张春光 王彩霞

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界竞争也逐步规范化,几年前房地产行业的低投入高利润,刺激了近几年房地产投资的加剧。为了保持国家经济平稳健康地发展,国家于2008年相继采取了一系列针对房地产的调控措施,对房地产业进行宏观调控。席卷全球的金融危机也给房地产业的发展带来了较大的冲击,又由于消费者的理性消费和持币观望,使房地产业的发展从2007年末至今未走出低迷,房地产业的暴利时代已经结束,行业利润已回归正常的利润水平,微利时代已经到来,房地产开发企业只有通过科学的管理办法提升房地产企业成本管理水平,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。本文讲述房地产开发各阶段成本费用的控制,旨在为房地产企业降低成本提高效益提供参考。

一、对开发成本实行分阶段控制

(一)开发前期成本的控制

1.土地征用及拆迁补偿费用的控制。开发项目的选址直接决定着土地征用及拆迁补偿费用的高低,在符合城市总体规划的前提下,要重点考虑地理位置、交通状况、可开发建设规模和消费群体等多方面因素。要熟知地政府对于支付拆迁补偿的政策、法规及相关规定,尽量争取各种优惠条件,得到政府的支持。缩短土地开发整理时间和项目开发周期,从而降低开发成本。

2.前期工程费用的控制。向政府部门交纳的各种规费占有较大的比重,对于政策性收费的标准要有一个较好的把握,如果属于政策优惠标准之内的项目,要尽最大努力争取。交纳的各种保证金到期要及时的予以索回。

(二)开发中期成本的控制

1.招标环节的控制。建设单位在取得土地的同时要组建强有力项目管理班子,对规划设计、施工、配套设备和主要材料采取公开招标的方式来确定,选择具备相应资质且信誉好的单位参与项目建设,既能体现公平竞争,又能降低施工成本和缩短工期。

2.规划设计环节的控制。规划设计的好坏直接决定开发项目的成败,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。内部成立专门的工程设计管理部门,制定详细的设计要求,将项目设计理念和小区建设风格等交流给规划设计部门,并对设计单位的设计方案和施工图进行严格审核,对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。规避设计不合理,施工难度大、损失浪费现象的发生。目前设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算,不利于设计单位加强成本控制意识,应在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩,设计的方案尽可能减少设计变更带来的工程造价的增加,项目完工按实际投资比照投资估价对设计单位进行奖励(节约)和罚(超支)。

3.施工环节的控制。通过招标的方式选择施工单位,在签订施工合同时工程总价款采用“一口价”和工程设计变更据实结算的决算方式。对于工程施工过程中用量大、价格差别大、对工程质量起决定作用的材料(比如钢材、塑钢窗、理石、钢扶手、外墙面砖、电梯),由房地产开发商统一对外进行招标采购,直接供给施工单位,这样在降低成本的同时又对提高工程质量有了保证。

(三)开发后期成本的控制

1.基础设施的费用包括:道路、供水、供电、供热、排污、照明、通讯等,在建设之前要做一个符合项目实际情况的预算,采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。根据施工单位的先后顺序进行合理安排。

2.公共配套设施的建设,首先要考虑到该项目消费群体的要求,配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排,还要密切关注项目周围的配套情况,避免近距离雷同的配套设施建设。

二、对期间费用与相关税费的控制

(一)管理费用的控制

管理费用主要是指房地产开发企业为组织和管理房地产的开发经营活动所发生的各种费用,管理费用可分为变动费用和固定费用。在管理人员岗位的设置上应统筹兼顾,全面考虑,尽量精简人员。重要工作岗位要充实人员,即能满足企业发展的需要同时又能达到内部控制的要求。年初对项目经营各个部门制定管理费用支出限额,定期进行相应的考核,对于超支和节约的部分与部门的绩效挂钩,以调动管理人员节约费用的积极性与主动性。

(二)财务费用的控制

房地产开发项目从运作至开发结束少则三年、多则三至五年,具有开发周期长、项目前期资金投入量大等特点,致使项目投入资金数额较大,必须借助多种融资渠道来满足项目开发的需要。房地产的资金来源有:所有者投入的资本、从债权人借入的资金以及预收的客户的房款等。借贷资金是项目建设资金最主要的来源,而且其所支付的资金成本是财务费用的主要构成部分,对于此项费用的控制措施有:

1.借贷资金可以从银行等金融机构借入,也可以从一些融资机构以及个人借得,虽然后者具有手续简便、方便灵活的特点,但是往往利率较高,一般情况下不可取。而从银行等金融机构借入资金是企业所普遍采用的方式,国有商业银行和地方性商业银行在一些政策以及利率的执行上有差别,需要对其有一个整体的把握,尤其受现在全球金融危机的影响,贷款的审核条件和发放流程将更加严格,选择特定的银行作为业务合作伙伴。

2.企业应该制作一个《项目进度资金需求计划表》,根据项目进展过程中的资金需求量分批次地借入资金,杜绝引起一次性借入大量资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的,应以短期借款为主,借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款,如此周转既可以提高企业在金融机构的信誉度,又可增加以后的授信额度,还可以节省利息支出。

3.提高项目的销售速度,加快资金回笼,采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目,在 工程的进度达到办理按揭贷款的条件时,及时予以办理。这些资金的到位可以很大程度上缓解企业对贷款的需求,有效地降低借款利息的支出。

4.严格按照工程进度付款,对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚,缩短工程周期也就缩短了资金占用时间。

(三)销售费用的控制

房地产行业的销售费用在整个期间费用中占有较高的比重,高于其他行业。销售费用由策划费用和广告费用以及销售人员的工资等组成。

1.对于项目的策划费用,有的企业由自己的策划团队,但是一般企业的做法是外包给专业的团队,根据项目的市场定位,制定合理的销售策略及时启动预收方案;在广告费用的控制上,不同的广告方式有不同的效果并且费用也有较大的差别,在进行充分的比较和论证以后力求以最低的费用达到最佳的广告效果。

2.实行销售业绩与工资相挂钩的激励制度来充分调动销售人员的工作积极性。在销售之前公司制定销售指导价格,销售人员根据客户的不同性质和要求采用灵活的销售策略。

(四)税费的控制

房地产业涉及的税种较多、税负率偏高是房地产行业的显著特征,税务部门对房地产企业纳税情况极为关注,并将其列入税务检查的重点,如何在这种严峻的形势下合理规避税收风险显得尤为重要。

对各地税务机关规定的不同税收政策要充分掌握,同时还需掌握最新的国家税收法律法规,采用时间差异、地域差异、政策差异的方式进行税务策划。有条件的单位可以聘请税务师事务所进行纳税筹划的指导。另外,合理确定销售价格,减少增值额对企业降低税费成本具有积极意义。□(编辑/丹桔)