借利率)+0.65％的最优惠按揭利率计划，而将增加幅度从0.165％提升至0.7‰

笔者认为，香港的措施显然更符合市场规律，体现出“以市场自行调节为主，政府引导为辅”的精神。众所周知，二手市场的价格大多受到一手市场的影响，香港特区政府将政策焦点集中于平抑一手新盘价格，间接也，会给二手市场带来影响，其措施表现上未直接针对二手市场，但这种传导会由市场逐步完成，这也更符合市场规律，至少它不会出现类似本文开头中于先生的那样案例。

此外，上述措施均以业界自律形式推行，尽管有部分香港政府批评人士认为欠缺阻吓力，但曾俊华已经表明，如果措施成效不彰，将立法落实。

事实上，“9招12式”出台之后，的确有很短的一段时间，香港房地产市场投资气氛仍然浓厚。当时中原地产的一份调查显示，二手市场的房价仍然高企，甚至有微幅上扬。但一个月不到，新的一份调查便显示，购房者的心态出现了扭转，观望者开始增加，而卖家议价的空间也在增大，整体房地产市场开始出现平稳的态势。

香港特区政府的政策同样对地产商产生了较大的震动。在5月11日香港特区政府本年度的第一次土地拍卖中，地产商应者廖廖，在拍卖官多次威胁收回土地的情况下，最终才有一家地产商自己连续加价至底价之上承接。

曾俊华推出的“规管楼花销售9招”

楼盘宣传品中，须清晰地提供楼盘地点及地址资料；

地产商必须至少提供—个与交楼标准完全一致的示范单位(香港业界俗称“清水房”)；

楼盘现场内至少得设置一个实地单位供公众参观；

必须在楼盘开售前七天提供售楼说明书；

需要在楼盘开售前至少三天公布价单(原为提前一天公布)；

发展商提供首张价单须包括更多单位：100个单位以下项目最少提供30个或三成单位；100个单位以上项目最少提供50个或五成单位，以较高者为准；

发展商须同步在网页上载售楼说明书及价单；

开售楼盘五天内，发展商须披露有否涉及发展商的董事局成员及其直系亲属的交易；

销售楼花及已建成一手私人住宅物业时，须遵守商会售楼指数。

郑汝桦推出的“规管示范单位12式”

须向地产建设商会提交一份经认可人士审批文件，确认示范单位周边尺寸与落成后的单位一致；

示范单位面积必须与当局批核的图则规定一致；

示范单位的用料及设备需与落成后的单位一致；

至少提供一个样板房供潜在买家参观；

须设置天花板，示范单位的楼高不可超过落成后的单位；

需要标识出围绕单位外墙的真实厚度；

须设置大门；如果拆去房门或厕所门，要在示范单位地上划出该门的位置并展示门框；

如拆去非结构外墙，须在单位地面以实线划出所拆的外墙位置及其尺寸；

须展示冷气机房、窗台及露台等尺寸；

须列明交楼后所提供的电器或其他用品；

须在显眼处贴出尺寸及成比例平面图；

必须允许公众在示范单位内度量尺寸。