编者按：房地产业是我国应对世界金融危机和扩大内需的重要结合点，也是我国扩大内需与改善民生的结合点。就目前而言，我国的主要风险不在房贷威胁金融安全，而在房市的大起大落。我国房市主要倾向于行政干预过度，房地产宏观调控政策的调整问题至今仍沾有计划经济时期的遗风。市场经济中，解决房市冷清的关键不但不需要政府出手救市，而且还要减少不必要的行政干预。

如今，中国房市那种日新月异、交易火爆的态势已经不再，但是不应以短期因素而转移方向，依靠政府救市并不是应急之举，进一步完善房地产资源配置的市场体制和机制是关键。

中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任

中国城市经济学会副会长牛凤瑞

为应付金融海啸，世界各发达经济体纷纷推出“救市”政策，国内亦有强烈的救市呼声:救股市、救房市……我国政府应否对房地产救市？首先要对中美两国不同的房地产市场基本态势和基本国情进行比较。

中美两国房贷风险不同。美国次贷引发金融危机，直接原因似乎是金融监督不力，但根本的病灶还在于次贷本身。穷人本没有购房能力，亦不应有房贷资格，但美国却要为穷人买房提供贷款，已经埋下了祸根。由此美国政府既推卸了为穷人提供基本住房保障的责任，又可以利用美元世界货币的地位转嫁次贷风险，由美国社会乃至世界为次贷埋单，从而拖累整个国民经济，波及全球。在连续多年财政和进出口大量赤字，寅吃卯粮的宏观背景下，美国的次级住房贷款引发的金融危机是内源性的。我国房地产市场交易清淡则是在连续多年经济两位数高速增长、财政收入持续增加、外贸盈余大幅度增加的背景下发生的，是世界金融危机重创出口产业与国内持续的防过热、防通胀的宏观调控发生共振，以及其他复杂的国内外因素共同影响的结果。我国住房抵押贷款是“优”贷，主体是还本付息能力较高、信用较好的中高收入阶层，以致提前还贷还要受到或明或暗的限制。我国金融机构货币存贷差达十几万亿元，年末房地产贷款余额仅占金融机构总贷款余额的1／6，金融风险主要源于金融机构内部治理结构而非来源于住房抵押贷款。

中美两国发展阶段不同，房地产市场面临的主要矛盾不同。美国人均GDP达4万美元，是高度发达的国家，已进入后工业化社会；城镇居民数量大致稳定，城乡住房已达较高水平，住房建设主要是存量的改造与品质的提升，房地产的住房问题是开拓新的市场需求。我国是人均GDP仅有3000美元的发展中国家，整体住房水平低，住房存量改造与提升和住房增量建设任务双重艰巨。在一个较长时期内，增加住房的有效供给，满足城镇居民基本居住和改善性居住需要是我国房地产的主要矛盾。

中美两国对房地产进行宏观调控的社会经济体制环境不同。美国是资本主义市场体制，崇尚市场自由竞争，政府对市场的任何干预都要受到强大的社会力量的制衡。政府的任何救市方案都是透明的，要置于社会的监督之下和经过国会的审查批准，或者被否决，或者做出重大调整。我国是从长期的中央集权的计划经济体制脱胎出来，正在完善中的社会主义市场经济体制，计划经济的惯性，依然存在，政府干预市场自认为职责所在义不容辞，而且干预市场的力量强大，轻车熟路，较少受到社会力量的制衡。房地产业发展的两大基本要素土地和资金基本掌控在政府之手，而且可以通过行政手段影响房屋销售价格、增减各种交易税费以及其它行政手段对市场供求施以强力干预。而我国民众也对政府怀有高度的依赖感和信任，房价高了找政府，房价低了希望政府出手往往成为上流社会主流认识。

中美两国民众的居住消费观念不同。中美两国文化传统、社会发展水平、制度体制以及自然资源禀赋不同，民众的住房消费观念亦不相同。大约20年以前，有人曾将中美两国老太太不同的住房消费模式进行对比，其实两种模式是由所在国家的社会环境和社会消费心理所决定的，没有孰优孰劣之分。美国自然资源丰富，民众崇尚个性自由，可在国内各地自主迁徙居住，人口流动性高于我国，个人一生居住地的变化远较我国民众为多，从而也限制了住房自有率水平的提高，美国民众谋生相对容易，借债消费成为常态，对后代的期望与遗赠远不如我国民众强烈。我国人口众多，人均自然资源不丰，谋生不易，崇尚节俭生活，积累财富遗赠子孙成为民众普遍心态。改革开放以来，吃饭、衣着已不再成为普通民众生活之忧，居者有其屋上升为家庭生活稳定的最大诉求。我国人口的自然流动依然受到诸多因素限制，一个较大的住房自有率（若将危房和非成套住房剔除，我国实际住房自有率将大大低于统计数据）正是这种社会心理反映，也是我国消费结构实现升级的主体。住房体制改革以来，住房成为家庭的主要财产，在社会投资渠道狭窄、金融创新条件不足的条件下，投资于住房成为先富裕起来的家庭实现财产保值增值的重要途径。

综上分析，不难得出。美国房地产次级贷款引发金融危机，并不等于我国房地产贷款也存在同样的金融风险，更不能否定我国金融创新和改革金融监管的迫切性和必要性。

我国房地产的主要风险不在房市崩盘，威胁金融安全，而在于防止住房供给的大幅度下滑，加剧下一轮供不应求的矛盾，造成房市的大起大落。

我国房地产的主要倾向不是市场化速度，而是不必要的行政干预仍然过度。美国政府的救市是弥补对市场干预不足，而我国既有政府的“救市”，也有对放低长宏观调控政策的调整，主要方向应是减少不必要的行政干预和过度的资源垄断，进一步完善房地产资源配置的市场体制和机制。

刺激我国目前房地产市场回暖的政策措施既不应是强制降低房价，也不是强制维持过高的房价，而是正确协调开发商挺价与购买者降价预期的关系，平衡在房地产开发中各方面利益分配关系，满足包括基本住房和改善性住房在内的不同层次的要求，推动房地产市场走上健康稳定发展之路。