王智中

很多开发商教条主义、冒险主义思想盛行,以为“秋天是收获的季节”,做出“捂盘、惜售”等愚蠢行为,结果呢?也许今天没有收成,反而要准备“过冬”。

炒股要听党的话,这是股市名言,但真正按其行事者并不多,一则由于信息掌握得不充分,所谓的最新消息不过是“二手信息”,把握不了政策的动向,二则是过于贪婪,过于自信,听不进不同的意见,最终要么是“割肉”,要么是“套牢”?

其实楼市也一样,因为推动股市、楼市的内在动力一样,即内生经济发展和货币政策,千万不要跟我讲“刚性需求直接支撑了楼市”,这样你就太抬举刚性需求了,因为现在楼市、这个价位,没有哪个刚性需求可以支撑起这个市场,谁能够靠工资买得起北京150万、上海200万,深圳250万的房产?当一个市场脱离了真实需求,当二手房中介店像发廊一样开张(几乎没有一家发廊会续约再开上2年的),那么这个市场将和股市、期市没有本质区别,内在动力都是货币政策,这就是所有楼市参考者(包括开发企业、基金、投行)对货币政策提心吊胆的原因?而决定政策的背后力量就是利益,政策本身就是利益妥协的产物。

不知大家近期是否听到另外一种声音,就是公平、公正的呼声越来越大,这都会影响到政策走向,当一个社会需要公平时,就可能失去一些效率,当一个社会需要效率时,就可以失去一些公平,公平和效率就是政策天平的两个秤砣。

请看以下消息:

央行行长周小川早先表示CPI控制在2%以内

G20成员国澳大利亚央行率先加息0.25%

9月中国新增贷款预计仅维持在3000亿-4000亿(央行回收流动性的事实)

国际投行率先“抛售”上海等地豪宅(内线人士先撤一步)

官员房产申报制导致高档二手房供应量大增(送礼房需求进一步萎缩)

国庆期间多数城市的一、二手房成交量继续环比下降(刚性需求无力接捧)

……

如果把这些信息串在一起分析,就可以断定,今年不会有“金九”,也不会有“银十”,“金九银十”是一厢意愿,或者说是一个销售托辞。

为什么中国楼市曾经存在着“金九银十”呢?这其实是“计划经济”或“产品导向”思维下的产物。中国生产经营单位一般都以春节作为一个重要节点,施工方要结算、银行要收贷款、股东要分红过年,一起乐呵乐呵,寄希望于明年风调雨顺,有个好收成。

直至2007年,中国房地产开发企业一直是这样组织生产经营活动的,年初消化去年积压的产品,大力宣传,故有“红五月”之称;当年开工的项目,秋季拿到预售证,大力宣传,故有“金九银十”之称,这都是“以销定产”的传统经营模式(北方城市有季节原因)。上述开发经营模式,在2007年之前都是适用的,因为那处在“供不应求”的年代,产品导向阶段,生产什么,生产多少,就决定销售什么,销售多少。

但进入2008年,供大于求,再加上宏观调控,打乱了消费者的需求节奏,所以需求的季节性消失了,既没有“红五月”,也没有“金九银十”。

2009年的楼市同样是“政策市”,由于上半年不仅回补2008年的空缺,还“透支”了下半年的市场,故“金九银十”是不存在的。全国商品房销售的高点已经在6月份出现了(季节性修正单月9465万平方米),根据平衡预测法(2007*2=2008+2009),2009年9-12月的销售面积约为3亿平方米,月均7500万平方米,与前8个月持平,但比6月高点下降17%-20%左右,而上海、深圳、北京等城市商品房成交量节节下滑就是明证。

进入2009年的秋天,很多开发商教条主义、冒险主义思想盛行,以为“秋天是收获的季节”,做出“捂盘、惜售”等愚蠢行为,结果呢?也许今天没有收成,反而要准备“过冬”。

当然没有“金九银十”,对开发企业来说,只不过一个阶段性僵持或“小小意外”罢了,由于开发企业“内在粮草,外有援兵”,大面积降价仍需时日。但根据“囚徒困境”,僵持期降价卖房,相对容易得多。

去年万科以加快资产周转率为名,识别形势,率先降价,因此招致业内骂名,今年可能没有大企业敢于承此重负,但一些实力较小的无名企业可能率先降价,提前让自己上岸(我了解的一些小企业都是这个心态)。但对于一些散客投资者来说,10月份或将是最后的“出手机会”,如果过了这段时期,那么合同谈判时间延长,随时告吹。(作者为独立地产评论员、社会学博士)