孟 婷

摘要我国《物权法》第19条第2款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记”,可见申请程序是异议登记的启动程序,对异议登记这一制度在实际中的运用起着举足轻重的作用。但由于异议登记这一制度本身的新颖性,有关异议登记申请程序的研究在我国民法学界还未引起应有的关注,诸如异议登记申请人、申请方式、申请材料、申请的效力等内容尚无定论。本文拟对此进行初步的探讨。

关键词申请程序异议登记申请权利害关系人申请的效力

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-045-02

不动产物权变动的当事人受制于意思表示的约束力,为了诚信履行合同义务和实现合同目的,他们具有启动物权程序的动力和压力,由这类民事主体引起的启动机制被称为申请。申请机制适用于纯粹的私人交易领域,如民事主体依据自我意志进行的物权变动、在登记错误时通过更正登记等措施进行补救等。①而异议登记正是登记错误时的一种救济手段,是更正登记的前置程序,故其应该采用当事人申请的启动机制,符合民法“私法自治”的一般理念。下面将对这一启动机制进行一定的探讨。

一、异议登记申请权

申请是不动产物权得以受到法律承认和保护的必要途径,它要反映不动产物权的运动趋向。因此,只有与不动产物权变动有关联的当事人才有资格提出申请,其提出的申请才具有法律意义,故申请在本质是一种权利。而且,这种权利引发了登记机关的审查、登记等程序行为,具有程序法上的意义。因此,异议登记申请权“是不动产物权变动交易的当事人请求登记官准予在登记簿册上记载物权变动的法律事实的权利,属于程序法上的权利”。②

该权利有以下特征:其一,异议登记申请权是程序性权利,是依据登记法产生的引致登记程序运行的权利。③其二,异议登记申请权的指向对象是登记机关,登记机关因此而享有介入当事人实体法律关系的权利,并负担审查、处理和决定等程序义务。因此,异议登记申请权是超越当事人而指向登记机关的权利。其三,异议登记申请权的主体必须是与登记簿记载的权利有直接利害关系之人。其四,异议登记申请权是否运行以及在何时运行,完全由当事人自己掌握,虽然法律一般规定登记申请应当在特定期限内作出,但是该期限既不是诉讼时效期间,也不是除斥期间,即使申请逾期也不会发生权利消灭的效果,这充分体现了程序参与价值。其五,异议登记申请权的运行会出现登记机关办理登记与不办理登记两种结果。

二、申请人

我国现有法律规定的异议登记申请人为“利害关系人”,但是没有进一步阐述具体包括哪些人。与更正登记相比,显然其排除了登记簿记载的权利人申请异议登记的可能性。对于这一点,存在较大争议。一种观点认为,异议登记的申请人应当限于利害关系人。异议登记的目的在于保护真正权利人的利益,如果其已经是登记簿上记载的权利人,其房屋权利已经受到了登记公信力的保护。而异议登记的效力在于打破登记簿的公信力,因此,登记簿记载的权利人不会也没有必要申请异议登记来否认自己的权利。另一种观点认为,权利人固然不会也不应就权利归属表示异议,但在权利内容记载错误且无法更正的情况下,也不妨申请异议登记。

笔者认为,对《物权法》第19条第2款所称的利害关系人应当做广义理解,这里的“利害关系人”既包括不动产登记的真实权利人,也包括与不动产登记物权有一定利害关系的权利人。具体可以分为以下几种:第一,所有权人。登记出现错误,将他人登记为所有权人,或者所有权被错误负担了限制物权、处分限制的,所有权人有权提出异议申请(这里就包括了登记簿记载的权利人)。第二,限制物权人。当以下情形出现时,真实的限制物权人即为异议申请人:限制物权未被登记、权利内容或者主体未被正确登记、不存在的处分限制或者权利负担被登记、权利顺位被错误登记等。第三,基于处分限制而得到保护者。处分限制未被登记或者未被正确登记的,通过该处分限制而获得保护者即是异议申请权主体。第四,共有人。在共有权利被错误登记为独有权利、共有份额登记错误、共有人被错误记载时,共有人是异议申请人。第五,破产管理人。在破产发生时,债务人对自己的财产无处分权,破产管理人享有照料债务人财产的权限,其中当然包括行使本属于债务人的异议申请权。第六,保证人。保证人代主债务人消偿债务后,债权人对主债务人享有债权即移转给保证人享有,担保该债权实现的担保物权也随之归属于该保证人,在担保物权登记错误时,保证人有权提出异议。④第七,依照法律规定可以提出异议登记的其他人。

三、申请的方式

不动产登记的申请方式主要有五种,分别是:共同申请,即登记权利人和登记义务人共同向登记机关申请登记;单方申请,即由登记权利人或者登记义务人一方向登记机关申请登记;代理申请,即申请人的法定代理人或者申请人委托代理人向登记机关申请登记;代位申请,即登记权利人怠于申请登记,与其有利害关系之人为了保全自己的利益或者同时照料登记权利人的利益,以自己的名义代位登记权利人向登记机关申请登记;通信申请,即申请人未能亲自到场,而以书函向登记机关申请登记的方式。⑤

基于异议登记这一制度的特殊性,异议登记申请方式主要包括以下两种:

其一,单方申请。我国《物权法》等有关异议登记的法律法规都规定了异议登记由“利害关系人”单方申请。因为异议登记是申请人对不动产登记簿记载的权利提出异议,是对登记名义人权利的限制,所以在实践中不太可能出现登记权利人和登记义务人共同申请的情形。单方申请是异议登记申请的主要方式。其二,代理申请。虽然我国现有法律没有规定异议登记的代理申请,但是基于代理的一般原理,在申请人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人时,不动产异议登记的申请就必须由法定代理人来进行。另外,申请人也可以委托代理人向登记机关申请异议登记。

四、申请材料

由于申请涉及到当事人的利益归属和变化,也决定了登记机关审查和登记的范围,为了促使当事人谨慎从事,也为了防止登记机关滥用职权私自改变民事主体的权利状态,当事人必须通过书面形式提出申请,以此来印证登记结果。利害关系人在申请异议登记时,应提交申请书和其他证明文件。《房屋登记办法》第76条规定“利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。

关于申请书,笔者认为,应当表明申请人身份、登记名义人身份、登记类型、异议标的、异议内容、异议依据、提供担保的情况等内容。如果是代理申请的,代理人应当向登记机关提交身份证明等代理证明文书,在当事人委托代理的情况下,委托代理人还应当出具委托授权书。为了方便当事人提出申请和规范当事人的申请行为,申请书宜由登记机关提供标准样式,明晰当事人应该填写的事项和提供的证据,由当事人按照提示进行填写和准备,这种做法无疑具有便利性。

关于其他证明文件,主要包括申请人(代理人)的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等。不然,毫无依据地主张异议登记恐怕会导致权利的滥用。不过,在提出异议登记申请时,对房屋登记簿记载错误的证明文件,应当从宽把握,申请人并不需要向登记机关证明自己已经受到了现实的损害。其一,异议登记本身就是在无法及时完成更正登记或者确权判决的情况下所采取的一种临时性救济措施。如果申请人能够获得比较充分、完备的证明登记确有错误的证据,那么就可以直接通过更正登记来一劳永逸地解决问题,而无需申请异议登记。其二,由于公示公信原则的适用,一旦登记中出现错误,真正权利人随时都可能因为善意第三人的出现而使自己的利益陷入无法获得保护的危险境地。公示公信原则本身就意味着对真正权利人的危险是客观存在的,恰如《德国民法典》第899条所规定:对假处分登记的许可,不必查明异议抗辩所涉及的权利已经受损害的事实。”⑥因此,只要申请人提供了一定的证据,能够初步证明登记簿存在错误(或者提供了相应的担保),登记机构就应当予以受理并载入登记簿。

五、申请的效力

申请是一种程序行为,受这种性质制约,其正常运行的后果,主要产生程序法意义的效力。具体包括以下方面:

(一)启动异议登记程序

申请作为异议登记的启动机制,意味着申请人的意思是登记机关从事登记行为的动因,没有申请,就没有登记机关的登记行为。因此,当事人申请和登记机关的登记行为在逻辑上具有因果关系,在时间上具有先后关系。⑦

(二)决定登记机关的登记范围

基于私法自治原则,登记机关的登记行为应该符合申请的目的,无视申请、脱离申请、或者超越申请的登记行为都是不适当的。这意味着登记机关的工作权限范围受制于申请。一方面,登记机关必须且仅对当事人提起异议申请的范围进行审查,之后做出登记或不予登记的决定。另一方面,登记机关在解释申请时,必须尊重申请书的原意,不能随意解释或歪曲。

(三)对登记机关产生强制执行力

异议登记申请人的行为单独不能对登记机关产生直接强制力,但该行为可以启动并借助有关国家机关的监督权力而形成对登记机关的强制力。如果登记机关在登记申请生效后不作为,则登记申请人可以借助司法机关的司法审查权强制登记机关按照其申请的内容积极行为。⑧