王 茜

摘要不动产是人类生存的基础与前提,都具有重大意义,不动产登记制度也就随之被赋予了重大意义:从登记本身的性质来看:①首先,作为一种公示方式,其所耗费的公布成本比起当事人个别调查所耗费的收集成本要小得多,从而具有降低交易成本的功能;其次,不动产登记制度既是依法对不动产征税的依据,又是政府利用经济杠杆调控市场的手段,因此登记承载着公法目标。从登记的效力看:登记具有公信力,这种公信力具有降低信息成本和保护合理信赖的功能。

关键词不动产物权

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-062-01

一、不动产物权登记的含义

(一)登记的含义

登记,也称不动产物权登记,指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上,不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。

(二)不动产的含义

“不动产,是指性质上不能移动其位置,或非经破坏、变更则不能移动其位置的物。”

二、不动产物权登记制度立法例

在当今世界各国的不动产登记制度,源于三种基本的登记制度,即“契约登记制度”,又称“法国登记制度”;“权利登记制度”,又称“德国登记制度”;“托伦斯登记制度”;又称“澳大利亚登记制度”。

各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础,并辅之以单行的不动产登记法,不仅设计合理、体系完整,而且保留着本国的立法传统,体现出民族特色。其次,各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主,但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的,②因此,这些国家的不动产登记,基本上名为土地登记,实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。

三、对我国不动产登记制度的反思

在我国,由于不动产登记立法不健全,不动产登记制度还存在着诸多问题,因此,有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上,结合我国不动产登记的实际情况和特点,促进我国不动产登记制度的日趋完善。

(一)我国的不动产登记制度现状

《物权法》出台前,不动产物权登记制度,未能在我国以法律形式进行充分有效的系统确立,有关不动产物权登记的规定主要散见于一些单项民事法律法规和最高院的司法解释,其规则不尽相同,非常散乱,并且相互冲突,不合法理的规定很多,根本谈不上属于民法物权法上的统一、规范的登记制度。《物权法》出台后,完善和发展了登记制度,使我国不动产管理工作真正做到制度健全,有法可依。《物权法》关于不动产登记制度的规定,对规范不动产登记活动秩序,充分实现不动产登记的法律价值和社会公平、公正,都有着十分重要的意义。

(二)完善我国不动产登记制度的措施

针对我国不动产登记的现状,提出几点有关不动产登记制度的完善措施:

1.建立统一的不动产登记法律依据。即中国只能制定一部统一的不动产登记法,以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。

2.建设适合我国国情的不动产物权统一登记机构。登记机构的统一是登记效力、程序和权属证书统一的基础。我认为在我国由行政机关负责不动产统一登记工作是适当的。行政权利具有高效运转的本质特征,目前存在多头登记及效率问题,完全可以通过登记机构整合、专业人员配置和提高服务效能的工作得到解决。

3.完善不动产物权登记的审查制度。登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一。采用不同的审查方式,对不动产登记的公信力、登记效率和登记责任的承担等具有重要的影响。《中华人民共和国物权法》第十二条对登记机关审查职责作了列举性规定,由于该规定并没有明确登记机关承担的是实质审查责任,还是形式审查责任,因此,国内有些学者认为“我国采取了以形式审查为主,适当实质审查的模式。”有的则认为该规定实际赋予登记机构的调查职权,“采用的应当是实质审查模式”。

为提高不动产登记的公信力,我赞同我国不动产登记实行实质审查制度,为提高登记效率,笔者建议在我国未来制定《不动产登记法》时,借鉴德国、瑞士、法国的经验规定,应当提供经公证的或律师认证的有关引发不动产物权变动的法律行为或有关程序行为的文书。不经公证或认证的行为,登记机构不予受理。

4.建立不动产物权登记的赔偿基金和执业责任保险制度。根据《物权法》第二十一条规定,不论是当事人的过错,还是登记官员的过错,只要发生登记错误并给他人造成损害的,登记机构都应当承担赔偿责任,登记机构赔偿后可以向造成登记错误人追偿。登记机构承担的是替代责任,该立法的目的是对受害人提供更加充分的保护。我国不动产的登记性质,通说认为是一种行政行为,由此,不动产登记机关发生错误登记造成他人损害时,依法应当承担国家赔偿责任,而非承担替代赔偿责任。

5.应用统一的不动产登记程序。登记程序既是登记机关的工作程序,又是对申请人申请登记的步骤要求,对当事人权利的保护有至关重要的作用。

6.制发统一的不动产权属证书。权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前,我国由于登记体例不统一,存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一,不但加重了权利人的经济负担,加重了不动产市场规范的矛盾,而且加剧了不动产管理机关相互的争执,且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的,多样化的权属证书对其公示职能构成伤害,从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一,建立统一的不动产权属证书制度。

四、结语

本文在充分理解不动产物权登记含义的基础上,通过对各国不动产物权登记制度的考察,取他国制度之精华,对我国未来不动产登记制度的发展提出了几点浅见。总之,不动产登记是物权法中的一项重要制度。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出:“不论物权法如何完善,如果没有一个好的登记制度,那你的物权法就不会有好的结果,不会得到切实的实施。”

研究不动产登记制度,对于正确理解物权变动法理,准确适用法律,保障交易安全,维护交易秩序,都具有重要意义。尤其是在市场经济蓬勃发展的今天,我们更应该加快不动产登记制度的立法进程,以保障不动产物权权利人的财产权利,推动不动产物权事业健康发展。