陈基强

企业承受着来自金融危机的压力，甲级写字楼业主方承受着来自企业退租的压力，市场则承受着来自不断失衡的供需压力。

从浦西到浦东，一度满满当当的写字楼却出现鲜有的空格。2009年的上海甲级写字楼市场，略显料峭寒意。

上海甲级写字楼的冬天开始于去年。2008年全年，上海甲级写字楼市场共有9个项目竣工上市，新增办公面积75.85万平方米。至2008年底，全市空置率上升至13.8%，租金下调至8.5元/平方米。数字表面的起伏背后，是上海甲级写字楼市场所面临的一次大逆转。

2008年上半年，大好形势之下，市场一片晴朗。全市甲級写字楼的租金继续上行，虽然空置率因大面积的新增供应上市而有小幅上升，但也在合理浮动范围之内。外资收购案例和跨国企业的大面积租赁时有发生，各方对市场前景满怀信心。

转眼间，到了2008年下半年，金融危机突袭，市场顿显阴霾。为控制经营成本，许多公司大规模裁员，并重新调整了业务拓展速度，原本的办公扩租计划被搁置一边。在上海甲级写字楼市场上，跨国公司占据了半壁江山，受此影响，市场需求量大幅下降，持续增长了5年之久的租金在2008年第三季度首次出现下跌，供大于求的大环境使得整个市场已经从卖方市场转入买方市场。

虽然来自外企的办公租赁业务受到金融危机影响较大，国内大型企业尤其是内资银行成了诸多甲级写字楼的新住户，中海发展以6.58亿元整购上海港国际客运中心商业配套办公项目5号办公楼，单价达65800元/平方米。与此同时，销售型甲级写字楼以其稀缺性，依然受到高度关注，例如静安寺核心地区的万泰国际，目前售价约35000元/平方米，而其周边写字楼的租金普遍在9-12元/平方米。在央行大幅调低利率的政策背景下，将极大调动投资需求。对于开发商而言，资金链的问题也能迎刃而解。

为了能维持现有租户的租赁关系，又能在充满竞争的有限市场上赢得新租户，多个甲级写字楼都提出人性化的“弹性条款”，但即便有丰富的优惠条件，依然有企业选择外迁，到租金更为低廉的虹口、杨浦等非中心商务区内办公，甚至是更远的经济开发区，因为这些区域在租金和生态环境上有优势，交通条件也在逐步改善。这无疑加速了上海办公格局的外延进程，对于上海非中心区域的商务区发展也不失为一个机会。例如，磁悬浮延伸规划中的上海南站站，将打造成一个80万平方米的现代商务区，这无疑是2009年最抢眼的区域。

企业承受着来自金融危机的压力，甲级写字楼业主方承受着来自企业退租的压力，市场则承受着来自不断失衡的供需压力。面对未来供应的继续放大，正确的项目定位和客户锁定非常关键。在危机中幸存的就是赢家，上海甲级写字楼的春天总会到来。（作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理）