周 莉

摘要：作为高负债行业，房地产业与银行信贷有着极为密切的关系。我国房地产企业资金主要依靠银行贷款，抵御风险的能力相对较差，房地产行业的波动和回落，可能会导致银行信贷资产安全受到影响。加强房地产信贷风险的防范。并提出切实可行的对策十分必要。

关键词：商业银行；房地产开发贷款；风险防范

中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1008-4428(2009)11-53-02

近年来，房地产贷款占银行贷款比重逐年上升。银行基本参与着房地产运作的全过程，这导致房地产企业对银行资金的过度依赖，使得该行业风险过度集中于银行，在当前房地产泡沫不断积聚的环境下，一旦市场出现大的回调，对整个银行体系影响是不言而喻的。房地产开发贷款中涉及政策风险、信用风险、操作风险、市场风险等，本文仅从内部控制视角对房地产开发贷款风险中的资金及抵押风险进行探讨。

一、风险表现及成因

资金风险主要表现为挪用开发贷款和不根据销售进度归还贷款。房地产开发贷款资金本应该专款专用，但是由于房地产开发商的经营范围除了房地产开发外，还包括建筑材料、物资经营等，银行在实际操作中很难把关。有的房地产企业为集团公司，各项目之间的资金由母公司统一支配，贷款资金被挪用滚动开发，或转移异地，使银行无法进行有效的管理：有的房地产企业贷款项目已实现销售回笼，且回笼资金已能够满足项目建设资金缺口，却不及时归还银行贷款，挪作其他项目的开发或通过非正常关联交易挪作他用，对银行贷款的正常归还产生不良影响。

抵押物风险，一种情况是由于商品房项目涉及购房人、银行、施工方、开发商、其他服务商等多种关系。即使作为抵押人的银行胜诉，在执行过程中也会面临许多无法预料的问题。根据《合同法》、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《物权法》中的相关规定，一但住房开发贷款项目出现问题，受偿顺序～般是施工款、购房人、作为抵押权人的银行，银行并不能获得绝对的优先受偿权，很难保证银行贷款的安全。另外，多数商业银行没有设立独立的专业岗位对中介机构出具的评审报告进行实质性审查，也没有建立抵押品价值评估管理数据库，抵押物价值易高估，抵押品管理仍比较粗放。再次，由于商铺房销售时，需撤押抵押物。土地及房屋便被逐步分割出去，若开发贷款尚未偿还，银行债权也会落空，这种房屋预售同在建工程抵押之间的冲突也是目前开发贷款抵押物管理中急需重视的问题。

二、风险防范措施

1、强化人员风险意识

商业银行应理性地开展房地产开发贷款业务。一方面银行要提高认识，高度重视房地产开发贷款风险及其危害性，从主观上充分认识到房地产开发贷款业务是一个高风险业务。既要支持好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对且前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，要让房地产开发贷款业务步入理性运行的轨道。另一方面。商业银行应大力宣传风险管理文化，强化人员风险管理意识，营造全方位识别风险、防范风险、抵御风险、化解风险的良好氛围。这是不断提高员工队伍素质、银行经营管理水平和金融服务质量的前提，更是员工自觉防范风险的保证。

2、落实房地产封闭管理开立项目专用账户

就目前的房地产市场来说，房价仍有一定的上涨空间，房地产仍然是一个高利润的行业。在政府多项措施出台以后，一批资质和实力较差的企业已经被淘汰。一些资金实力较强，在土地运作方面有优势的企业被保留。这些客户有自己的优势，不会只看重眼前利益而恶意逃废债务，但这些企业都处于迅速成长阶段，一方面盈利能力很强，另一方面企业又希望抓住机会做大傲强，这又需要更强大的资金支持。因此银行所要防范的是企业将贷款资金或销售收入挪用到其他项目，导致建设资金不足。

项目贷款发放前，商业银行可要求借款人开立项目资金监管专用账户，包括建设资金结算账户和项目销售回笼专用账户，其中销售回笼专用账户为不通兑账户，将已到位但尚未投入项目建设的项目资本金、房地产开发贷款纳入建设资金结算账户管理，将按揭贷款、销售款等纳入销售回笼专用账户监管。贷款结清前，专户资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款。通过对专户资金的监管，控制项目资金流人和流出，确保工程的顺利进行和还贷来源安全可靠。

3、专户资金实行审批管理确保专款专用

借款人需使用项目建设资金时，须向银行出具施工方的付款申请和工程进度说明，施工监理单位出具进度报告，收到建设资金用款申请的，项目经理要对资金使用的真实性和合理性进行审查，重点审查项目累计完成工程量与项目累计投入资金是否匹配，申请用款计划与当期项目工程计划是否匹配，资金实际用途是否真实合理。贷款经办行有权审批人审批同意后方可划付。

在贷款发放过程中，不仅要防止开发商挪用资金，也要防止施工方将资金挪用到其他项目，要根据施工合同中约定的付款进度安排贷款发放，要确保工程形象进度与建设资金需求相匹配。资金支付后，项目经理要按月监督建设资金的实际使用情况，并将施工合同、购销合同、购货发票、付款凭证等作为贷后管理资料按相关规定及时归档。

商业银行可根据管理需要，委托具备专业资格的行内外机构实行专户资金支付监管，并由贷款经办行、企业和受托机构签订三方监管协议。

4、跟踪销售进度，约定还款比例，防止回笼资金被挪用

贷款发放前，银行应根据销售资金占项目总投资的比例、预计项目销售现金流回笼进度，设定起还点(起还日期)、还款比例，并在借款合同或协议中约定。项目销售回笼资金应全部回笼至借款人在银行开立的项目销售回笼专户，销售收入未达到贷款起还点或起还日期前，根据项目工程进度，企业可将销售回笼资金转入项目建设账户。专项用于项目项下的工程款项的支付。当销售收入达到起还点(或起还日期)时，销售回笼款项应全部用于归还开发贷款，至销售收入回笼占项目销售总收入的比例达到贷款规定还清贷款的比例时全部还清贷款。

在实际操作过程中，项目经理应在项目取得销(预)售许可证的次月起，按月统计项目销售进度，销售较快的项目要按半月或周进行统计。要通过现场调查、查阅当地房管部门网上销售备案系统、要求借款人按月提供项目销售明细表、查询企业销售合同及收费收据、分析企业财务报表等方式核实分析项目销售情况。重点对核实项目销售策略是否合理，销售进度是否正常，是否存在滞销风险；销售款是否与销售进度相匹配，是否按规定纳入专户管理，是否存在借款人隐瞒销售收入、转移销售款等问题：贷款收回比例与销售进度是否匹配，是否存在未按揭：销售比例收回贷款的问题。

5、重视抵押物的贷前审查，确定合理评估值

房地产开发贷款的抵押物为项目用地或在建工程，在贷款操作中不同程度存在抵押物价值高估的问题，这需要从抵押物评估中介机构、评估价格审定机制等方面加以完善。首先，商业银行要建立抵押物评估中介机构准入退出制度。由于目前评估委托人多为借款人、委托评估费用一般由借款人支付，存在借款人与评估公司串通高估抵押物价格的情况。因此，商业银行必须加强对中介机构的管理，对信誉差、在一定时期内估价误差较大的机构和直接责任估价师予以禁用。其次，商业银行要建立抵押物评估价值的审定机制。商业银行的一些基层机构从营销和效益考虑，对贷款额度、抵押率控制不严的情况也常发生。因此抵押物品评估公允值的确定除了保证中介机构的客观公正性外，还要在商业银行内部建立房地产抵押物评估价值审定机制，设立评估岗位专司抵押物市场价值与贷款价值的评估工作，对于抵押物的贷前、贷后管理应设专人专岗，按照审慎原则，对抵押物评估价值报告进行复核审定。确定抵押物的合理价格。

6、及时转在建工程抵押加强押品贷后跟踪管理

贷款发放前必须办理合法、有效、足值的项目建设用地使用权抵押登记手续及《土地他项权证》，并视项目工程进度或投资额度转为在建工程抵押，一般项目工程总投资额达到50％前转在建工程抵押。并取得有效的抵押证明。

对在建工程抵押范围的界定，银行应把握在建工程及建设用地使用权整体作为抵押物的原则，抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记范围，土地价值和在建工程本身价值构成押品价值，其中在建工程本身价值按照全部项目实际投入的建设成本剔除对应的未结算工程款及预销售回笼款测算。

因项目销售需要办理抵押物注销登记的。须将抵押物对应的销售款纳入银行专户监管，客户经理应定期到当地房地产登记中心核实有关抵押物的变动事项，且必须确保释放后的剩余抵押物价值*抵押率之后的价值即剩余土地及在建工程价值*抵押率之后的价值大于开发贷款余额。客户经理要根据销售情况。核实在建工程撤押情况避免销售过半、贷款未减或销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。银行要定期对押品价值进行重评。二是要根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款押品价值进行全面重新评估，将销售面积超过50％以上的项目作为押品价值重评的重点；重评价值不足的，要及时采取追加贷款担保、压缩贷款额度等措施，确保贷款担保足值有效，积极防范担保风险。

7、要充分重视施工方可能带来的风险

在实践中，房地产开发企业通常将工程发包给施工企业，施工方的优先受偿权处于绝对的地位，甚至优于抵押权和购房人的权利，要化解这个风险，银行对工程抵押贷款时要做到：一是放贷前向抵押人索取与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；二是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款提供在建工程以外的抵押担保，以减少风险；三是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设功臣承包人对贷款承贷连带担保责任保证；四是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向用于在建工程。及时了工程款支付进度从而确保银行合理的发放贷款。五是抵押权人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行驶权利进行核实。